住房创新|“购租并举”是市场方向,不让房屋闲置更重要

颜莉/中估联数据研发总监

2017-07-17 12:26 来源:澎湃新闻

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【编者按】
7月7日,《上海市住房发展“十三五”规划》(以下简称《规划》)正式发布,《规划》指出上海将积极推进购租并举的住房体系建设,大幅增加租赁住房用地,确保供应保障性住房用地,将新增租赁住房约70万套,各类保障性住房约55万套,进一步健全房地产市场健康发展长效机制。这些举措会解决当下城市的住房问题吗?为此,澎湃新闻邀请中估联-中国房地产估价数据中心(以下简称“中估联数据”)研发总监颜莉,来谈谈这些举措将如何影响未来的住房发展。

房地产的特殊性在于,不仅具有商品的消费属性,也具有投资属性。这种投资属性是房地产的禀赋,在金融市场功能较为完备的情况下,这种投资属性是必须依附于金融杠杆的功能去实现,然而金融杠杆是双刃剑,如果使用不当,将会影响到整个社会的经济稳定。
房地产市场要逐渐“去金融化”
“房子是用来住的,不是用来炒的”有两层含义,第一,房地产要实现住房功能的回归,即消费属性—居住。从国际发达国家的经验来看,只有把强调“居住”功能作为政策设计的基调,才能使房地产业的发展具备可持续性。德国、美国在这方面都具有较为先进的经验。第二,我国的房地产市场要逐渐“去金融化”。“去金融化”不是矫枉过正,不再利用金融杠杆支撑房地产业发展,而是使得金融杠杆的利用在合理的界限和范围内,服务于住房的消费功能,而不是成为一部分人炒房获利的工具。
自去年12月份中央经济工作会议以来,防止房地产市场大起大落与防范金融市场风险成为住房政策的主基调之一。2016年上半年一线城市经历“价量”同涨的行情后,下半年,价量齐升的行情向二三线城市蔓延,这种蔓延的势头一直持续到2017年上半年。
房地产市场的火爆,客观上缓解了二三线城市的库存压力,但是也将过多的杠杆压力转移到了金融市场。中估联数据对金融市场的监控数据表明:首先是个贷的余额增速从2015年的约14万亿增长到2016年的19.14万亿,增长率为34%;个人房贷销售比从2010年的约17.3%增长到2016年的43%;以“链家理财”为代表的过桥贷款业务,为购房者提供资金周转,进一步提高了消费端的杠杆率。其次是供给端的负债率结构发生变化,非银行负债(主要为私募债、公司债和中期票据)比重上升,且非银行负债的总量从2015年的9029.13亿元上升到2016年的11376.7亿元,增长率为26%。
增加土地供给是必然趋势
1994年分税制改革后,地方的税收能力被削弱,但是可以通过土地出让获得收入,推动地方经济发展。“土地财政”和现有的开发模式相结合,使得我们的房地产市场具有一个天然属性:价格持续上涨。不破除地方经济对“土地财政”的依赖,谈解决住房问题的根源没有意义。
4月6日,住建部和国土资源部联合下发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,明确了土地供应因城施策的总体基调。中估联数据对上海房地产库存的监测表明,上海近半年的库存量均低于6个月,根据新政的要求,必须加大土地供应。
另外,新政规定,地方政府还必须定期公布用地计划,相关的内容还实施问责制度。结合刚刚发布的《上海市“十三五”住房发展规划》,增加住房用地供应尤其是租赁型住房的用地供应,是必然要求,也是必然趋势。
土地供给的增加,还有一点很重要,就是盘活存量。上海为例,工业用地占建设用地占比较高,约为40%,远高于国际发达国家该指标数值。所以增加土地供应和控制土地供应并不矛盾,一方面,应控制的土地供应,高总价、高溢价率的土地供应;另一方面,应盘活现有土地供应中闲置的部分,进行合理的城市更新和旧城改造。
上海为何推出“租赁住房用地”
上海推出的“租赁住房用地”有两个背景:第一,中央提出“购租并举”,2016年6月上海新拍地块提出必须自持15%的规定后,面粉比面包贵的现象并没有遏制,反而愈演愈烈;第二,租赁住房用地之前只在公租房领域存在,以公租房为代表的住房保障供应体系也面临瓶颈,公租房的供给量不能满足中低收入群体的需求,后续管理上也存在问题,引入市场机制是必然趋势。
“购租并举”的住房体系,鼓励租赁消费,是政策导向,也是市场方向。这个提法的目的,是从更长远的角度考虑房地产市场的长效机制问题,是未来合理的房地产市场在市场结构上的表现。
“租赁住房用地”的目的有两个,一是引入市场化力量从事租赁住房的运营;二是引导开发商进行经营模式的转变。上海的两个“租赁住房用地”,一个位于张江,一个位于嘉定。可见,针对上海四个中心和科创中心的要求,租赁住房用地的服务对象是张江的高科技人才和嘉定的高端产业工人。
而对于土地市场而言,“租赁住房用地”对其影响体现在下面两个方面:
第一,这是政策导向,增加租赁型土地的供给,将有利于市场结构的调整,即租赁型供给会增加。中估联数据对土地监测的情况表明,从去年增加自持运营比例要求的条款后,部分开发商会将20%(自持+保障)以上的成本转移到可售部分的房地产,客观上推高了楼面价。因此,规定一定比例的自持经营,并不能从根本上实现增加租赁型住房供给的导向,反而使得面粉贵过面包的现象愈演愈烈。
中估联数据的LBI指数(土地泡沫指数)反映的就是开发商拿地后的风险情况,今年1到5月份的各地LBI指数分析表明,北上广深LBI指数高,库存紧张,价格微涨,但是成交量下降很厉害。增加租赁型土地的供给,有利于破除现有市场环境下LBI居高不下的魔咒。
第二,根据地块保证金推算大致的土地成交价(溢价率不超过40%的前提下),再计算楼板价的话,以浦东新区张江的这个地块为例,大致的楼板均价不会超过一万,远低于该地区周边房屋价格。那么对应的租售比约为15年,对比国外发达城市,这个算较为合理的水平。但是这里的匡算还没有将装修和运营成本放进去,这两个因素中装修是相对可预测的,而运营成本则因公司而异。对于拍得地块的开发商来说,引进具有租赁管理经验的团队,并尽可能提高出租率,是盈利的关键。
公共资源向承租人倾斜是难中之难
租房市场的正规化须引入专业的租赁管理力量,开发商更大程度的参与租赁市场的经营和管理,对租赁市场的规范化经营是有好处的。租房体系也需要法律上的保障,住建部前段出台《住房租赁管理条例》的讨论稿,对出租人和承租人的权利和义务进行了规定,大的方向上保证了承租人的权益,改变其弱势地位。
从房地产市场各个发达国家的实践来看,租房体系是因,租房文化是果。而现在很多的研究却本末倒置。以德国为代表的房地产市场,具备高度发达的租房文化,而这种文化恰恰根植于良好的住房制度设计。从住房的消费属性,从房地产市场的长远发展,从住房市场的社会功能和经济功能的结合来讲,德国政府一定是做了多方面考虑的,从这个角度上说,租房文化只是种表现,而非原因。
而培育中国的租房文化,根本点是进行房地产的供给侧改革:一是,使得租赁型住房供给成为有效供给,这里强调有效供给,是使得真正需要租房的人获得合适的住房。二是,使得租赁型住房,成为可以长期居住的选择。这不仅需要法律上给予承租人长期居住的保障,还需要公共资源配置上,向承租人倾斜。公共资源向承租人倾斜,是难中之难。
保障房要引入市场化和社会化机制
现在中国的住房保障体系已经具备一定规模,但存在两个问题:第一,保障房供给与需求的匹配问题,现在还是存在较多的夹心层,既不能获得商品房,又不是保障房覆盖范围。第二,保障房的后续管理问题,十二五期间建了大量保障房,中低收入群体集中居住,后续管理问题会越来越突出。
厦门大学教授赵燕菁提出的“先租后售”是很好的建议,但是在中国现有的经济和社会框架下,很难推行。
第一,资金压力问题:项目建成后,政府依靠租金收入来还贷款,要还十五年,现有地方政府五年一届任期,不会有动力做这个事情。
第二,管理问题:十五年的管理期,才能通过市场的方式进行物业管理,这十五年的管理成本会非常高。比如,如果租客不交租金怎么办?如果又是家庭唯一住房,法院不会支持强制执行。把这些租客放到公租房或廉租房,那么又回到问题的原点。首先,这些人是不是保障范围,是不是能享受公租房和廉租房服务,第二,城市的住房保障供给是不是能有相应的容纳量?
重庆曾经在公租房建设方面具有非常丰富的经验,但是现在也面临资金回收困难,财务压力非常大,租后管理成本居高不下。这些都是前车之鉴。
因此,笔者建议,一定要引入市场化和社会化机制,来解决保障房发展的问题。社会化机制是指,由企业或者一定的社会机构承担租客的租赁成本问题,不能在个人和政府之间没有过度,要么个人支付、要么政府兜底,这些都不合理。国外的住房保障工作中,社会团体的作用非常重要,是关键性角色。市场化机制的引入,是指在保障房运营阶段,要引入市场机构进行管理,这些机构应获得政府税收和金融方面的优惠,同时以一定的方式实现“轻资产”运营。
合理运用闲置房地产资源意义重大
笔者曾研究过英国的住房政策,英国的城市结构和房地产市场发展和中国类似,中国现在很多方面都在走英国的老路。比如,第一,市场化程度太高带来的住房保障和市场的均衡问题、公平和效率的问题;第二,住房自有率太高,租买机制的缺失问题。
笔者认为,英国住房政策有以下三个经验可供中国借鉴:第一,保障市场方面:公租房和共有产权保障房为主体,中低收入群体可以实现梯次消费,逐渐拥有住房。第二,住房租赁体系方面:由社会机构(非盈利机构)向租房者提供补贴,租金可以在个税前扣除。第三,空置税:较高的空置税鼓励市场资源充分利用,出租可以减免空置税。
撇去房地产投资属性不谈,从居住的消费属性出发,中国房地产市场的住房问题有两个:
第一,“租买选择机制”缺失。年轻人进入社会工作,先租房,然后具备一定的资本积累后再买房,这之间是应该有过渡和过程的,并且不同阶段、社会机构和金融机构对其支持也是各有侧重的。中国的年轻人到社会上工作,市场化租房房租费用很高、服务不好、房东强势,不买房各种权益没有保障。这时候提“购租并举”,是非常有意义的,有利于形成合理的“租买机制”。
第二,房地产资源的结构性问题。经过近二十年的开发和销售,房地产市场已经形成了足够的增量,在二三线城市还出现了库存过量的问题,中估联数据对全国房地产市场的监测数据中,关于住房统计有一个关注指标:人均建筑面积,2016年国家统计局公布的城镇人均建筑面积为40.8平米。为什么还是那么多人有住房问题:住房面积小、居住环境差。究其原因,还是因为有一部分住房资源没有得到充分利用,闲置着。
所以解决住房问题,不仅是建立“购租并举”的住房体系,还要通过合理的税收手段,使得闲置的房地产资源得到合理运用,而后者从房地产市场持续发展的角度来说,意义更为重大。
责任编辑:冯婧澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 上海,购租并举,土地供给,租赁住房用地,去金融化,保障房,租房,闲置房地产资源

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