地产大亨李兆基之子李家杰：想要房价降下来，唯一可能靠科技

【编者按】

“商场已经是越来越少人去了，全部跑到BAT去了，为什么BAT能够收这么多的广告费呢？因为他们有流量。”

“我们再看未来十年，商场是没有什么希望加租了，写字楼需求量也降低了，大家在家的时间更多更希望搬大一点的房子。”

“香港老是年轻人买不到房子，房子太贵，地贵，建筑费也贵，地是无法降下来了，因为政府的地就这么几块，建筑费也无法降下来，因为香港工人的薪水可能一直上涨。”

6月20日在香港举行的首届粤港澳大湾区高峰论坛上，恒基兆业地产集团副主席、香港地产大亨李兆基长子李家杰谈了科技对房地产的冲击。

节节攀升的香港房价已经让香港特别行政区财政司司长陈茂波出言警告，他日前接受外媒采访时坦言，香港房地产市场“危险”，并称“很容易出现回调”。

李家杰6月20日在粤港澳大湾区高峰论坛上也提到了香港的房价让年轻人无力承受，“有什么方法改进可以建房建得更快，比如一栋写字楼要三年的缩短成一年，省下一年的买地财务的费用，可能是6%，然后在租金里面早一年收回4%，那就是10%了，成本降10%，那就可以返还给我们的客户，那他们买房子可以便宜10%。”

他强调说，想要房价降下来，唯一的可能就是靠科技。

我想说明房地产正在受科技冲击，科技公司BAT里头的收入有一大块是靠广告的，为什么他能够收这么多的广告费呢？因为他们有流量，他们已经把很多很多人的流量全部集中在他们的门槛里头。我们房地产是做什么的？比方说商场，主要是人流，我们用方法集中人流以后，能够收到租金，但是目前我们看一下，很多在市区里头或者地点不太理想的商场，已经是越来越少人去了，全部跑到BAT去了，所以他们收的广告费其实对我们来讲，就是我们的租金。

所以我们再看未来十年，商场的收入或者是没有什么希望加租了，可能会受到严重的打击。这是商场。那写字楼怎么样呢？目前没有什么影响，但是有一个东西正在出来的新科技，就是hologram（全息图），反正放一个东西在前面立体影像出现了，这种新的科技可能五年十年以后，会很便宜大量出现的时候，我们就不需要在家坐车去写字楼开会，因为很多时候，由于跨国集团飞来飞去，开会是要成本的，浪费了很多工作时间，每天还要付工资给他们，没有理由付工资给他们坐车，所以用hologram开会讲完了就走了，写字楼需求量就降低了，这就出大事了，这个产品是未来出大事的产品。

只有住宅，因为很多事情搬回家做了，家里面如果没有一个像样的书房，大家就希望搬大一点的房子，到房地产建筑商又面临什么问题呢？

香港老是年轻人买不到房子，房子太贵，地贵，建筑费也贵，地是无法降下来了，因为政府的地就这么几块，建筑费也无法降下来，因为香港工人的薪水可能一直上涨，唯一的可能就是靠科技。所以我们能不能从科技找到一个突破点，有什么方法改进可以建房建得更快，比如一栋写字楼要三年的缩短成一年，省下一年的买地财务的费用，可能是6%，然后在租金里面早一年收回4%，那就是10%了，成本降10%，那就可以返还给我们的客户，那他们买房子可以便宜10%。

另一方面，我们也想，有什么方法可以去取代人？因为我们看未来没有什么建筑方法改良过，我们希望看到改变，所以我们做了一些工夫，例如说第一我们需要大脑有一个系统叫BIM，这个懂建筑的人会比较清楚，深化下去，把AI智能化下去，综合不同水电的设计图纸，看能不能自动设计，这个设计是从大脑出发的，已经有了，加强深化就可以。

第二个是目前还没有的，就是眼睛。目前还没有眼睛，把我们看到的地产里面，每个工序，扎铁扎好没有，围板有没有围好，混凝土有没有泡泡在里面？整个工序，现在有大疆无人机就很好了。把每个工业化的工序，电脑都有办法，它懂，这个叫好、这个不好，这个很重要，就不需要返工，可以节省很多成本。

还有一个“手”、“脚”，我们地产的东西很重，地产都是用吨计，董姐（珠海格力电器股份有限公司董事长兼总裁董明珠）很清楚的，最重的是全世界2吨，超过2吨，你拿起来，根本没有这个东西了，2吨，你把它捡起来的时候，如果移，东西会倒，所以必须要固定。目前所有机器人要固定在地上，但是我们已经有方案可以让它移动，而且可以动6吨不会倒。

我相信未来10年以内肯定有公司可以做出接近全自动化建房子的方案，有机会我们把今天做房的成本就整体降低20%。这是一大好事情。我们大湾区（粤港澳大湾区）能力最强就是百花齐放，别人做得出我们一定有办法做出，有希望我们就把这个行业来带动成本降低。

年轻人不一定每一个都是科学家，所以我们创业的时候，很多时候不一定是从科学的角度去发明一个新的东西，我们只是要把旧的东西换一个新的方法做，也是一个创新。我自己看得不一定准确，未来十年会发生什么？如果过去看生产业，先是有科研，科研成功以后看看有没有零部件，没有这个零部件做出来的东西太贵了，搞不定，如果有就可以变成下一个阶段，就可以做制造业了，制造业下来就是配送，配送最后就是销售、推广，渠道这一块，过去的链条是这么走的。中间有一帮人是做分销的，他们的角色是谁是货主，因为货主没有借助最终的消费者，所以必须找一堆的分销商，把这个货的30%到50%的钱全部给愿意去承担风险的分销商赚。

这个未来可能十年有改变，改变在谁的身上？改变在他们的身上，怎么改变？过去是B2C的方向，未来可能十年都不用，就变成了C2F。

未来怎么做呢？是社群经济，腾讯是全中国最大的社群，搞不好是全球最大，从社群里头出来的小批量订单就发给工厂，可以小批量做出来，这个时间，这个群里头是谁呢？顺丰一个小时可以送到，当然做商场的我没戏了。

在未来这种方式里带给年轻人什么？每个年轻人他自己有办法团到一定的货，可能是50万件的货交给董明珠生产，可能是很少的订单，今天可能董明珠有五百万件才愿意做，五十万件怎么做？五万件怎么做？这就是德国提出的工业4.0，或者是我们中国要做得比他们更快，中国2025要达到的目的。

这是未来十年从社群经济抓住这个细节一端，另外就是新的工业小批量能够生产，这就是F这一端，都有非常大的变化。

如果年轻人能够抓住任何一端不得了了，那就是洗牌了。

（本文根据主办方提供的速记整理，标题为编者所加，未经主讲人审定）