南昌即将出台最严限购令！有房的再也不能买了，包括二手房

据南昌新闻网消息，南昌市即将出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》。

通知称，将加大住宅限购限贷力度，除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅；暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民（不得补缴）出售住宅；未成年人不得在市区购买住宅等。

此次限购政策被认为是去年南昌重启限购后的加码。

2016年10月8日，南昌重启限购，暂停向在市区已拥有1套及以上住房的本市户籍居民出售新建商品住房；暂停向在市区已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房和存量住房。

易居研究院研究总监严跃进表示，此次南昌加码限购，和南昌目前新房市场库存规模严重不足的因素是有关的。

这次限购可以说非常严厉，过去很多城市的限购中，对于本地户籍的人口来说，实际上是可以持有两套住房的，即在原有一套的基础上还是可以认购第二套住房的。但现在对于南昌市场来说，本地户籍在市区购房也不允许持有两套住房，此类内容是比较严厉的，从横向来看比其他二线城市要严厉，而从纵向看，也比南昌上一次的限购政策严厉。

同时，限购政策方面对于外来人口的购房，要求2年社保，这也会使得很多外来人口的购房面临一定的压力，所以购房方面尽量保证让有两年以上工作的外来人口优先进行。

严跃进说，此次南昌的限购加码有三个特点。

第一是对“分区调控”的实施非常细致，很多城市的限购政策按照分区的原则，采取了市区和郊区不同的做法，而南昌的限购则根据路名来设定不同的区域，从侧面说明南昌目前正处于城市快速发展和扩展期，部分开发区呈现了冷热不均的状态，所以会对同一个区的不同路段采取不同的限购做法。

第二是南昌房地产市场和合肥房地产市场有很大的相似性，两个城市都紧邻江浙沪区域，属于这两年城市发展速度较快的城市，所以也吸引了所在省份相应购房者的注意力。

第三是限购的范围逐渐扩大，包括南昌县等区域也开始纳入到限购范围，说明此前市区限购以后，部分购房需求开始流入到郊区市场，进而使得近期郊区市场的控制房价压力增大，所以会有类似限购的做法。

另外在信贷政策方面，对于已经使用过公积金的购房者，后续购房就不允许使用公积金，而必须使用商业银行贷款，此类做法是比较务实的，这也是让有限的公积金资源优先给予刚需购房者的考虑。一定程度上会使得购房者近期会调整购房策略，毕竟相应的月供压力会增加，购房方面会更加理性。

国家统计局发布的1月70个大中城市房价数据显示，南昌1月房价同比上涨14.5%，涨幅位列70个大中城市第18位。另据南昌新浪乐居数据，2月南昌商品住宅供应量18.63万平方米，成交量为39.92万平方米，成交均价9710元/平方米，库存去化周期为4个月。

“一直以来，南昌的市场是比较平稳和健康的，此次出台这么严格的政策，主要是响应中央的号召，由于市场较为平稳，此次的政策不会引起楼市的大幅波动。”南昌当地的分析人士说。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，在去年10月开始一线和部分热点二线城市房价过快上涨被基本抑制后，很多后起之秀开始面临政策加码风险。南昌此次的政策与目前一线和热点二线城市执行的限购政策力度相差很大，采取了极为严格的措施，以期望已经火爆的楼市能有所降温。

以下为通知全文：

一、加大住宅限购限贷力度

1.调整住宅限购区域及范围。

除九龙湖区域（红谷滩新区祥云大道以南区域）和儒乐湖新城（东至赣江，西至皇姑路，北至儒乐湖大街，南至英雄大道）外，在市区范围内，暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的本市户籍居民出售住宅（含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城国家重点工程配套项目除外）；

暂停向在市区已拥有1套及以上住宅的，或无住宅但无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民（非本市户籍居民不得通过补缴个人所得税或社会保险）出售住宅；

未成年人不得在市区购买住宅。

住宅以合同网签时间为准。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

南昌县、新建区应参照以上规定制定并实施限购政策。

2.调整信贷政策。

（1）在人民银行南昌中心支行指导下，江西省市场利率定价自律机制商议决定，在市政府限购范围内，各银行业金融机构按照《南昌市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》（洪府厅发[2016]108号）要求，严格实施差别化住房信贷政策。

（2）调整住房公积金信贷政策。对已经使用过住房公积金贷款的缴存职工，停止发放住房公积金贷款。

调整住房公积金贷款可贷额度的确定方式。在确定个人住房公积金贷款可贷额度时，根据借款人的公积金缴存状况、账户余额、缴存时间及剩余缴存年限等因素综合判断其可贷额度及还款能力，即：贷款额度=（借款人公积金账户余额+共同借款人公积金账户余额）×20倍×缴存时间系数×剩余缴存年限系数

以上政策调整及实施细则须经南昌住房公积金管理委员会批准后执行。

二、有效增加住宅用地供应

1.加大住宅用地供应量。

进一步加大住宅用地出让规模，加快出让节奏，满足市场需求，稳定市场预期，促进新建商品住宅销售去化周期恢复到合理水平。其中，去化周期小于12个月的县（区）、开发区（新区），必须在2017年6月底前安排一批住宅用地出让。

南昌县和新建区的住宅用地年度供应计划和设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市土地协调推进领导小组研究审议。未设置出让条件的住宅或商住用地出让方案，须报市国土局备案。

2.严格防控地价异常。

全市（含三县一区）范围内住宅用地和商住混合用地出让时，可采取“限房价、竞地价”、“配建公共设施”、“实行价格熔断机制”等方式。采取“限房价、竞地价”的，由房管部门商相关部门制订区域住宅销售指导价格，根据指导价格确定房屋最高售价（均价）。采取价格熔断的，价格依据同区域2016年10月商品住宅价格水平进行合理测算。采取上述方式供应住宅用地的，须报市土地协调推进领导小组研究确定。

住宅用地和商住用地的竞买保证金比例全部调整为60%，土地出让金缴款期限全部调整为土地出让合同签订之日起30日内缴清。土地竞买人报名参与竞买即视为接受宗地现状，缴清土地出让金后10个工作日内办理交地手续；土地出让金逾期3日为未缴清的，出让人可单方解除出让合同，竞买保证金不予退还。

3.加大存量住宅用地盘活力度。

全面清查历年来已出让存量住宅用地的开发建设情况。对已交付的宗地，严格要求受让人按照土地出让合同约定时间开竣工。已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底前开工建设，2018年3月底前达到预售标准。对于未按土地出让合同约定时间和上述要求时间开竣工的，严格按照土地出让合同约定条款，每逾期一日按土地出让金价款总额的1‰收取违约金；同时，将其纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市（含三县一区）土地竞买活动。对未能交付净地影响宗地开发建设的地块，辖区人民政府（管委会）必须尽快交付净地。

棚改工程还建安置房项目，在交付净地后6个月内全面开工。棚改货币补偿率将不作为各县区考核要求。

三、加大住宅有效供应

1.暂时放宽新建商品住宅预售条件。

在市区范围内，多层结构的商品住宅完成正负零，小高层、高层结构的商品住宅完成四层以上，须申报预售许可。其预售资金监管比例分别调整为50%、60%。在达到现行预售许可工程进度时，预售资金监管比例按6%的现行标准执行。

2.强化预售制度管理。

对已达到预售条件的开发项目，没有申报预售的，一经发现，半年内不允许其申报预售。对已取得预售许可捂盘惜售的，一经发现，将依法严肃处理。

3.鼓励将商业用房改为租赁住宅。

根据国务院办公厅关于加快培育和发展住宅租赁市场的若干意见（国办发[2016]39号），允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。要尽快制定出台相关实施细则。

4、《关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》（洪府发〔2016〕6号），延长试行期一年。

文件中有关“设置服务型公寓”的条款，应同时按《南昌市人民政府办公厅关于出让用地设置服务型公寓的通知》（洪府厅字〔2016〕460号）执行。