住房创新|房子太贵!但解决方法不是建更多的房子

Alex Starritt 罗嘉彧 译

2017-06-08 16:11 来源:澎湃新闻

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当城市渐渐成为不是为所有人存在之时,世界各地的城市都开始想方设法为市民提供更多和成本更低的房屋。大城市生活中被诟病最多的莫过于住房成本,然而这并不是一个难以解决的问题。
墨尔本、慕尼黑、巴黎和纽约这些城市,虽然是世界上最富裕、最高科技和最发达的城市,却面临着危机。因为在这些城市里,生活变得越来越困难了,尤其对年轻人、创造性的人才和工薪阶层来说。
关于住房成本,有大量惊人的数据统计。1995年,伦敦的平均购房成本是当地平均工资的四倍。而今天,伦敦的平均购房成本是当地平均工资的12倍。欧洲只有两座大城市——雅典和曼切斯特,有超过半数的市民认为当地的房价是可以承受的。
高昂的房价意味着可支配的金钱变得更少,意味着更远的通勤距离,意味着持续的生活压力会把生活品质压低到生存的基本需求。而对于城市来说,经济上的困境将催生贫民窟的诞生,贫富差距则使一个多元的社群形成居住隔离之局面。
最坏的情况是,形成类似巴黎的城市问题:既富裕又贫瘠的城市中心,被贫困和弱势群体的居住空间环绕,这些居住空间里滋生着随时可能爆发的恐怖主义。
然而,我们还是可以做些什么的。 其中一件便是竞选者经常谈论的:将成千上万的空房子重新投放到房地产市场中。温哥华政府曾宣布准备出台一项税收政策,它鼓励财产所有者出租或出售其未动用的财产,同时也向外国购房者征收15%的税收,来打击投机买卖的行为。
巴黎希望向9.2万个二次购房者征收双倍税收,并且向10万间永久空置的房屋所有者征收5倍税收。 即使是不爱征税的沙特阿拉伯政府也出台了一项针对富人在欠发达城市土地圈地等待土地升值行为的惩罚性税收政策。
无论如何,空置房屋的数量还是不足以能解决房屋正常供应的问题。拿巴黎举例,超过10万人在政府保障性住房名单上排队,更别说其他那些根本没有资格去申请的人了。
所以一些城市(包括巴黎)曾经尝试直接控制房价。法国政府去年出台一项新的租赁法规,规定不允许房价高于官方规定平均水平的20%。从此,新合同的成交房价就跌了30%。
柏林在去年也通过一项相似的法规(限制房价成交额在高于政府平均价格的10%以内),但也增添了新的元素:土地所有者必须公开他们过去曾经购买过的已有财产,这样做的目的是希望阻止房价疯涨。
与此同时,在伦敦一个不起眼的地方——哈林盖(Haringey),正尝试通过建立政府运营的租赁代理,将房屋买卖的相关费用大幅度降低。这个想法是将租赁的服务费控制在成本价,也就是一些资产中介资费的半价。但这个方法的问题是,还没有足够多的房东签订合同,没有足够多的房源。
所有的这些方法,的确是在努力地运用相关法规去控制一小部分楼房的房价。而任何一个经济学家都会告诉你,要压低房价的方法是在市场上提供足够的房子。所以很多城市都在做同样的事情:建房子。能建多少就建多少,能建多大就建多大,能建在哪就建在哪。
在爱尔兰,所有国家拥有的土地,像是巴士站和铁路轨道,都在被评估是否合适用于建设房屋。慕尼黑找到另外一种资源--停车场,它们已经开始在柏油路上建设公寓综合体。巴黎正在把一些位于欧洲房价最高的街区的政府大楼改建为社会保障性住房。西雅图正在寻找一个在一条10车道的高速公路上建造公寓和绿地的方案,这条车道就如切开城市的一条峡谷。
不仅如此,大量北美城市,例如像旧金山和温哥华,就曾经鼓励建设类似“巷屋”“祖母房”这样建在小巷子、后院和地下室的房子,基本上只要能安置人的空间都可以建房子。
为了加快建设速度,沙特阿拉伯正在发展3D打印房屋技术,并且希望在接下来的五年里打印出150万套房屋。这项技术听起来很不可思议但确是真的:在2030年前,迪拜希望25%的房子是应用3D打印技术制作出来的。一个来自意大利的WASP公司,他们有全世界最大的3D打印机--大三角(Big Delta),他们打算用它在博洛尼亚附近将整个村子的建筑打印出来。
但是最令人惊艳的建筑蓝图来自新加坡(这里房价依旧很高)。从1960年代之前开始,新加坡政府就开始建造很多组屋,80%的新加坡公民都住在国家建设的房子中。此外,新加坡还想出一个更明智的方案帮助市民购买房子:他们可以提前把退休金提出来凑购房首期。
为什么并非所有的高物价城市都在进行着大型的房地产建设项目?当然,有种看法是我们根本就没有面临住房危机,我们面临的是房屋供应不平等的问题。至少从短期来看,房价高升,受益者是那些房屋拥有者。
用建房来解决住房问题之所以失败,常常是因为出发点本身是错误的。例如,伦敦曾定出需要建设房屋的最小量来阻止现状的恶化(每年建设20万套新房),现在建设量已比原来降低了50%。与此同时,伦敦临近伦敦的萨里(Surrey),一个富裕的居民通勤区,现在有更多的土地用于高尔夫课程而不是用于建设住房。
假如我们不希望高房价让城市变得不宜居,并且用每个人都能承受得起的房价来保障最基本的居住需求--一个得体的居住空间。也许我们并不需要一个金光闪闪的新蓝图,我们需要的是共同商议,用可行的方法去解决这个问题。
[本文编译自Apolitical(https://apolitical.co/media/)在Fast Company上发表的系列文章“how to build the perfect city”(如何建造完美的城市),经授权翻译]
责任编辑:冯婧澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 住房,高房价,贫富差距,伦敦,巴黎

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