住房创新|作为全球商品,住房已经失去了社会功能

Gregory Scruggs 徐东东 冯婧 编译

2017-06-05 17:40 来源:澎湃新闻

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全球不动产的估值约为217万亿美元。这个惊人的数目是世界生产总值的三倍之多,占了所有全球资产60%的份额。其中,住宅类地产占全球不动产总值的四分之三。住宅类地产既然有如此巨大的价值,那么房屋越来越被富人投资者和跨国公司视为商品也就不足为奇了。
这种“住房的金融化”是莉拉妮·法尔哈(Leilani Farha),联合国适当住宅权(the right to adequate housing)首席专家的新报告的主题,此报告名为《适足生活水准权所含适当住房权以及在这方面不受歧视的权利问题特别报告员的报告》(中文版下载地址:http://ap.ohchr.org/documents/dpage_e.aspx?si=A/HRC/34/51)。这位渥太华律师从2014年起就承担这项工作,2017年3月她在联合国人权理事会上提交了她的调查结果。
住房的金融化
此报告中,首先提到的问题就是“住房金融化”,并梳理了住房金融化的历史起源。“住房金融化”是指住房和金融市场以及全球投资的结构性变化,即住房被当作一种商品、一种积累财富的手段,也常常被作为全球市场上交易和出售的金融工具的一种担保。它指的是对住房的资本投资日益使住房脱离其社会功能。住房金融化起源于新自由主义、放松住房市场管制以及由金融机构实施并经国家同意的结构调整方案。住房金融化也是住房贷款提供方式发生重大变化的结果,更具体地说是“抵押贷款支持证券”的出现所致。
随着住房金融化的过程,住房和城市房地产已经成为公司金融的首选商品,是富人的“安全存款箱”,是新兴市场的资本和过剩流动性的储存所,是空壳公司不透明地藏匿金钱的方便之地。
在2007-09年的金融危机中,上百万的丧失抵押品赎回权(foreclosure)案例让美国和欧洲的私房屋主无家可归。在很多案例中,住房抵押贷款证券化—这种把个人房主的投资抵押品捆绑买卖的金融工具--正是罪魁祸首。许多人曾希望全球金融危机可以作为一个警钟,迫使各国和国际金融机构重新评价无节制的金融化的价值,并实行改革,而不是利用低收入家庭的住房需要。但效果却事与愿违。
住房的异化:失去社会功能
这份22页的报告毫不客气地汇总了住房作为商品时所造成的损害。在2013年中期至2014年中期的一年里,各个公司在全球接受购房的100个最大城市中,购置的较大资产额从6000亿美元增加到了1万亿美元。由此出现了 “对冲城市”的概念,随着外国资本涌入某些安全稳定的房地产市场,这些目的地就成为了“对冲城市”:当地的居民不得不和外国的投资者竞争,在仅仅五年之中这些外国投资者就把当地的房价推高了超过50%。
“对冲城市”是全球资本为投资寻求安全庇护所的主要目的地,这些城市的房价已经上涨到了大多数居民负担不起的程度,黄金地段的财产拥有者财富巨增,而中低等收入家庭买不起或租不到房屋,不得不搬到就业和服务稀少的城郊地区。
住房金融化造成了所谓的 “住房异化”,丧失了作为栖身之所的社会功能,也失去了一系列多样化的有意义的社会关系。 在金融化住房市场上,对住房作出决定(用途、费用、建在哪里或是否将拆)的人在遥远的董事室里作出决定,没有让资产所在的社区参与,也没有对这些社区负责。
比如,著名的纽约高线公园,将旧铁路线改成一个公共散步道和公园,将富人投资者吸引到了混合收入居民区,价格数百万的奢侈性住房单元从根本上改变了该居民区,也驱走了长期生活在这里的居民。
各国应努力让住房回归为社会财富
面对这些复杂难懂的金融工具的流行,法尔哈呼吁国际社会采取行动。“全世界绝不应该在复杂的住房金融化面前畏手畏脚,”她在报告中呼吁,并且详细阐述了法律原因,为什么政府应该改变他们与金融行业的游戏规则。
面对复杂的金融化问题,全球社会没有退路可走。国家应当规范、指导并与私营市场和金融行为者合作,要确保他们的运作规则和行动符合适当住房权的实现。国家有义务确保私人投资者响应居民关于有保障和经济适用的住房需求。国家还应确保金融机构和投资者响应处于社会边缘地位的群体的需要。
报告还提供了一些政府的政策应对。比如西班牙的地方政府尝试了中止丧失抵押品赎回权的政策。加泰罗尼亚立法禁止止赎权和驱逐,以免导致无家可归。虽然倡议被宪法法院驳回,认为这侵犯国家政府的管辖权并违背国家的总体经济利益。但加泰罗尼亚通过修正案再次提出该立法,并获得加泰罗尼亚议会的通过。
另外,还有一些城市批准了被称为“包容性区划”(inclusionary zoning)的经济适用房的法规。例如,阿尔及利亚政府出资在政府的免费土地上为收入低于最低工资1.5倍的家庭开发出租住房,还为没有首付能力的家庭提供了一个先租后买的方案。此外,伦敦市长最近宣布,建筑商必须确保35%的新建房屋是真正的经适房。
当然,这些方案还需要适当的设计和监督才能有效运作,否则会出现很多问题。例如,对“经适”的定义不应该局限在实际收入水平,对开发商的问责机制也很少到位。此外,在经适房的建设过程中,要避免对经适房内的居民造成污名化,避免低收入租户与较富裕居民的居住隔离。
Citiscope在法尔哈提交报告的当日对她进行了采访:
问:为什么住宅类房地产被你称为富人的“选择性商品”,和美术品、珠宝、黄金这些传统的贵重物品有何区别?
答:
尽管存在房地产泡沫,尽管房地产业也有周期性的繁荣和萧条,但是房地产业仍然被认为是相当安全的行业。原因何在呢?因为你投资房地产时,一般而言你总是默认回报会又好又快。于是你投入资金,很快得到回报,然后又把房产出手。
这就是投资者所追求的:安全、迅速、良好的回报。国际房地产商把住房看成“值得选择的商品”。这就是房子被卖出的理由:它们的回报安全、稳定、迅速。
问:你在报告中描述的所谓的对冲城市——比如斯德哥尔摩、悉尼、温哥华等等——都是世界上最宜居的城市。住房的金融化正在恶化这些城市的生活质量吗?
答:
你看到的宜居生活指数,它们绝不会关注无家可归者、低收入者、穷人家庭的生活质量。它们关注的是什么呢——城市有多少停车空间?有没有地铁之类的基建?城市中心有什么休闲场所?
投资者也不会关心什么最适宜弱势群体居住的城市指数,适宜弱势群体居住的城市可能对于中产阶级来说,很难算做宜居的城市。
我雇佣过在在对冲城市里生活的人,那位女性住在温哥华一处很好地段的一居室房子里。她带了一个孩子,可她正准备生第二个孩子时,发现要想在附近找个更大一点的房子,她就无能为力了。她现在住的地方既靠近父母,又靠近照顾小孩的机构。她不得不离开现在住的地段,而她还是一个中产收入的人。
所以,当人们讨论最宜居的城市,你不得不多问一句:到底是对谁宜居,根据的是哪一种指数?
问:通过地产销售税和不动产税,难道这些大型交易对城市没有什么经济上的好处吗?
答:
土地是一切之源。有开发商购买土地的地方,城市就能得到一大笔钱。当然,投资者总是很擅长压低土地的价格,他们付出的钱永远低于最终的土地盈利。城市能靠它们的土地获利,这样对城市有好处,至少城市管理者是这样认为的。
这是我接触的许多城市顾问和市长们的想法。他们的城市往往没有庞大的税基,可越来越多的人涌入他们的城市。他们总要为来到城市中心的人提供服务——比如道路和学校。于是他们亟需资源,获取资源的方法就是向开发商卖出城市的公共土地,开发商能支付很大一笔钱。
可问题是,成本有多大?那些购买一套豪华别墅或者几套公寓的人,需要缴纳不动产税和相关的印花税。但是,产出的钱与成本并不相称。
有些城市一直试图征更多的税,然后依靠当地政府的能力给城市带来更大的回报。城市通过这些投资获得了很多的钱——那么他们把这些钱花在什么地方呢?是投资在经济适用房上了么?90%的情况,并没有。
问:可毕竟还有10%。比如,在你的报告中,伦敦承诺所有新的住宅开发项目必须保证35%的经济适用房。温哥华还开始征收1%空屋税。应对住房金融化的政策中,有哪些是最有效和最有扩展性的?
答:
我认为已经有了很多有趣的政策法规来约束目前的现象,即这种过量资本投入住房的趋势。但如果从人权的角度着眼,我还没有见到根治的方案。
从人权的立场来看,我们期盼的是各国政府与投资者和金融行业确立新的关系。而所有我了解过的政策中,政府和他们的关系并没有发生有意义的变化。从国际人权法的角度来看,国家有规范投资者和市场的责任。可是在新自由主义的影响下,我们彻底放弃了规制。
从人权的立场来看,根治的方案应该确立国家与投资者之间新的关系。国家不仅仅是干预不动产市场,它们还应该明确:放任住房金融化,影响了国家履行国际人权的义务。
在每级政府层面我们都期盼这种关系的变化,重申人权至高无上,而不是投资者的利益至高无上。现在的情况是,绝大多数的城市和中央政府把投资者的利益放在了人权的利益之上。
无论是城市层面还是国家层面,我观察到的实践都没有发生这种关系的变化,尽管我看到了一些好的政策。
问:这些好的政策是像创可贴一样么,并没有解决问题的根源?
答:它们比创可贴好一些,我想它们的确起了好的效果。温哥华所属的不列颠哥伦比亚省向外国买房者征收15%的税。在很短的时间内,政府就获得了很大一笔钱,它们准备把这笔钱投入经济适用房建设上。
问:不过资本的流动也是很迅速的。不列颠哥伦比亚省的税大部分针对温哥华都会区的中国买家。法令通过不久,附近的西雅图立刻成为中国地产搜索引擎上搜索最多的美国市场。主流媒体称西雅图为“新温哥华”。西雅图所属的华盛顿州是否也应该通过15%的外国买房者税,西雅图是否也该征收1%的空屋税?对于住房市场金融化,您有什么建议可以提供给城市?
答:我想提出一些建议,可是每座城市的语境各有不同。我在伦敦做访谈时,能理解城市的苦衷:如果他们收税过重,就会失去投资者,最后会造成净损失。但现在的问题是,游资实在是太多了。
全球应该达成共识,设立一种全球性的税收或者某种比例的封顶利润,多出的利润必须贴给经济适用房。有钱人依旧会投资不动产,因为相比起其他商品,不动产仍然是安全和贵重的。所以,我们并不应该害怕不动产投资本身。
我的这种观点类似“最低工资标准”运动:最低工资标准让雇主最终不得不解雇员工,否则他们就无利可图。我的感觉是开发商最终也会和他们一样妥协。我们应该做一些尝试。
(本文编译自citiscope)
责任编辑:冯婧澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 住房金融化,联合国,社会功能,对冲城市

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