上海开埠之初,地价有多高

钱宗灏/ 同济大学建筑与城市规划学院教授

2017-07-26 14:54 来源:澎湃新闻

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1930年代是旧上海的黄金时代,根据公共租界工部局地政处的估价,上海外滩的地价是最高的,每亩30万两银子,但有价无市,因为没人肯卖出来。与此同时,虹口、杨树浦地区的地价大约仅仅是外滩的10-15%。但即便是10%都不到,也近3万两银子一亩地。那么,开埠之初外滩的地价是多少?虹口、杨浦滨江地区地价是多少呢?
在查阅《上海道契》的过程中(注:道契不同于民间的地契,上面加盖了上海道台的官印),我发现了一批早期美租界的道契,上面记录了当时美国商人和传教士获得了虹口、杨浦滨江地区上海乡民土地的价格、亩数,以及他们的身份背景。我一共研究了300余份道契,发现了一些十分有趣的信息。
英册1号租地道契。本文图片均来自钱宗灏讲座
从英册1号租地道契可以看出,上海开埠后第一位动手圈地的人是英国商人颠地 • 兰士禄,他于道光二十四年(1844年)向上海乡民奚尚德“永租”了十三亩八分九厘四毫(注:约9263平方米)的一块土地,位置在今九江路外滩,每亩单价是九十九千八百八十文制钱(注:道光二十年,一两银子可以换制钱一千六、七百文。由于晚清币制非常复杂,换算非常复杂,因此本文使用了不同的货币单位,包括:银子、银元、鹰洋、银洋等)。经计算可以得出,1844年时,上海九江路外滩的地价为4.36两银子每亩。
美册1号租地道契。
仅仅10年后,苏州河对岸的土地也已经涨了50余倍,然而这还不是最贵的。从美册1号租地道契可得知,经计算,每亩地的价格约是240块银元,涨了51倍。这是迄今所见最小的一宗租地案例。土地出让方是中国农民阎大观,土地受让方是美国商人广源行,土地面积为五厘,合算33.33m²,刚够盖一间房,小本经营,瞅准的就是其地段。这个道契签发于1854年,当时这块地转让价格为12块银元。这块地位于现在的浦江饭店身下,也就是原来的礼查饭店。后来广源行老板一转手,把这块地卖给了英国人,赚了很多。
这其中有一个有趣的现象,跟外滩一带不同,英国商人拿到土地基本不会动它,听凭这块土地价格静悄悄地上涨。而美国商人通常拿到土地几个月、一年多就转手,土地价格一上涨或者找到其他的投资机会,就把手中的土地卖掉。比如旗昌洋行,原来它拥有长江航运的特许经营权,在整个长江流域的很多内河码头,1872年时把名下所有的产业卖给了李鸿章的轮船招商局,转而投资美国的太平洋铁路。这种变化很快的投资带来的后果是,使每个接手的人都获得了不菲的报酬,并把地价炒了起来。
19号道契。
以清咸丰朝,1851至1861年11年间,上海道签批出的73份道契为例,其中单价最高的是94号道契,每亩地要价鹰洋5057元 ,而每亩单价最低的19号道契仅银洋12元,两者相差竟达287倍之巨。
上海开埠早期的风景画,近处是虹口美租界地区,远处是外滩英租界,最高的建筑为圣三一教堂。
为什么早期美租界地价奇高奇低?首先,外商相信对土地的商业开发可以获得高额报酬。另外,个别乡民漫天要价,也卖出了土地。因此,单个数据的比较不具备统计学上的意义,取平均值才能说明问题。我研究了73份道契,记录了11年间共有46位外国人“永远租赁”了上海美租界范围内的554.193亩土地,交易码洋115731.95元,平均每亩地的价格是208.83银元。考虑到1856年外白渡桥已经修通,这里大致稍低于当时外滩的地价水平,不便宜,但是合理。
初看清咸丰朝(1851-1861)11年内美租界土地的转手量并不算多,但需指出的是咸丰年间上海道台共签批出了108份道契,而现在可以查到的仅73份,另外已经亡佚的35份道契中记录的数据无法获得。如果同样以平均值计算,可得知一共交易土地约800多亩。这个数量已经非常接近上海英租界建立时的占地面积830亩,即今北京东路、中山东一路、延安东路及河南中路围合区域内的土地数量。由此可见今虹口、杨浦滨江地区在近代开发建设的起步规模不能算小,只是同外滩相比,城市化建设的起步晚了大约10年。
此外,从这批道契还能得知,太平天国农民战争给中国社会造成了巨大破坏,但给上海带来了第一次大发展的机遇。据统计,咸丰四年(1854年)仅发生了8宗租地案例,同年洪秀全在广西金田起事,到了次年(咸丰五年)上海美租界发生的租地案一下子就蹿升到了48宗,这种爆发式的增长相信和太平天国、小刀会动乱不无关系,大量逃避战乱的民众涌入了实行武装中立的租界,一举打破了清政府原先实行的“华洋分居”政策。避乱的民众中有贫有富,他们带来了资金和廉价劳动力,于是上海就这样超常规地发展起来了,这是上海第一次大发展的机遇。
虽然对于历史永远会有不同的解释,具有历史意义的是,上海美租界的建立启动了虹口、杨浦滨江地区城市化的按钮。从这批道契中获取的数据来看,原来这里的554余亩土地分属于158位上海乡民和2个氏族集体,人均占地3.5亩。土地分散经营,呈典型的苏南小农经济特征,而到了1861年,同样的土地集中到了46位外国人手里,人均占地提高到约12亩,且土地使用性质也改变了,从单纯生产资料变成了资本要素。而这些现象均有利于上海城市化的开展。
1862年的虹口滨江:图中的红色是外商的房子,黄色是外商造的联排式里弄住宅,灰色的是仓库。
杨树浦机器织布局。
杨树浦机器织布局是中国第一家机器棉纺织工厂,1878年由李鸿章主持筹建,在经历了亏损与大火灾之后,于1893年重建,并扩大了规模,改名“华盛”,它的建立比英国日本所建立的纱厂都要早。上海机器织布局在中国棉纺织史上,具有划时代的意义。
从1895-1896年道契的统计数据中发现,当年外商拿地的平均价格不仅没有上涨,反而不可思议地下跌了数倍之巨,每亩土地的平均价格下跌到仅为76.54银元。为什么在上海开埠40多年以后,这里的土地价格不涨反跌呢?
其实,原先的土地价格中包含了大量短期累积起来的泡沫,等到这种投机的投资冲动慢慢平息后,地价也就不再疯涨了。另一方面,太平天国动乱平息后,江南地区有一个经济恢复过程,上海对资本的虹吸作用不甚明显,这也是土地价格持续走低的重要原因。
1895年是个重要的节点,那一年签订的中日《马关条约》正式规定了外国资本可以在中国设厂。马关条约加速了上海由商业经济向工业经济转型的速度,恰逢土地市场由于价格泡沫已被挤兑干净而处在较低的水平。于是少数站在经济转型起跑线上的人便占得了先机。1895-1896年拿地的总量多了,一年的拿地量就超过1851-1861年的总和,达到946.4291亩,但来拿地的人却变少了。这一多一少恰好说明能看清经济发展趋势的永远是少数人。而较低的地价水平为沪东工业区的崛起提供了有利的条件。
怡和系纺织是20世纪西方工业文明留在上海的重要遗产。
因此,通过对300余张道契的研究,我得到了以下几个结论:
1)今天的虹口、杨浦滨江地区在近代开发建设的起步规模不能算小,只是同外滩相比,城市化建设的起步晚了大约10年。
2)传教士和中小商人充当了城市化的弄潮儿,而不是大资本。
3)城市化伴随着土地的集中,而炒卖土地的现象与城市化同步进行,比如礼查饭店的老板适时介入赚得盆满钵满。
4)美租界草创时期的土地价格远高于工业化开始初期的土地价格,这是个很奇怪的现象。
5)民族资本介入杨浦滨江比通常预想的要早,因为通常史学界都认为,在第一次世界大战期间,上海的民族资本才发展起来。其实杨浦滨江的地区民族资本早已经介入,包括李鸿章创办的机器织布局。
(本文根据7月18日上海社会科学院举办的“跨学科背景下的城市人文遗产研究与保护”国际学术研讨会上,同济大学建筑与城市规划学院教授钱宗灏的发言《上海美租界早期土地集中状况及价格变化——杨浦滨江工业区的历史》整理而成,经作者审定。实习生叶诗琪对本文整理做出了贡献。)
责任编辑:冯婧澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 上海,开埠,外滩,道契,杨浦,工业区,美租界,礼查饭店,地价

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