如何正确引导“租售同权”政策落地

近期，广州市政府办公厅近日印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，该方案明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。住建部随后称，将立法明确“租售同权”，即租房与买房居民享同等待遇，并在12个城市试行。

无论是“租购同权”还是“租售同权”，用词不同，表达的是一个意思，即所有权与租赁权同等待遇。一时间，舆论叫好者有之，质疑者、嘲笑者有之。

叫好者认为，这是房地产领域的一项重要改革，部分解除了捆绑在房屋上的特殊福利，是实现租房者与购房者权利平等的“宣言”，有利于解决房地产市场泡沫问题。而质疑者则从现实的约束出发，认为这项政策“看上去很美”，租房者很难得到同等待遇，因为问题不是学区房本身稀缺，而是优质教育资源分布不平衡。

我国的房地产设计大体上是“租售不同权”，这助推优质公共资源所在地段房屋价格暴涨，甚至成为带动整个区域房价暴涨的“先锋队”，而居民通过搬迁来获取优势公共资源的情况非常普遍。

实际上，“租售不同权”引导居民“孟母三迁”式购房，在一些一线大城市特别明显。例如，一些学者对东部某一线城市教育资源分布与房价相关性的实证研究发现，该城市不同区域的房价的确体现了与教育资源分布相关的差异。与此类似，“租售不同权”也导致北京的区域房价存在显著差异，特别是中小学采取就近入学的政策之后，通过付出资金买房而获得优质公共教育资源的现象越演越烈。

一些学者也发现，学区房的溢价基本上等于择校费的金额，但是，学区房的租金并没有明显体现公共资源的差异。比如，北京西城区房价可谓天价，但依然买者不断，究其原因，还是因为这里集中分布着优质的公共教育资源。而“租售不同权”的机制又导致这种教育资源分布上的差异不断被放大。试想，如果教育资源大体上是公正分布的，那么，作为理性经济人的购房者，谁愿意花费巨额成本购买一个并不实用的房子呢？

我国的房地产市场正是运行在这种不合理的机制基础之上，导致历次调控屡屡失效，政策的权威性受到严重伤害。

在“租售不同权”的背景下，人们倾向于通过购买房屋以获取某些优质公共资源，而不是通过租房来获取。这造成一部分人用金钱买到了优质公共资源服务，而一大部分则难以享受这种优质公共资源服务。这些资源分布并不均匀，人们的购买能力也不相同。一些优质公共资源往往分布在大城市和市中心，这些是资金追逐的地方，而中小城市或大城市的郊区，优质教育资源相对稀缺，差别很大，这就产生不公正的社会区隔现象。

“租售不同权”的设计导致房地产市场畸形发展，但也有人担心，“租售同权”政策可能会“帮倒忙”：房价没能控制住，反而因为租房更为划算，而推动租房需求上升，进而引发房租上涨，房租上涨又诱发房价上涨。

从经济学角度来说，如果仅仅考虑房租与房价的关系，那么这种关系是十分明确的，因为房价是未来房租的贴现，房租上涨自然会推动房价上涨。从现实角度来说，房租上涨使得房东的收益增加，投资更为划算。

但房租是如何决定的呢？一方面是由上一期的房价决定的，另一方面，也是更主要的，是由租房需求量决定的。如果大量的人选择租房，而供给量没有显著提升，就会产生房租上涨的现象，这时，如果要控制房租价格上涨，就需要增加公共租赁房数量，以解决供需失衡的问题。

为什么房租对于经济非常重要？原因在于，租是资源的使用价格。适度的租有利于资源的高效利用，但租过高，则会增加成本，阻力过大，导致整个经济体系效率下降。以房租为例，房租上涨过快会导致企业的运营成本和生产成本全面上升。东部某一线城市的很多公司留不住人，主要原因就是房租太高，房价也太高，无论租房和买房，都超越了很多人的能力。同时，房租上涨过快会导致商品价格全面提升，增加民众的生活成本。房租过快上涨无论对于供给侧还是需求侧都具有决定性的影响。

我们认为，“租售同权”政策具有正负两方面的效应。

“租售同权”政策的正面效应，一是可以将所有权和租赁权放置在更加平等的位置，有利于盘活既有资源，降低空置率；二是可以增加租房的外在收益，同时为有需求的人士提供更多的自由选项；三是降低投资房产的预期收益，配以利率政策，可望从根源上消除通过房价上涨获得投机收益的机制。

从负面效应来说，如果没有周到设计，“租售同权”政策的确可能造成房价没控制住而房租又暴涨的问题。而这又会以增加成本的形式降低经济运行效率，甚至阻碍经济发展。

因此，我们建议应当综合考虑“租售同权”政策。

第一，加快“租售同权”的立法工作，有步骤地解除捆绑在房屋上的特殊福利。租购同权的目的是解除捆绑在房屋上的特殊福利，从而引导人们理性对待租房与买房，避免为了特殊福利而被迫购房。建议有步骤地解除捆绑在房屋上的特殊福利，诸如教育、医疗、退休金等逐渐与住房脱钩。为了消除民众的疑虑，相关部门应当抓紧进行立法工作，尽快明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，逐步实现租房民众在公共福利方面，与购房民众享有同等的权利，承担相应的义务。

第二，广泛征求意见，加快“租售同权”政策落地办法的制定。既然租售同权的思路已经确定下来，剩下的问题就不是行不行的问题，而是如何落地并有效运作的问题。这需要各地根据具体的公共资源数量和结构，广泛征求意见，制定落地的实施细则。目前，网络舆论对此政策有疑问，这并非坏事，相关疑问需要政策进一步明确，使得政策操作更加有针对性。建议相关部门就此广泛征求学者、专家以及利益攸关者的意见，并通过多种渠道的调查研究，最终拿出一套有利于房地产健康发展的方案。

第三，要坚决纠正将所有权的权重排在租赁权之前的错误倾向。如果把所有权排的权重在租赁权之前，因为公共资源是有限的，租房者的利益还是得不到保障，难以实现所谓租售同权。如果要暂时将住房与教育、医疗进行切割，也需要废止并不公平的积分办法，而根据报名来随机分配资源。政府层面提倡房子主要是用来居住的，而不是用来炒作升值的，就是要纠正住房过度金融化的问题。

第四，加速租赁性住房的供应，充分配套相关资源。推广“租售同权”，阻力较小的举措是增加租赁性住房，如果再配套相关资源，就能在一定程度上遏制学区房泡沫的进一步膨胀。同时，与保障性住房等政策关联，在一定程度上也可以加速推进“租售同权”。应当综合考虑在稳定房价的基础上，大规模建造具有租赁性质的住房，以预防租赁需求量上升导致房租上涨。“租售同权”从制度层面降低了投资购房的重要性，但只是在存量房源中进行性质调整，要真正降低房租，甚至降低房价，还有必要大规模增加租赁性住房，并提前配置相应的公共资源。

第五，抓紧整治租赁市场混乱，平衡房东与租客利益。之前我国的房市政策是鼓励人们购房，因此将开发商的住房开发、销售作为监管重点，大量法律规范是规范房屋买卖的，而对有关房屋租赁的租期、租价和租赁期间租客的权利义务等问题的规定不完善，导致租客与房东权利义务严重不对等，租客长期处于弱势地位。日本有一段时间也出现这个问题，后来日本加强了对租客权利的保护，实现了租赁双方权利义务的大体对等。我国当前租赁市场非常混乱，不仅租客利益得不到保障，房东的利益也得不到有效保障。房产中介两头欺负房东与租客的现象一天解决不了，就无法实现“租售同权”的政策目的。

第六，坚决防止房价与房租同涨。针对有些舆论认为，公共资源是既定的，而房屋数量没有增加，如今租售同权了，增加了房屋租赁市场上的需求数量，会导致房租上涨，房租上涨会增加房屋所有人的收益，进而推动房价上涨。政策制定者要充分考虑这一可能出现的问题，在“租售同权”政策实施的同时，还要增加公共资源供应的数量和质量。房租之所以到处乱涨，主要原因是我们的租赁市场多是由私人主导的，而公共租赁资源相对较少，很难影响租赁市场。因此，要想平抑房租过快上涨，就需要增加政府的公共租赁房数量。