深观察｜“以房养老”骗局：“借款+委托售房”的套路应禁止

近日，媒体披露北京数十位老人陷入“以房养老”的骗局，“法律”竟然成为骗子行骗的道具。

北京一些有房的老人被骗子忽悠，签下抵押房产的借款合同，甚至还签下经公证的“委托书”，放弃抗辩权，“全权委托”骗子卖房。结果骗子直接把房子低价“卖”给同伙，甚至700万的房子被1000元贱卖。

其实，北京“以房养老”骗局和之前“套路贷”、“女大学生裸体借条”一样，是金融犯罪的新类型，披着“合法”、合同的外衣，对公民资产进行疯狂抢劫，这种金融犯罪的残酷、“专业性”是前所未见的，背后隐藏着严重的金融风险。

另一个大背景是，这两年部分金融政策的开放，以及倾向“契约自由”的司法政策，在带来市场红利的同时，给了类似的新型金融诈骗更大的操作空间。相应的投资者教育、老人的金融风险教育，却没有跟上。

特别是，明显旨在规避国家法律的“借款+委托售房”的模式，大行其道，给骗子攫取老人房产开了方便之门，

我国《物权法》明确“禁止流押契约”，即，当事人之间关于债务人届期不履行债务时，债权人(抵押权人)有权直接取得抵押财产所有权，是被法律明确禁止的。这是一条对债务人的“保命条款”，以防止债权人利用债务人困顿窘迫的弱势地位，谋取失衡的经济利益。而在“以房养老”的骗局中，在借款抵押合同之外，还要求老人签订一个全权委托“债主”代理处理房子的委托公证书，这是在规避国家法律禁止“流押契约”的规定。

打个比方，法律是明确禁止杨白劳还不出债时，黄世仁直接拿喜儿抵债，即便两人之间有这样的约定，也因为违法而无效。但是，黄世仁想出了一个“变通”的方式：我不直接拿喜儿抵债，而是要求杨白劳做公证委托书，在不能还债时，“委托”黄世仁全权负责喜儿的婚姻。这不是与虎谋皮吗？

在骗局当中，骗子拿着委托书直接把房子办了过户，卖给了自己的同伙，多走这么一步，和法律明确禁止的“流押契约” 有什么区别呢——抵押物房子还不是直接归了债主？

但是，对于这种明显打了法律擦边球的“借款+委托售房”的模式，之前不少地方法院还是比较倾向支持的。2015年 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，原则上认定“民间借贷与代理售房”的合同合法，除非能够举证存在恶意串通，滥用代理权，以及转让价格明显过低，显失公平的。

这种对于实质的“流押契约”的默许态度，正在成为巨大的法律风险，金融诈骗犯罪将如蚁附膻一样地滥用这个漏洞。司法政策有必要做出调整。甚至还有法学界人士观点认为应该“尊重契约自由”，彻底废除掉“禁止流押条款”，却完全无视了弱势群体可能成为最大的受害者。

其次，公证机关“内鬼”成为新型金融诈骗的帮凶。公证机关是最讲究“真实、合法”的地方，但成为了骗子的道具，公证员听任老人和非亲非故的人签了这么一堆合同，如果说没有直接利益，公证员很难犯这么低级的错误。目前，公证员已经被吊销了资格，他们和犯罪集团有没有勾结，是否构成共犯？这还有待公安机关作出全面调查。

就像《权力的游戏》里那句著名台词“凛冬将至”，在中国目前的房价高企、灰色金融冒头的局面下，犯罪分子对以房产为代表的巨量金融资产的攫取，也将越来越疯狂、越来越专业化，套路之深，甚至很多律师自叹不如。

去年曝光了“套路贷”陷阱，女大学生裸体欠条，和以房骗局老骗局一样，都一环套着一环，一步步以“合同”的名义将人逼进死角，社会阅历不多、证据意识不强的人根本就拿不出一条像样的证据维护自己的利益。那些套路满满的金融诈骗背后，是有着专业分工的犯罪集团，财务、“黑律师”、打手各司其职。

从政府金融政策开放的角度来说，应对金融创新“无罪推定”，但是从老年人保护的角度来说，看不懂的业务，老人就要做“有罪推定”，提高自我保护意识，如果真的不是急需用钱，就不要去签房屋抵押合同，房产证、身份证更不能交给陌生人。

有必要反思一下，之前的一些倾向“契约自由”的司法政策是不是为金融攫取开了方便之门，是不是应该做出适度调整？规避国家法律的“借款+委托售房”的模式应该被禁止。法院、公安对于此类新型诈骗不能够各自为战，否则就是盲人摸象。