林龙安:禹洲千亿没问题

澎湃新闻记者 钱雪儿

2017-08-08 09:18 来源:澎湃新闻

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如果回到23年前,公务员林龙安会做出不一样的选择吗?
1994年,刚过30岁的林龙安放弃了厦门财政系统的稳定工作,下海创立了禹洲地产。次年,在厦门推出第一个产品禹洲新村,赚得第一桶金。
2004年起,禹洲开始扩张,相继进入上海、合肥等城市。凭借长期稳定的现金流,度过2008年席卷全球的金融风暴,禹洲地产股份有限公司于2009年在港交所上市。
2013年,禹洲首进百亿俱乐部。2016年,禹洲实现了232亿销售额,并将总部迁至上海。
2017年,禹洲订下了300亿元的销售目标,至7月底已实现242亿元,完成全年目标的81%。
如今的禹洲地产董事局主席林龙安时常穿梭于沪港之间,鲜少出现在上海浦东禹洲广场的总部办公室。
8月7日晚,海南陵水,在上海很难约到的林龙安,在2017博鳌房地产论坛前夕,接受了澎湃新闻记者的采访,分享了禹洲的发展路径与目标愿景:顺应大趋势,主打刚改;强化收并购,不拿地王;控制成本,维持可持续盈利;2020年,冲击千亿销售额。
“顺应大趋势,主打刚需和改善
今年上半年,房地产企业的业绩,无论量价都表现平稳,这在一二线及其周边城市尤为突出。
林龙安认为,包括禹洲在内的前40强房企较大幅度的增长有两大主要的原因,第一是一二线城市经济转型比较成功,GDP的增长远高于全国平均水平;第二是很多城市维持着人口流入。
林龙安表示,在宏观调控体系化常态化的背景下,房企需要与政策同步而行,更多的是要满足刚需及改善型需求。
“在一些地区的中心城市,比如说武汉和厦门,新的政策鼓励大学毕业生直接入籍入户,大学生以及白领人口的增加扩大了刚需。而在一二线城市,随着二胎的放行以及人口的流入,改善型需求逐步扩大,原来两房就够了,现在就需要三房。”林龙安说,禹洲顺应调控政策,更多的是要满足刚需及改善型需求,在一二线城市主打80多平方的三房住宅产品。
自2004年进入上海以来,禹洲开发了禹洲金桥国际、禹洲蓝爵、禹洲商业广场、禹洲城市广场、禹洲老城里、禹洲丁香里等多个项目。
7月底,禹洲在上海推出大型优惠购房活动“禹洲三房节”,上海禹洲府、禹洲雍贤府、禹洲丁香里三盘联动,回馈客户。
“我们在上海推出的禹洲雍贤府89平方米三房,正好适应了刚需及改善型需求,所以一下子就卖光了。”林龙安告诉记者。
提到近期一些城市推出的“租售同权”,林龙安表示,这体现了管理层“房子是用来住的,不是用来炒的”的决心。作为负责任的地产商,禹洲会顺应政策,将一部分存货转为出租,租售结合。“比如上海闵行的一个楼盘,我们可能会拿一半来出租。”
未来的房地产市场,“90后”和“00后”将逐渐成为主流客群。特别值得关注的是,禹洲的设计中心一直在针对“90后”和“00后”客户进行研究。
林龙安表示,禹洲在香港的项目就是针对“90后”和“00后”设计打造的,一方面,由于香港的土地太稀缺,另一方面,设计还要满足所有需求。所以,28平方米的房子,既要有吃饭的地方,又要有睡觉的地方,还必须有厨房和洗手间。
“所以我们在设计上进行了非常多的创新,赋予同一个空间多种不同的功能。其实不仅在香港,在一线城市北京上海深圳,这也是个趋势,用小的空间满足年轻人的刚需。禹洲也会把香港的模式移植到内地一线城市。”林龙安告诉记者。
“禹洲并购百余次,从未失败过”
林龙安认为,房企的并购和整合如今已经成为主流。“以香港市场为例,1970年代,大小房地产商有一两百家,可以说‘遍地都是’,而如今只有很少的几家主流大型房企。”
林龙安表示,收购和并购是禹洲地产自成立以来的强项。“禹洲1994年成立之初,就走上了收购和并购之路,第一次是收购菲律宾华侨的一个项目。在二十多年的发展中,禹洲把收并购作为重要的土地储备来源,也在收并购方面建立了一整套完善的财务体系、法律体系与信用体系。近半年时间,我们在武汉、惠州、东莞、珠海等地都进行了收并购。”
“土地储备的竞争越来越激烈,在土地市场上抢地,很多时候是没有什么盈利空间的,甚至是倒挂的,这基本已经形成共识。如今,主流房产商,特别是五十强房产商,基本都会选择收并购模式。”不过,林龙安也表示,尽管是大势所趋,但并非每家房企都能做好收并购。
“收并购需要有完善的财务法律体系,有精干的团队。在这些方面,禹洲已经积累了丰富的经验。很多和禹洲合作的企业都知道,和我们合作能够实现1+1>2的共赢。”林龙安说,“有的企业会抱怨,跟谁合作都赚不到钱,赚到了钱分不到钱。和禹洲合作就没有这个问题。”
“到现在为止,禹洲地产有100多个收并购项目,没有一个失败的。”林龙安不无得意地说道。
谈到收并购项目的来源,林龙安解释说,“收并购项目大多来自朋友圈,而那些来自其他方面的信息,大多要价比较高,一般会在投资委员会上会时被毙掉。”
林龙安认为,企业兼并是行业整合的一个必要的阶段,而今年第四季度是房企收并购的一个好时机。因为在调控的大背景下,一些百强之外的没有上市的企业,可能面临资金链的问题,“融资难是一大问题,开发贷款拿不到,按揭贷款额度拿不到。”
成熟的收并购经验以及“不拿地王“的战略都是禹洲维持盈利的决定性因素,此外,禹洲还建立了较为完善的成本管控体系。“因此,连续十几年来,禹洲地产的毛利润都达到35%左右。”
林龙安表示,未来,禹洲将继续强化通过收并购来扩大土地储备。“除此以外,我们最大的特点在于进入一个城市,深耕一个城市,多盘联动,摊销成本,提高品牌影响力,实现溢价。”
“今年冲500亿也是有可能的”
前7月,禹洲实现销售242亿元,完成了全年目标的81%。随后,在集团内部,禹洲将年度销售目标调整为400亿元。林龙安表示,这一目标将写进年中公告。
与此同时,禹洲地产也提出了在2020年实现千亿销售的目标。
林龙安表示,在确保土地储备的同时,抗风险能力以及可持续性的盈利能力是实现千亿目标的关键,也是企业得以长远发展的基石。
林龙安介绍,禹洲地产在恒生指数股中排名“高派息低波动”第一名,“连续五六年,派息维持在8%-10%,如果我们一直拿地王,根本做不到这一点。连续20年,负债比例维持在60%-80%,是内房股中最安全的。禹洲的境内外评级都是同类企业中最高的,十几年来一直如此,因此融资成本也比较低。我们拿到外债的额度,现在都不想花,因为我们不缺钱。”
林龙安告诉记者,禹州目前的土地储备超过1200万平方米,货值超过2200亿。“基于这一点,禹洲今年冲500亿也是有可能的,只是销量和盈利空间要做权衡。”林龙安也强调,为了确保盈利空间,在土地储备的基础上,扎根城市、成本管控和产品提升都很重要。
林龙安强调,禹洲的土地储备和货值将近80%集中在一二线城市,主要集中在长三角,长三角五大城市上海、苏州、杭州、南京、合肥集中了55%左右的土地储备。
林龙安特别提到上海市场,“今年我们上海的销售任务是53亿左右,不要太高也不要太低。卖得多了,以后拿地很痛苦;卖得少,上市公司要业绩。”
至于千亿目标,林龙安说他充满信心,“今年400亿,明年700亿,2020年有望达到1200亿。前提是财务体系要稳健,确保抗风险能力,确保盈利空间,确保股东利益最大化。”
责任编辑:梁大光澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 禹洲地产 林龙安 博鳌房地产论坛

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