广州国规委：土地新政见效地价回落，严防高价地扰乱市场预期

4月28日，广州市国土资源和规划委员会（“广州国规委”）发布消息称，广州市土地出让竞价方式调整后首次住宅用地成交取得调控预期效果。这两幅用地的出让方式涉及限制最高限价、竞配建、竞自持等多个方面。

广州市国规委官网显示，当天广州市共出让成交6宗经营性用地，总用地面积17.4万平方米，总建筑面积47.6万平方米，成交合同总价款56亿元，其中居住用地有2宗，总用地面积6.9万平方米，总建筑面积14.4万平方米。

其中白云区鱼苗场和广州开发区长岭居的两幅住宅用地在限制最高地价以及确定竞得人的方式在此前的补充公告中采取了“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式。4月17日，广州国规委明确提出，近期土地公开出让不会再出现区域新高，不会出现“面粉贵过面包”的现象。

据了解，两幅住宅用地的竞得者均为万科企业股份有限公司（000002.SZ）。

其中一幅地块为白云区鱼苗场地块，位于白云区黄石西路，临近白云新城。按照地块出让公告显示，该地块挂牌出让价格设定最高限制地价为238765万元，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房。

最终，万科以238765万元和1350平方米配建拿下上述地块，扣除安置房面积后，需自持50%的建筑面积，即40019平方米，楼面价29382元/平方米（不含自持面积）。

广州国规委官网显示，通过测算，扣除拆迁安置房后该地块折合楼面地价不到3万元/平方米，低于2016年12月7日成交白云区白云新城AB2804012地块4.5万元/平方米的楼面地价，以及2017年3月29日成交白云区新市街棠涌南路AB2805038地块3.3万元/平方米的楼面地价。

另一幅地块为长岭居YH-A4-3地块，位于长岭路以北、岭头村以东。

最终，上述地块需要万科交付122240.8万元和900平方米配建，同时需自持55%物业，即33851平方米，楼面价19862元/平方米（不含自持面积）。

广州市国规委称，此次出让成交的白云区鱼苗场地块和广州开发区长岭居YH-A4-3地块采取“限地价+竞配建+竞自持+摇号”方式确定受让人，是广州市对居住用地公开出让方式的一次有效调整，调整出现成效。通过测算，扣除拆迁安置房后折合楼面地价不到2万元/平方米，低于2016年8月26日成交长岭居CPPQ-A2-1地块2.7万元/平方米的楼面地价。

广州市国规委官网显示，本次成交的住宅用地虽然有一定自持的比例，但市场住宅供应并未减少。企业自持部分可作为租赁住房，按规定推向市场,这也是落实中央、省、市有关“加快培育和发展住房租赁市场,构建租售并举的住房制度”要求的一次具体行动，将增加市场租赁住房供应。

此外，企业自持部分的商品住房作为租赁住房，须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

按照广州市国规委的计划，后续出让的住宅用地将根据市场情况和对出让宗地的预判，一地一策组合使用限地价、竞配建、竞自持、现房销售等政策工具，确保房地产市场平稳发展，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。