覆盖27省223个城市，碧桂园物业加紧奔向A股

碧桂园物业公司总经理李长江近日透露，碧桂园物业计划5年内将服务面积扩大至10亿平方米，且目前物业A股上市相关工作推进顺利。

经营利润同比增长59.7%

2016年9月，碧桂园物业服务股份有限公司发布了上市招股说明书。根据证监会披露的最新信息，其申请A股IPO进程显示为“已受理”，排队序号为233号。

4月7日，碧桂园物业公司总经理李长江在接受媒体采访时透露，对于上市要求的业务独立性、人员独立性、财务独立性等这些基本条件，碧桂园物业早已具备，“一切都在按部就班地顺利进行。”

由于还处于上市之前的静默期，碧桂园物业公司的内部人士拒绝透露上市的相关进展。但其强调，“物业管理行业的前景非常美好”，表现出碧桂园物业对发展的期待。

事实上，近几年来，碧桂园物业的发展颇为引人注目。早在2013年底，碧桂园在《碧桂园高端物业服务发展报告》中强调，未来将会“推动旗下楼盘物业管理服务更加细化和规范化，令物业管理业务成为碧桂园集团新的业务增长点”。

对于渴望登陆资本市场的碧桂园物业来说，规模和盈利能力自然是必要条件。澎湃新闻记者查询了碧桂园物业的上市招股说明书及2016年年报，发现在过去的四年中，碧桂园物业实现营业收入分别为9.15亿元、12.07亿元、16.72亿元和19.59亿元，当期净利润分别为8096.93万元、1.27亿元、2.20亿元和4.06亿元，物业管理的净利润率甚至比碧桂园房地产开发的净利润率还要高。

截至2016年12月31日，碧桂园集团的物业管理分部签约管理面积约2.10亿平方米，覆盖国内27个省的223个城市，服务全国约100万户业主；碧桂园集团物业管理及社区相关业务的收入约为人民币19.59亿元，同比增长33.3%；经营利润约为人民币4.06亿元，同比增长59.7%。李长江透露，未来3年内计划将服务面积扩大到5亿平方米，5年内争取服务面积能达到10亿平方米。在中国物业管理行业 TOP100 研究组去年11月发布的《2016 中国物业服务百强企业研究报告》中，碧桂园物业公司名列第五名。

此外，随着管理面积增加、服务类型增加和业务规模扩张，碧桂园物业公司的营业收入总额保持增长趋势。碧桂园物业相关负责人认为，随着碧桂园物业自身加大市场化拓展，以及碧桂园集团入市楼盘的不断增长，未来公司保持较高的复合增长率可期。

增值服务比重逐年上升

从业务构成看，碧桂园物业主要包括基础的物业管理服务、社区增值服务和协销服务，三项营收分别为9亿元、1.2亿元和1.6亿元（2015年数据，没有查到2016年数据）。

但碧桂园物业希望，自身的利润增长能够来源于增值服务的收入。上市招股说明书显示，在 2013、2014、2015年度，物业管理服务收入占营业收入的比例分别为95.20%、90.30%、85.71%，近三年呈现下降趋势，主要是社区增值服务和协销服务等创新业务的比例不断加大。

由于围绕业主衣食住行各方面需求提供了一系列服务，碧桂园物业的增值服务表现亮眼突出：该项收入从2013年度的3945.32万元增长至2015年度的12232.19万元，年复合增长率达76.08%（未查到2016年数据）。而在上市招股说明书中，碧桂园物业称，拟在A股上市公开发行不超过4010万股普通股，募资总额超11亿元，将募集资金在扣除发行费用后的净额按照轻重缓急顺序分别投入信息化升级改造、社区智能化改造、市场拓展、社区服务四大项目。

上述碧桂园物业内部人士向澎湃新闻记者强调，物业管理行业的潜力巨大，而未来专业的物业管理公司做物业管理工作也将是一个必然的趋势，物业管理终将回归到物业管理本身。“谁回归的更早，谁就将占据优势”。同时，在其看来，为了保持更优质的竞争力，作为接驳客户的终端，类似于O2O这种物业管理的商业模式也要进行更多的优化。

值得注意的是，2014年“花样年·彩生活”于港交所成功上市之后，国内房地产物业公司的上市步伐明显加速，当前已有彩生活、中海物业、绿城服务、中奥到家这四家物业公司在港股上市。而如果碧桂园物业上市顺利，其将成为登陆A股的第一家物业公司。

上市招股说明书显示，报告期内碧桂园物业的毛利率与中奥到家、开元物业接近，整体略高于同行业可比公司的平均水平，主要是因为本公司的物业管理项目的平均规模较大，规模化效应明显。而在取得了3088亿元的销售业绩之后，今年第一季度，碧桂园又实现合同销售金额1506.6亿元，相比万科的1502.7亿元、恒大的1069亿元暂时位列行业第一。看起来，碧桂园物业的规模化效应将进一步凸显。