链家董事长左晖：这一轮房地产调控，大家都很支持

4月23日，链家集团董事长左晖在参加2017中国绿公司年会时称，过去的十几年时间中国（房地产）的调控政策非常多，相关部委文件超过100个，每次调控业内多少会有些微辞。但今年这一次新的调控，大家都很支持。

左晖称，之所以这次这次最严厉的调控获得支持，原因在于：整个中国的房地产经过了30年发展，到了一个关键的节点，这个国家不能在这么疯狂的去挖掘房地产带来的价值了。没有一个世界上伟大的国家是建立在房地产的增值的事情上。

左晖援引的数据称，过去2016年整个中国的不动产交易到了一个非常顶峰的状态，一手房交易超过10万亿元，二手房6.5万亿元，总共接近17万亿元。

通过纵向对比看，2008年中国新房交易额大约是2.5万亿元，二手房交易额不足0.5万亿元。也就是说，在这几年当中，全国房地产交易额从3万亿元增加至17万亿元，而二手房从当年的不足0.5万亿元增长到6.5万亿元，增速最快。

不过，左晖仍然认为，房地产按揭是安全的资产。左晖称，目前按揭的余额为18万亿元，相信住宅按揭还是不错的资产，因为全国按揭的坏账率可能只有1%都不到，长三角地区在千分之一左右。同时18万亿元的按揭余额相比于74万亿元的GDP的比例，大概是百分之二十几的比例，安全边际还是非常大的。

左晖认为，按2016年的市值来估算，中国存量住房共有2.2亿套左右，保守估计，市场价值超过200万亿元，但今天存量物业的流通率大概只有2%，中国房地产发展的前景应该更多依赖于整个存量怎么盘活。

在这么大存量的情况下，左晖认为应该呼吁整个房地产税的改革，通过持有税能够让中国的资产流通，让大家不要炒房子，让房子回归居住的属性。

在建立房地产市场发展的长效机制方面，左晖提到，购租并举是关键的机制。

左晖预计，通过租房子解决居住问题的人口的比例可能从现在的百分之十几提高到百分之三十几，预计到2020年会有超过2亿租赁人口，2030年会超过4亿租赁人口。

此外，大数据的应用也将智能化为国家进行调控房地产的一个方法。左晖提到，整个数据的应用，在未来会变得非常重要。目前我国没有一个完善的基础数据库，比如中国今天到底有多少套房，每套房子长什么样并没人说清楚。对此，链家在十年前开始做“楼盘字典”，截至目前，就有8000万套的住宅数据，我们覆盖30个城市、大概有11万个小区，60万栋楼，以及有60万个户型。

以下是演讲全文：

我们今天来在这个节点讨论房地产，我觉得有一些基础的背景。第一个背景，过去2016年整个中国的不动产的交易到了一个非常顶峰的状态，一手房交易超过10万亿，二手房6.5万亿，总共将近17万亿，非常大的产业。

同时说到金融，我们在过去的一年时间里，个人住宅贷款余额增加5万亿，今年总共的贷款余额18万亿，过去一年增长30%，过去两年增长了8万亿，18万亿里8万亿是过年两年怎样的，到了顶峰的状况。

第二个背景，今天迎来了新的宏观调控，非常严厉，4月17号前全国39个城市出台了各种各样的调控措施，在这个背景下我觉得也特别有意思，今天下午做这个论坛，我也跟很多同行进行过交流，我自己印象里边好像过去的十几年时间里边出来的调控政策非常多，相关部委文件超过100个，每次调控我总感觉我们业内的人大家都有些微词，很有意思，我问大家，好像都很支持这次最严厉的一次调控，我就在想什么原因，因为我想整个中国的房地产经过了30年发展，可能也到了一个关键的节点，好像从业人士都认为市场不能再下去了，这个国家不能在这么疯狂的去挖掘整个房地产带来的价值了。我们今天也在谈，好像没有一个世界上伟大的国家是建立在房地产的增值的事情上，当然我们也看到，只能说我们发展，今天很大的背景，当然今天中央也在提出如何建立房地产的长效机制，包括今天美国也一样，整个房地产占GDP和国民经济仍然比较高的值，我们的长效机制是怎么建立？我想很多的角度，从土地、从税、从金融机制等等的。

我自己今天我就想从一个存量的角度，因为我自己是做存量出身，我从这个角度说一下这个问题，今天存量住宅超过200亿平米，人均居住面积超过30平米，今天存量资产200万亿人民币的资产规模，中国的消费者的资产规模已经超过美国人，美国人的资产规模大概150万亿人民币左右，大概今天这么一个状况下面。所以我们也感觉未来的房地产发展，应该更多依赖于整个的存量怎么盘活，我们今天的存量物业的流通率仍然是很低的数字，全国的流通率大概2%都不到，包括金融的风险，我们说今天按揭的余额18万亿，我相信（洪行长）还会觉得住宅是不错的资产，因为全国难按揭的坏账率可能只有百分之1左右，可能都不到，长三角千分之1左右。同时18亿的按揭余额相比于我们74万亿的GDP的比例，大概只有百分之二十几的比例，相当于人民的60%左右，好像今天看其他安全边界非常的大。总的来想，这么大存量的情况下，如何通过各种各样的机制，包括税的机制，因为我们知道流转税非常高，但持有税几乎没有，这么一个市场。我们也呼唤整个的房地产税的改革，通过持有税能够让中国的资产流通，让大家不要炒房子，让房子回归居住的属性。

当然回归的过程中，有一点特别有意思，租房这件事情，我来河南还专门查了一个数据，郑州今年非常好，房价还不高，郑州大概一万块钱左右的房价，但是我觉得原来你看起来不见得是好事儿，但大家今天越来越觉得低房价变成竞争优势了，前几天一个广州的领导说广州在一线城市有优势，就是我们在一线城市里房价低，我们很多人来了之后，成本比较低。但是郑州我们还看到一个数据，我们在房地产里面，因为有一个数据非常重要，就是租售比，郑州是非常高的，大概4.5%左右，我们知道北京、上海大概1.7%，我要出租50年，这个房价，大概4.5%左右，所以租赁市场，中央提出来的购租并举的机制非常重要。

当然我讲三个问题，第一个问题，中国城市人口分布到底什么样？我们今天看起来虽然北京、上海这种城市的人非常多了，城市不堪重负，但是北上广深的人口加一起，占国内人口比例也不到10%，还是相对比较分散，所以我们也估计未来大概可能中国有20个左右的非常大的城市群，比如说郑州，我估计郑州周边的环郑州的城市群大概会有3千万左右的人口。

第二个，我们看到今天的整个的中国的租跟售的GDP的差距非常大的，我们城市一年大概一万亿的租金，我们去年17万亿的交易金额，差距非常大，美国大概3.5万亿相当于人民币的金额，所以我们有估算，未来的十年时间里边，我们的整个租金规模可能会从1万亿到3万亿。

同时我们看到第三个问题，今天我们在租的过程中，机构化的占比其实非常小，中国是没有一个机构化的租的市场，这也是非常奇怪的，我们大概不到2%，日本80%，美国30%，是机构化提供的，今天的房地产最大的开发商，万科、恒大都非常厉害，但像美国比较大的都是（瑞斯）这样的一些服务商。所以我们也会估计未来在中国会有更多的机构化的租赁的住宅提供到市场里边去，同时我们也估计整个中国的租赁人口，通过租房子解决居住问题的人口的比例可能从现在的百分之十几提高到百分之三十几，我们预计2020年会有超过2亿租赁人口，2030年会超过4亿租赁人口。

我们今天来到郑州，来到河南，虽然说我们前面的20年时间里好像房地产市场发展没有像北上广深那么的快或者剧烈，但其实我反而觉得这对我们来说是一个好的机会，如果我们今天通过各种各样的财税的制度，我们去鼓励机构化的住宅，甚至做一些金融的改革、创新，包括证券化的发展，通过税收，各种各样的机制建设，如果把郑州在购租并举上我们能够率先一步，其实反而让城市的发展变得更加有持续性，其实能够让城市更加绿色，这是我们能够看到的对未来来说，我们今天好像说这个房地产已经到了一个节点，我们也认为中国将会启动一个去房地产化的大潮流，这是第二。

第三，整个的数据的应用，在未来也是变得非常重要，因为我们知道今天我们好像也没有一个基础的数据库，就是中国今天到底有多少套房，每套房子长什么样也没人说清楚，我们十年前开始做“楼盘字典”，到今天也就8000万套的住宅数据，我们大概能知道30个城市里大概有8000万套住宅，大概有11万个小区，大概60万栋楼，同时有60万个户型，我们今天也在看能不能在产业链里做更多工作，同时也希望把60万个户型的装修方案都做出来，这个我想可能就是我们今天的数据的应用也是非常弱的，我们今天大概自己建了1200个T的数据量，我觉得大概起码要一千个PB的数据才能对中国的房地产的电子化，数据的电子化，才能产生一定的帮助，所以这是我自己感觉，通过这几个方面，第一个是存量房，怎样挖掘存量房，让流通尽量的加大，让持有的人拿出来给卖掉，解决市场需求。第二个，怎么建立一个真正的购租并举的市场，让租房子，我们自己有品牌叫自如，我们的理念就是让租房成为生活方式。第三个，在这个基础上，我们房地产基础设施的建设，我们今天的基础的数据的建设，其实是非常弱的，这方面可能需要大家所有人共同努力，所以我是感觉呢，在这个时点上，面对未来，可能这三个方向是对房地产的长效化机制会有帮助。

谢谢。