他们的次贷十年︱房产经纪人露德丝·纳楚：无法摆脱的隐忧

姓名：露德丝·纳楚

职业：资深房地产经纪人

居住地：美国·新泽西

金色卷发披肩的露德丝有着加勒比海岛国美女特有的阳光灿烂的个性，她那极具感染力的笑声能把一桌人的情绪瞬间点燃。这位古巴裔美国人是北部新泽西地区获奖无数的英语/西班牙语双语金牌房产经纪人，目前在Weichert房地产经纪公司任霍博肯办公室的经纪人经理。

阅人阅房无数的露德丝1991年开始踏入房地产经纪人行业，已经在这个行业拥有二十多年的工作经验了。虽然早已对房地产周期的起伏有所准备，然而2007年前后的被廉价信贷点燃的楼市疯狂依然让这枚老姜心有余悸。

量入而出，熬过严冬

2006年美国房地产繁荣时期，有超过27万处房产在一年内被二次转手。有钱的没钱的都想借着廉价信贷的东风炒一把房。记得当时房价最疯狂的那几年，露德丝的一些完全无力负担他们所购买房子的客户最后都轻松得到了银行的贷款批准。这要“感谢”布什总统在2002年敦促国会通过的“美国梦首付款法案”。该法案明确，将给予那些低收入有意购房者以首付款补贴。此后国会又通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。由于露德丝主要负责的是曼哈顿对岸的新泽西霍博肯和泽西城等市中心高尚社区住宅销售，所以大多数客户的经济实力稳定雄厚，既没有在很大程度上遭遇裁员潮的冲击,也很少出现违约弃房扔给银行的情况。然而，周围一些普通社区的买家就没那么幸运了，那些中下层的中产阶级是被次贷危机打击得最狠的一群人。

2008年年初，美国家庭平均负债已经达到了100%。当时，在借贷消费早已深入人心的美国，大多数美国人想当然地认为房价只会上升不会下降，在利息低到几乎为零的环境下贷款买房，不可能是亏本买卖。然而，那些每月只支付利息，期望通过房价升值后的利润来支付房贷的买家，如今陷入了深渊。他们怎么也不会想到，房价不但没有升上天反而跌到海平面以下了。有些人甚至担心有生之年将看不到自己的房产涨回到当初的买入价。

作为经历了多个经济周期的资深房地产经纪人，自然明白房价涨涨跌跌的循环再正常不过，但是露德丝和经纪人同行们都没有料到这次会跌得那么惨。房地产经纪业是个竞争激励的战场。危机爆发后，为了谋生，很多新人离开了这个行业去别的行业寻找工作机会，继续留守着的基本都是老将们。次贷危机爆发后，楼市买卖交易的寒冬蒸发了露德丝将近一半的房屋销售业务。

“我明白我的行业是100%提成的行业，没有销售就没有收入。所以危机刚爆发那几年，我对于自己的消费控制得非常严格。我绝对遵守‘量入而出’的原则，一拿到租赁业务的佣金我就全部存进银行。”对于露德丝来说，当时最大的变化就是，她的业务结构从绝大多数来自房屋买卖转向了房屋租赁。一般来说，房屋销售市场火爆，租赁市场就相对冷却，反之亦然。那几年，完全是租赁业务支撑起了露德丝的收入。由于她所负责的社区距离曼哈顿近，所以租金始终不便宜，需求也始终比较旺盛。“我很庆幸我所负责的高尚社区顶住了风暴的侵袭，由于始终有需求存在，所以我的工作和生活没有像其他社区的经纪人那样受到巨大的影响。”

楼市新繁荣如昨日再现

过去这几年，露德丝所负责的高尚社区的住宅价格又开始新一轮上涨。“除了1百万美元以上的豪宅市场还没有显现出疯狂之外，其他市场又开始出现火热的情景。比如，一套挂牌70万美元的房子最后的成交价将会远远高于这个数目。”美国城市协会调查显示，随着金融危机结束以及宽松周期到来，美国刚需住房的购买量稳步上升，从2011年的80万户涨至目前的130万户，已与危机前水平持平。美国大城市凯斯-席勒房价指数显示，目前旧金山、西雅图、波士顿、丹佛等城市房价，已经超出了2006-2007年美国楼市泡沫顶峰时水平。美国20个城市的房价今年2月份出现连续第五个月加速增长，涨幅创2014年7月以来新高，与此同时全国房价也在升温。几乎所有的机构都认为，2017年美国房价将继续上涨。据美国最大的地产平台Zillow数据，2016年全美房价上涨了4.8%，并预测2017房价将上涨3.6%。而全球最大的地产数据提供商Corelogic则预计房价将在2017年9月时，再上涨5.2%。

在一片火热的形势下，现在又开始有很多新人进入到房地产经纪的行业中来。“我所认识的房地产经纪人从业者这几年都赚得不错，我们公司的经纪人钱袋都鼓鼓的，我管理的办公室有三四个经纪人年收入都超过了50万美元。这样的收入我们已经很久没看到了。但现在他们赚钱的速度确实很快，一套房子挂牌基本不用一个月就卖出去了。这简直就是十年前那熟悉的情形再现啊。”

露德丝眉飞色舞地描述办公室一个外表甜美似超模、业务手段强悍似鲨鱼的经纪人最近完成的一比大买卖：“我们公司在曼哈顿的洛克菲勒中心和Soho区都有办公室。我的办公室有不少持有新泽西州/纽约州两个州执照的双州经纪人，有一个经纪人刚刚在曼哈顿Tribeca区完成了一项4400万美元的大交易。她告诉我，曼哈顿的顶尖经纪人个个都是大鲨鱼，他们会毫无廉耻地当着你的面争抢你的客户。为了不让别的经纪人从你口中将肉叼走，你必须成为比他们更强悍的鲨鱼。”

次贷危机后收紧的信贷迅速冷却了房屋买卖市场，银行不再像从前那样随随便便贷款给根本无法负担房价的不合格的买家。然而过去这几年购房贷款又开始逐渐放松。根据衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标——美国抵押银行家协会的可获得信贷指数（指数越高，获得贷款越容易），2016年12月，可获得信贷指数上升到最近6年的新高，达到175.2。目前房价还在上升期，利率又那么低，对很多买家来说是非常有诱惑力的。美国民调机构盖洛普5月8日发布的民调结果显示，美国无房者中49%的人希望在5年内买房安家，另有20%的人希望在未来10年内买房。此外，约五分之一有房者打算在未来5年内出售房屋。露德丝解释，她的很多客户是这样想的：因为房租也一样不低，既然要为一套一室一厅的公寓支付3000美元的租金，和房贷也没差多少，不如就买了吧。

美国新一轮楼市繁荣中，国际买家的身影依然到处可见，目前中国已经超过加拿大成为美国最大的外国购房群体。前不久，露德丝卖出了一间80万美元的公寓，买家是来自中国的一对年轻夫妇，父母拿出40万美元作为首付，虽然钱来自中国，但买家顺利获得贷款。曼哈顿对面哈德逊河沿岸新建的几栋高档公寓楼主要房源都是提供给李堡镇的中国房地产经纪公司，服务中国买家，他们的目标是来自中国的钱。2016年，中国人赴美置业的总金额高达273亿美元，超过了第2-5名的国家的总和。

“现在随着又一轮上升周期的到来，我的房屋销售业务已经完全恢复了元气。虽然很高兴，但是也无法摆脱隐隐的担忧：风暴什么时候又会来临呢？”当库存开始显得紧张，当买家们卯足了劲互相竞标，这一切仿佛是昨日再现，露德丝知道这样的情形不会一直持续下去，楼市最终会降温。那些在高位入手的买家可能要等上一段时日才能看到他们的投资回报。不过，作为特朗普的坚定支持者，这次露德丝虽有担忧，但比十年前更有信心。她相信在特朗普总统的领导下，美国的就业市场会继续改善，这对于房地产市场是有利的支撑。“我感觉现在的买家更有信心，这份信心可能是新总统特朗普给人们带来的。股市出现的几个高潮给了投资者继续投资的信心，他们现在更倾向于行动。至少我的那些客户都相信经济会持续好转，他们并不是特别担忧。”

为了不和自己管理的办公室经纪人直接竞争，露德丝现在基本只接老客户的单子。自己积累了二十多年的宝贵资源也顺理成章地传给了下一代，露德丝的儿子丹尼尔上个月拿到了房地产经纪人的执照，正式加入了母亲所在的公司，成为了美国200多万房地产经纪人的一员。他很喜欢这份工作，并从母亲那里获得了第一手的实战策略。无论是楼市严冬还是盛夏，丹尼尔已经掌握了如何应对周期的起伏。这位斗志昂扬的年轻人将和母亲一起见证新时期美国房地产的盛衰。