房企进入“自持时代”，赚钱需“精工细作”

房地产行业在进入“白银时代”后，规模不再是衡量房企的唯一标准，产品品质与资产运营能力显得更为重要。为了保持规模，开发商主动或被动地提升了持有型物业的比重。

房企加速提升自持物业比重

旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁蒋达强近日在接受澎湃新闻记者采访时透露，旭辉上海公司目前已经成立了商用事业部，与原有住宅事业部形成独立并重的状态。

据悉，旭辉商业事业部的业务主要针对上海区域内的酒店、商业、办公、开发建设等业务，通过资产管理部门打通整条业务链。在旭辉今年启动的“二五战略”规划中，商办项目将逐渐减少销售比例直至完全持有，希望最终形成150万平方米、500亿元人民币的资产管理规模，每年可获取20亿元人民币的租金。同时，旭辉集团的长租公寓产品旭辉领寓，也在半年内达到5000间，并提出5年内达到20万间集中式公寓的规模、进入行业前三甲的宏大目标。

与旭辉类似，多家大型房企以买入股份、收购项目等方式，增加了自己在房地产行业中投资组合的力度。

例如，最近几年，龙湖地产不断加持对资金、运营要求更高的持有型商业。目前龙湖每年以集团年销售回款10%为上限用作商业投资，每年开业新商场2-3个。2017年，龙湖在全国将开业5个商业地产项目，到今年底计划在全国持有26个商业项目。尽管联合办公产品“一展空间”还处于试水阶段，但长租公寓品牌——冠寓已经升为龙湖的“主航道”业务。而在今年上半年的业绩报告中，龙湖集团董事长吴亚军称未来居所、商业、社区、办公、服务等场景将在不同空间互动融合打通。

7月11日，远洋集团通过旗下远洋资本从中银集团手中收购了6个项目的资产包，分别为位于北京、上海、沈阳、成都的商业、办公项目，以及少量的公寓，总建筑面积约20万平方米。远洋集团高层向媒体表示，持有型物业是一个巨大的存量市场，远洋未来将通过专业化运作加大持有物业力度。同时，融创、富力联合收购万达集团文旅产品及酒店项目的事件也成了行业焦点。

存量时代资产管理考验加剧

业内人士普遍认为，房企提升自持型物业的比重，关键在于拿地自持比例增加、存量市场来临等客观原因。

6月29日，冯仑在“第三届中国房地产众筹创智峰会”上指出，“2016年是一个分水岭，之前我们叫开发时代，之后叫后开发时代”。其解释说，在后开发时代，房企表现出对于持有型物业和存量市场的极大关注，产品模式也变得复杂起来，这一时期的竞争焦点不再是规模、成本、速度，而是营运能力、财务能力以及讲空间故事的能力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也有类似的看法：“房地产的大格局在悄然变化，增量市场的发展也会逐渐为存量资产市场的发展所取代，从这个角度看，房企需要有业务方面的调整。”

第一太平戴维斯估价部董事甘启善更是直言：“在存量时代还依靠新房开发和资金快周转的开发商，最容易被市场淘汰。”

“房企提高物业比重很多是被动性的，现在许多出让的土地都要求一定比例的自持。”上海中原地产市场分析师卢文曦坦率地说。

当前，越来越多的热点城市在土拍市场都实施了新政策，竞配建和竞自持成为主流。例如，6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，获得者金地、中冶与保利的自持比例分别达到41%、36%和36%；6月6日，万科拿下佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块，条件就是“总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年”。除了竞争自持面积和保障房面积外，一些地方还出台了限制年限不得交易的措施。但尽管如此，正如蒋达强所言，房企不能放弃这些热点城市，要想在这些市场保持占有率，就必须提高自持比例。

另一方面，对于房企而言，如何管理、运营好大面积增加的持有型物业无疑是很大的考验。相比住宅开发，重资产的持有型物业的核心在于长期持有，经营模式为只租不售。除了前期的市场调研、选址、设计等问题，项目建成之后的运营、改造、升级需要大量的专业人才、运营经验及时间成本，也远远超出住宅项目。

作为资金密集型的房地产行业，融资的重要性不言而喻，持有型商业则更需要长期、稳定的资金支持。蒋达强就强调，一定要严格控制商办项目的比例，“不能被重资产拖累，防止资金压力过大。”他显得很谨慎，但希望未来可以打包资产以REITs（房地产信托基金）模式获得更高估值，以获得更好的收益。甘启善说，商业地产资产证券化，归根到底是融资、投资两种行为方式的选择，REITs在正式推出前需借鉴国际资本市场上经验。

目前，在开发商眼中，自持型物业仍然算是一块颇具吸引力的蛋糕。融信中国执行总裁吴剑近日就表示，房地产企业在积极寻找潜在的业绩增长点，持有一些优质的，可以持续产生现金流的物业，可以对冲部分销售市场波动的风险，增值到一定水平，还可以溢价转让。

“持有型物业对于品牌打造有积极的作用。”严跃进显得很乐观：“此类项目较为充分地体现了企业对于资产和客户管理的内容，也有助于搭建稳定和可持续的现金流。”