关于租购同权,你所关心的问题都在这里

颜莉/经济学博士、中估联数据研发总监

2017-07-28 17:08 来源:澎湃新闻

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近半年来租赁市场利好政策频出,5月19日,住建部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《条例(征求意见稿)》),7月20日,住建部等九部委发文:《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),要求大中城市加快发展住房租赁市场,并把深圳、广州等12个城市首批试点。地方层面,7月17日,广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称《广州方案》),将租购同权等措施,全力推进住房租赁市场发展。7月24日,上海首推租赁地块成交,浦东张江和嘉定新城的两块租赁宅地分别被上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司以底价摘得。
由于对租赁政策的预期和理解不同,业界及百姓对政策的发布及其实施效果产生讨论,集中在对广州的新政和上海市最近新拍租赁地块成交上,其中,针对广州新政的问题集中在三个方面,第一,租购同权是不是真的能够实现;第二,对承租人是不是设置了过高的门槛;第三,租购同权后房地产价格的变化如何?对上海新成交租赁地块的问题集中在:第一,两个地块的竞得者都是国企,今后租房市场会被国企垄断吗?这两个地块成交后的租赁型住房与公租房、廉租房有何不同;第二,租赁市场的市场化租房会不会消失?
上述问题主要有两个层面三个维度,两个层面即需求端和供给端;三个维度即租赁市场的三种模式:政府主导模式、社会+市场模式、市场主导模式。对这两个层面三个维度的全面理解情况下,才能对上述的五个问题进行合理阐释。
一、购租同权:需求侧要“提高承租人权益”
(一)“购租同权”到底同的是什么权?
根据新颁布的《广州方案》,赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,这里强调了两点,第一,符合条件的承租人,第二,就近入学等公共服务权益。而非房地产相关的所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权。2013年召开的党的十八大明确提出了基本公共服务均等化总体实现的目标后,今年3月国务院又印发了《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》,明确了国家基本公共服务制度框架和内容,其中“基本公共教育”被列在第一个指标,而“义务教育”则被列为重点任务的第一项;其他权益还包括基本劳动就业创业、基本社会保险等。可见,“租购同权”中的“权”是指享受基本公共服务的权利,而就近入学的公共服务权益,只是开始,今后符合条件的承租人将享有更多和更广范围的公共服务权利。
租购同权,既是政策导向,又是住房市场发展的必然路径。这里必须说明两个关键点,第一,租购同权是有前提的。只有在公共资源相对充裕的情况下,才有可能实现真正意义上租购同权,这也对政府的公共资源组织和管理能力产生了更高的要求。第二,租购同权的制度含义是什么。租购同权的“权”针对的是准公共产品,准公共产品的供给,遵循的是“谁交费,谁优先享受”的原则。从国外房地产市场发展的经验来看,租购同权,是因为居住者针对公共服务做出了对价而优先享受的服务,而这种对价是以“房产税”为主要内容的税制体系。只有准确把握这两点,才能较为准确的解读租购同权的政策含义。
(二)为何要对承租人设置门槛
租购同权的同时要对承租人设置门槛,正是出于市场需求和公共资源匹配性的考虑。首先,目前一线和二线城市尚不具备公共服务总体均等化的能力,但是在基本公共教育上已经基本可以做到租购同权,因此,对承租人设置一定门槛,是有助于阶段性的实现公共服务总体均等化的目标的。第二,根据“谁缴费,谁优先享受”的原则,《广州方案》针对的是户籍或者人才绿卡持有人,这些人是定居广州,并且为广州的经济发展做出贡献的人。让这些人享受基本公共服务,既可以满足这些人群的基本需求,又能达到稳定人才、留住人才的目的。
(三)“租购同权”将会对房地产价格产生什么样的影响
图1:北上广深历年租金价格趋势图(2011年-2017年4月)
注:基期和基点:以2000年12月为基期,当时北京的基点为1000点,其他城市或物业在基期的点位通过当时的均价与北京进行比较得出。
数据来源:中指数据库

图2:北上广深历年商品房价格趋势图(2011年-2017年4月)
数据来源:中估联数据库,其中深圳包含保障房价格。
两图对比可知,2011年以来,北上广深的租金价格水平较为平稳。而商品房价格方面,除了广州外,北上广的房地产市场价格持续上涨。租金反映的是房地产的真实需求,体现了房地产的消费属性,对房地产的投资属性具有牵制作用。
租购同权后,租赁市场的发展将完善房地产市场功能,使“租买选择机制”具备市场条件,有利于形成由租到买,由小到大,由旧到新的梯次消费机制。
理论上讲,租购同权的前提下,租房和购房对于居住者的需求的满足感是不会有太大区别的。租房和购房的唯一区别在于是否满足了投资性需求。购房后可以获得租金收益,并且这些租金收益在一定时期折现后与购房的成本基本相同,
(四)“租购同权”的更深层含义:承租人的权益将提高
尽管对“租购同权”的承租人设置了门槛,但是相比具备条件的承租人无法享受公共服务,《广州方案》已经在鼓励租赁市场发展的道路上进了一大步。5月19日的《条例(征求意见稿)》,明确了“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房”、“出租人不得单方面提高租金”等内容。承租人的合法权益逐渐得到保障。
承租人的权益逐步提高,有两个层面的含义,一是法律层面上,承租人的基本权益得到保障,包括合理的居住权和可支付能力的支持;二是围绕居住的其他权益,如享受基本公共服务。从这两者的关系上看,前者更能从根本上改变承租人相对弱势的地位,调整出租人和承租人的法律关系,后者则是体现了承租人地位的改善,调整的是政府和承租人的关系。只有两者并进,互为补充,才能切实提高承租人的基本权益。
二、租赁型住房:供给侧要“增量提质”
(一)国企经营的租赁型住房≠公租房
两个地块的租赁型住房的产权所有者是两家国企,而公租房的产权所有者是政府。产权的不同,决定了在具体的运作模式、针对对象上存在很大不同。
首先,张江和嘉定新城的租赁型住房的运作主体是国企,必须遵循市场规律来进行运作,根据市场供给和需求情况来确定供应量和租金。公租房的运作主体是政府,由于是保障型住房,必须根据保障型住房的规定和要求进行运作,与市场化运作是不同的工作思路。之所以选择张江作为首个租赁型地块的典型,是有前车之鉴的。位于张江的中国商飞,曾经出现由于居住条件不佳、各项配套不够完善,而导致高端人才未能留住的情况。这次将张江作为第一个租赁型地块,意在留住人才。
其次,从针对的对象上看,张江和嘉定新城的租赁型住房的对象主要是集中在这两个区域的科创中心人才和高端产业人才。公租房的针对对象是中低收入符合条件的保障人群。面对人群的不同,租金水平和运作思路也会不一样。
(二)租赁型住房市场化程度的提高是历史趋势
对今后租房市场会被国企垄断的忧虑,也是没有必要的。租房市场反映的是“真实的居住”供给和需求匹配的市场,围绕市场来进行资源配置方式将在租房市场中起到决定性的作用。将来会不会被国企垄断,关键还是看国企是否需遵循
市场规律,采用合理的经营模式实现盈利,并从根本上促进行业发展。实际上,据中估联数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计,目前在100-130万套之间,而两地块提供的租赁型住房不低于1897套,在上海的租赁市场中占比非常低。根据上海市政府最近公布的《上海“十三五”住房发展规划》,十三五期间,商品住房供给约为45万套,租赁住房供给约70万套,保障性住房约55万套。这里释放了比两地块成交更强烈的信号:第一,市场化供给中,租赁型住房和商品房进行了区分,且租赁型住房占比(41.1%)远高于商品房占比(26.4%)。第二,租赁型住房供给与保障房供给是分开的,一个是市场化供给(67.5%),一个是保障条线的供给(32.5%)。
租赁型住房的未来一定是走市场化为主的道路。上海“四位一体”的保障体系中,公租房和廉租房主要针对的是户籍城镇中的收入群体,覆盖范围较小,房源也有限。面对大量的外来流动人口,尤其是就业人群,大力鼓励租赁市场的发展,增加市场化的租赁型住房的供给,是顺应市场发展趋势的选择,也是留住人才,尤其是“四个中心”和科创中心人才的需要。
目前租赁型住房的供给已经具备一定规模,增量上除了 “十三五”规划的70万套外,存量方面,上海租赁市场上活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人,如从事“散租”的“自如”和“青客”,从事“整租”的“湾流域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段,但是已经引起境外资本的关注,如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外投资。
(三)租赁型住房:关键是要“提质”
规划的增量与现实的存量,加上潜在的存量挖掘,租赁型住房的供给,在量上基本可以与需求匹配,甚至有可能是今后来沪就业定居人群较为长期的选择。
那么,如何引导来沪就业定居人群将“租房”作为长期的选择?关键还是提升供给侧的服务质量。首先,要保证承租人的基本权益,包括合法居住权、基本公共服务权;其次,要培育机构出租人,使得租赁行业具备大量的具备租赁管理类经验的机构,从事租赁型住房的专业化运营,提升行业服务能力,这也是提升承租人的居住品质,使得“租”和“购”之间的鸿沟逐渐缩小的重要路径;第三,要鼓励通过租赁实现合理的住房条件的改善。提升供给侧服务质量的工作必须交由市场去完成,“租购同权”就是广州在提升供给侧服务质量方面的大胆和有益的尝试,今后租赁性住房发展的关键,还是如何引导市场实现资源有效配置。
三、租赁型住房发展的关键:适合国情的模式
参照发达国家的检验来看,租赁市场有三种模式:政府主导模式、社会+市场模式、市场主导模式。
表:租赁型住房发展的三种模式
三种模式的适用条件是不一样的,政府主导模式适用于人口和面积相对较小,资源较好调配,能尽快实现供需匹配的国家。“社会+市场”和“市场主导”两种模式,在产权上都是“机构”+“个人”,但是国情上有很大区别。美国和英国都是城市聚集度较高的国家,产业集中度也高,住房租赁的专业化集约化要求高,相应的需要更多的机构出租人参与市场运作。而德国和日本的城市集中度虽然有一定差异,但产业集中度也不高,住房租赁更多由个人来进行经营。
相较之下,美国和英国的国情与我国较为类似,城市聚集度高、产业集中度高,那么“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。该模式有两个特点:
第一,土地在规划时,已经考虑了租赁型住房的需求。并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营,开发商既可以自己运营,也可以引入先进的管理团队来运行租赁运营。
第二,机构是租赁市场运营的主体,机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租,资产运营的轻资产操作,还包括和政府、企业的深度合作。比如,允许租金在税前扣除;由企业承担一部分租金负担,以提高承租人的住房支付能力。
目前,我国很多城市在土地规划环节,已经考虑了租赁型地块的供给,“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。以张江新拍地块为例:承租人的租金税负是否能在税前扣除?科创企业是否承担一部分租房支出?如果这种深度参与所需要的税收制度、金融支持制度能够支持承租人的支付能力,并且切实帮助企业留住人才,那么对租金上涨的担心完全没有必要。
责任编辑:吴英燕澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 租购同权,土地供给,公租房

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