蒋达强：上海旭辉要“拥抱变化，率先转型”

 “欲取其中，必求其上；欲取其上，必求其上上。”“上海旭辉要成为上海区域最具影响力的综合性主流房企之一。”旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁蒋达强近日在接受澎湃记者采访时，再次表明了对上海旭辉未来发展的信心。

上海旭辉掌门人，旭辉集团副总裁上海区域事业部总裁蒋达强

率先转型，“两条腿走路”

数据显示，旭辉集团今年上半年收获471.5亿元，完成2017全年销售目标的73%。鉴于上半年的优异表现，旭辉集团于7月5日宣布上调2017年全年合同销售目标23%，由原定的650亿元调升至800亿元。

位于上海的控江旭辉MALL

旭辉全面开启“第二个五年战略”的同时，作为集团的大本营、根据地，深耕上海已17年之久的旭辉上海公司，其战略也愈发明确。

“拥抱变化，率先转型。旭辉上海公司要成为有影响力的综合性主流房企之一。”从去年年初开始，旭辉上海公司开始了“三步走”的战略：“2016年定调，我判断上海未来住宅开发不太可能还有很大的空间，所以去年就从人员架构等方面着手；今年初步成型，比如成立了专门的商办事业部、资产管理部等，并大力走向环上海住宅市场，雏形有了，推进得也比较快；到明年定型，完成这个体系。”

蒋达强透露，旭辉上海公司目前已经成立了商用事业部，与原有住宅事业部成立为两个独立并重的事业部。其中，商业业务主要针对上海区域内的酒店、商业、办公、开发建设等业务，通过资产管理部门打通整条业务链；而住宅事业部则以上海为中心，向上海周边如嘉兴、太仓、平湖、昆山、南通、湖州等城市扩散。

未来，在旭辉“二五战略”规划的三千亿业绩目标中，上海公司的住宅业务要达到300亿元；商办项目将逐渐减少销售比例直至完全持有，希望最终形成150万平方米、500亿元资产管理规模，每年可获取20亿元的租金，这样“相信上海公司的规模是没有问题的”；两大事业部的人员配比，也将由当前的3：1逐渐平均至2:2。

位于上海的恒基·旭辉中心

布局环上海，打造知名地标

作为旭辉集团业绩的最主要来源，过去一年，旭辉上海公司如期完成120亿元的销售业绩。尽管没有透露具体的数字，但蒋达强表示，今年上海公司的销售业绩仍然不会低于百亿。“我对上海的后市绝对看好。上海、上海周边、长三角都市圈我是绝对看好的，一个亿的人口呢。”

“在业务上，我们是一个以攻为守的公司，关键要做好区域的选择。”蒋达强没有囿于上海愈发稀缺的土地资源，而是带领上海旭辉公司选择主动突围，直击环上海周边城市，以招拍挂、并购等形式接连获取太仓、昆山、嘉兴、平湖等城市的多幅地块，“明年这些地块都将转化为业绩”。而在坚持打造住宅及商办项目的同时，旭辉也在积极尝试养老、教育等多种类型的产品。

2018年上半年，由旭辉与香港置地联手打造、定位“浦东商业新坐标”的LCM置汇旭辉广场将正式开业，并植入多个IP角色，包括“全中国最美的生鲜集市”，希望其成为“一炮而红的地标项目”。而未来，旭辉也将更多地开发此类大型持有型商业综合体，以进一步提升公司认知度。

位于上海浦东的LCM置汇旭辉广场

“以前受限于产品打造的定位，眼界和水准也停留在中而美的时代，随着规模的成长，需要增强产品力和品牌力。”蒋达强说：“未来地标性、轰动性的项目也会加强。”

值得注意的是，在上海周边拿地，旭辉也一定坚持合作。“合作是我们骨子里的东西。”目前，在环上海区域，包括碧桂园、金科、万科、金地等在内的TOP20房企，“基本上能合作的，我们都在合作”。

快速稳健，继续保证平衡发展

在布局上，旭辉立足上海大本营，坚持“战略聚焦、深耕一二线”的城市布局策略，目前已形成“华东”、“华北”、“华南”、“华中”四大区域全国化布局，深耕31个城市。2016年，旭辉成功进军宁波、佛山、郑州、济南和三亚等城市，并在上海、苏州、合肥、杭州、天津等深耕城市强势杀入当地TOP10阵营。2017年上半年，旭辉总计斩获32幅地块，总规划建筑面积达442.55万平方米，仅上海区域就贡献了18块土地。

“旭辉的稳就体现在：三四线城市是很少去的。”蒋达强解释说，以上海公司为例，从布局上来看，旭辉的确去了嘉兴、昆山、平湖等三、四线城市，但这些城市均为位于上海周边的强三线城市，具有强烈的人口导入功能。而像安徽、河南等消费能级不高的省份，旭辉除了省会城市也不会盲目进入其他城市。

对于房地产的多元化和海外布局，“旭辉一贯保持高度谨慎的原则”蒋达强说。上海旭辉凭借市场及自身优势，对那些充分利用主业资源、平台和优势，在产业链中拓展独立的相关多元化业务如社区服务、教育、公寓租赁等，“都还处于尝试阶段，当成创新业务在看待”。至于海外业务，没有达到2、3千亿规模的时候绝不会“出海”，最多会在中国香港市场进行少量的合作型尝试。

另一方面，旭辉也在严格控制商办项目的比例。目前，旭辉的商业项目集中在上海，且对项目亦有选择的标准。蒋达强显得较为谨慎：“不能被重资产拖累，防止资金压力过大。”在此次采访中，蒋达强还向记者表达了，旭辉具有2017年突破千亿的信心。

在此前的旭辉半年报发布会中，董事长林中提出，旭辉未来五年要达到“保持复合增长率40%，利润百亿的目标”，力争在2020年之前进入行业TOP8，进一步完善全国化布局，在规模、利润、负债三者平衡非常重要。