张国正：城市更新是上海迈向卓越城市的必然选择

“可持续发展的城市更新是上海迈向卓越城市的必然选择。”戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正日前接受澎湃新闻记者专访时直言，随着中国城市尤其是一线城市的快速发展，城市的承载力不断受到挑战，扩大城市规模的需求前所未有，建设用地不足，城市环境治理的压力却日趋严峻。在这种形势之下，城市更新能够最大化利用现有资源，给城市带来额外经济附加值，并能优化城市功能，改善社区环境，因而越来越受到重视。

城市更新进入“4.0时代”

戴德梁行日前在上海、北京、广州、深圳四地同步举行“城市更新4.0”主题论坛，并正式发布《城市更新4.0：迈向卓越的全球城市》白皮书，与各地政府、中外专家、房地产从业者、金融投资机构等众多嘉宾实现跨区域互动，深入探讨城市更新这一重要主题。其中，上海会场的主题为“存量焕新：迈向卓越全球城市的进阶之道”。

张国正在活动现场接受澎湃新闻记者采访时表示，建筑、城市、生活是循序递进的关系，城市更新将三者有机串联，老旧建筑的改造与优化带动城市功能的完善，而城市功能的完善则有效促进生活水平的提质。

按照张国正的理解，“城市更新”是一个城市可持续性地进行“新陈代谢”的过程，主要包含区域更新、厂房改造、老楼升级、工业用地转型等形式。而除了对建筑物理空间的旧改外，城市更新还包含经济、社区、产业、文化等的综合优化与升级。

张国正向记者解释了“城市更新4.0”的含义，“早在1980年代，旧城改造这种形式便在中国出现了。当时主要是‘推倒重来’，没有连贯性的规划。”

1990年代中国进行了更大区域的开发，也开始注意考虑规划。但相对而言，2.0版本的1990年代城市更新倾向追求经济效益。直到加入WTO以后，中国开始注重“质与量”的重要性。

“从城市更新前面三个阶段可以看出，过去城市更新主要以增量为主，未能着眼于城市的整体布局和长远发展。”张国正说，“城市更新4.0最大的特征是它的复杂性和持续性。它不应该止步于项目改造，而是要依靠强大的资产管理水平和优异的城市中心区改造解决方案，让改造后的物业不断地发挥其经济价值与社会价值，并更好地服务城市的整体。”

根据同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师徐磊青的说法，上海建设用地规模已接近规划天花板。截至2015年，上海市已推出建设用地3145平方公里，距离2040年总体规划确定的建设用地规模3200平方公里只有55平方公里。

正因如此，对于上海这座城市来说，“城市更新”的意义相当重要。张国正强调，“从管理层面来看，城市更新将有效促进存量土地的再开发利用；从房企来看，城市更新为房企带来了挖掘价值洼地的机遇；从居民生活来说，城市更新完善了社区体系、构建了多元功能，让居民出行、工作、购物、就医、上学更为便捷。”

截至目前，上海已经出现了锦沧文华酒店改造、幸福里、K11、南丰城、港中旅大厦及东海商业中心等众多城市更新案例。张国正最为欣赏的是淮海路、南京西路商业街整体改造。

张国正称，上海这两年的城市更新速度逐渐加快，很多项目开始上马，这一方面得益于管理层在原先城市更新中最难突破的规划环节开了绿灯，另一方面企业开始觉察到资产可以通过城市更新焕发更为可观的价值，在这两方面的影响下，上海的城市更新，特别是涉及到工业用地向商办用地调整的城市更新项目越来越多。

张国正坦言，就上海等一线城市而言，由于城市化进程相对较早，城市更新的诉求和发展来得也会相对更早一些。不过，并非只有上海这样的大城市才有城市更新的需要。“任何一个城市均需要开展对城市的有机更新，这是政府、资本、房企、居民多方面的需求。”

“自上而下”与“自下而上”统筹兼顾

在张国正看来，城市更新可以给开发商、房地产市场带来较好的机遇。比如，在房企依靠开发销售的传统盈利模式愈发困难的当下，城市更新将房地产与产业更紧密地结合起来，更强调房企的运营能力，带来更多元化的盈利模式；随着新增用地的减少，房企拿地竞争十分激烈，参与到城市更新项目成为了另一个进入市场的有效途径。

目前，关注城市更新的房企主要分为三类：以旧城改造为主营业务的管理运营公司；手上握有大量存量资产，并需要对其进行改造升级的国企和央企；传统开发商，由于土地供应减少导致新建项目减少，转而关心城市更新市场的。张国正介绍，戴德梁行也深入城市更新的进程，与宝钢、光明、上港等国有企业及万科、华润、金茂等开发商都有深入的长期合作。

当然，城市更新4.0也存在诸多挑战。张国正谨慎地表示，即使是在已经打造了很多成功案例的上海，在强调存量焕新的新形势下，管理层如何在有限的用地上实现经济活力和社会宜居性的同步提升、企业又如何摸索出适合自己的“资产运营+资本运作”的有效模式，如何将存量推向市场，各方利益之间如何达到平衡等，仍然都面临着不少操作层面的挑战。

“需要注意的是，成功的城市更新应当建立在‘自上而下’与‘自下而上’两方面兼顾统筹的基础之上。”张国正强调。

“自上而下”指城市更新应当从整个城市发展的宏观视角出发，重点关注形象维度和经济维度，一方面在物质环境层面通过“场所营造”，塑造城市自身的地标性项目；另一方面通过功能的更新置换，促进地区整体的转型和升级，从而带动经济、产业的提升和更新。

“自下而上”则是指城市更新应当从城市的文化本底以及居民生活的视角出发，重点关注社会维度和文化维度，一方面关注于城市旧区中栖息的社会弱势群体，同时对于涉及的拆迁安置居民给予合理的补贴及关怀，体现包容性发展的理念；另一方面则要重视物质环境衰败下留存的深厚文化底蕴，保存文化脉络，使之成为城市二次发展的独特资源。

而今，“城市更新需要重视历史文化保护”已经成为了一种社会共识，张国正也有类似的看法。他认为，随着现代中国城市的持续发展，确保城市文化肌理、特色及传统意蕴的留存，以及为城市取得应有的价值，尽可能保护历史建筑遗产是十分重要的。城市更新应尽量保持城市本身的特色风貌，并尽可能保留现有建筑物的文化、历史以及美学价值，以确保城市形象的完整统一。在城市更新及物业改造成新的用途时，除了考量文化保护传承的长远效益，同样也需要对特殊建筑的实际历史意义作出准确的评估，在二者之间寻求审慎的平衡。

张国正指出，在土地集约利用的趋势下，国内城市可以借鉴西方国家一些经验，挖掘更多利润。例如，相对于东京和纽约，上海土地总量中有大概20%左右是工业用地，而东京和纽约工业用地占比不到5%。但是从土地产值来讲，一平方米土地的产值，国内只有东京或纽约产值的一半。这意味着国内土地很多为闲置，工业土地上产生的价值还可以有很大发展的空间。

“城市更新是持续不断的，只要城市仍在发展，城市更新就会一直进行，在中国有巨大的发展潜力。”张国正对城市更新的前景充满信心，“现在就是房企、机构重新整合这些存量资源、把楼宇经济大力释放的机遇。”