“以房养老”在中国靠谱吗

前段时间，北京数十位老人因轻信“以房养老”而遭遇理财骗局，导致市区房产，被赶出门。

“以房养老”作为舶来品，政府引入本意是为了提高中老年群体的晚年生活质量，是中老年群体养老保障的一种新型方式。虽然近年来，“以房养老”已不再是陌生词，但是真正了解“以房养老”政策的人并不多，这也是一些骗局得以发生的原因之一。

华中农业大学熊景维和他们的合作者钟涨宝、李奥奇在《人口研究》杂志2017年1月刊上发表了题为“保障替代、代际契约与信息引致：‘以房养老’参与意愿的影响因素——基于武汉市中老年人调查数据的实证分析”一文，文章通过引入了收入的保障替代、代际契约约束和风险决策等理论建构，阐释“以房养老”意愿的生成机制和过程，以求进一步丰富和完善影响中国老年群体“以房养老”意愿的动力机制和逻辑体系。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）就“以房养老”究竟适不适合中国，为什么“以房养老”在中国本土化会成为一些不法分子的犯罪工具，如何看待“以房养老”的发展等问题邮件采访了论文第一作者熊景维。

澎湃新闻：为什么在国外常见的“以房养老”，在中国很容易被认为是一种无奈之举？

熊景维：首先有必要科普一下“以房养老”的涵义。在调查中我们发现，有房产的老人“以房养老”的参与意愿是很低的。主要原因之一，就是很多老人对“以房养老”缺乏基本的了解（没听过或只知道有这个业务但不知详情）。有一些老人了解 “以房养老”的粗略特征但对其具体内容存在明显的误解，觉得“以房换保”对个人来讲是个赔本的买卖。这成为老人 “以房养老”的参与意愿和行动的首道屏障，也即我们在论文中所称的“信息不充分”，而消除此屏障将显著提升老人的参与意愿，产生“信息引致效应”。

实际上，“以房养老”是“住房反向抵押养老保险”的通俗叫法，即是将反向抵押与终身养老年金相结合的养老保险业务。办理“以房养老”业务的老人，必须对所抵押的房屋拥有完全产权。抵押者以房屋的产权为置换标的物，抵押者生时可持续不间断地获得由商业保险公司给付的养老保险金；保险公司则在抵押人死后获得该房屋的处置权。房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。而抵押者在未亡故前，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和一定的处置权（需经抵押权人同意）。

通俗地讲，就是在办理了“以房养老”后，老人并非完全丧失了房屋的产权，商业保险公司对房屋的经济权益仅以老人享受商业养老保险所需的参保费用为限；并且老人仍可以继续在房子里住，也可以由其他人居住或进行出租。通常情况下，开办“以房养老”业务的保险公司都允许抵押者退保和赎回房子，为老人确保自身权益提供补救选项和便利。了解了“以房养老”的内涵后，对该业务有误解的老人应该可以打消部分“做赔本买卖”的心理顾虑了。

澎湃新闻：按照论文的观点，养老储蓄不足、收入较低的老年人“以房养老”的需求和意愿较强，是一个目标群体。但是对于这一部分人群而言，“以房养老”实际上是一个高风险的选择。如何让这部分群体能安全、放心地“以房养老”？

熊景维：要释放老人潜在的“以房养老”需求，仅仅从提升老人对“以房养老”业务的知晓度层面努力仍是不够的，因为从“了解”到“信任”还有一段路。这段路的疏通，在现阶段中国老人理财所遭遇的各种骗局及由此形成的金融信任危机的大环境下，不能只停留在规范金融机构执业行为、加强行业监督这个层面，可能还需要引入政府的信用，通过政府担保来重拾老人们参与“以房养老”金融业务的信心。如问题中所谈到的，“以房养老”对老人来讲是一项高风险的选择，如何最大程度规避风险，包括金融诈骗的风险、商业保险公司对老人房产权益恶意侵占的风险、抵押权人单方毁约的风险等等，在当前的国情下，最能有效防范的举措，应当是政府的信用担保和有效监管。

澎湃新闻：在上述案例中，信息不对称是老人被骗的主要原因之一。那么，如何让这一群体全面了解“以房养老”的操作流程和获益办法？

熊景维：“以房养老”成为当前少数不法分子行骗的工具，主要与老人对该业务缺乏必要了解以及相关业务行业和政策监管不到位有密切的关系。和大多数理财诈骗活动一样，不法分子就是利用了老人对名目繁多的理财产品普遍存在的“信息真空”来钻空子。而且，这一商业养老保险业务在中国仍是一个新事物。目前，我国开展过“以房养老”试点的城市也仅限北京、上海、南京、武汉四个，试点时间从2014年到2016年截止，运作范围和时间相对有限；而承接“以房养老”业务的也只有幸福人寿一家商业保险公司，故可供积累的市场运作经验也相对不足，与之相关的行业业务规程、管理制度和政府监管都远未完善。信息缺失加上监管缺位，不法分子的欺骗性营销或者干脆赤裸裸的金融诈骗能够得逞的几率就很高了。

所以要减少“以房养老”诈骗现象，还得从加强政策宣传、提高业务经办透明度以及加强行业内部和政府的有效监管两方面入手。而老人对“以房养老”业务掌握信息不充分，一方面是因为老人了解新养老途径的方式受制于传统的信息渠道，如电视、宣传展牌、银行理财咨询等是其了解的主渠道；而互联网是“以房养老”信息的主要来源，但老人对互联网的使用明显低于其他群体；所以要针对老人的信息获取途径特点，创新宣传形式，不断提升“以房养老”目标群体的信息获取质量。对“以房养老”进行有效监管的经验则须从学习借鉴已有成熟做法，并随着其业务开展范围广度、实践深度不断推进的过程中持续总结探索才能逐渐取得。

澎湃新闻：正如论文中提到的“以房养老”受制于中国的国情，经过这些年的实践，你认为这种养老模式是否适合中国？为什么？

熊景维：对于“以房养老”在中国未来的发展，我们持谨慎的乐观态度。之所以用“谨慎”，一方面是传统观念和家庭关系对“以房养老”的强力约束，注重遗产传承和子女继嗣的社会习俗，使得老人在做决策时，面临家庭内部诸多复杂关系的考量和权衡，子女态度、子女经济条件等都可能成为老人“以房养老”的掣肘因素，使得这一行动在相当程度上是一项难由老人“单边自决”的家庭集体博弈。

另一方面，与很多新理念和新模式的引进借鉴一样，“以房养老”这一“舶来品”注定要遭遇中国特定文化背景的挑战和考验。从纯业务操作的角度讲，无论是政府监管、商业运行还是公众参与，对“以房养老”这一新型养老业务也必然有一个从学习、适应到熟悉运作的过程；业态的逐步发展和不断深化也需要时间去磨炼和孕养。例如，探究建设商业保险公司和抵押人在房价波动中达成利益共享的平衡机制、应对抵押人长寿风险造成的“剩余利润挤压”对商业保险公司的负面激励、调动老人综合性养老需求（如养老服务、医疗护理服务等）以增强其参与“以房养老”的有效激励等途径，是对“以房养老”新业态在发展过程中具有关键影响的技术难题。

因此，从近期看，不能奢求“以房养老”业务会有长足显著的发展。但从长远来看，随着中国社会保障制度的不断完善，社会养老的功能不断承接和替代家庭养老的功能，以养老为目标的传统家庭结构和代际契约将得以松动和消解，家庭内部关系约束对老人处置房产的选择影响力将逐渐下降，老人对房产的实际自决权力将不断提高，从而为挣脱“以房养老”的文化束缚奠定坚实基础。特别是随着中国人口老龄化的加剧，公共养老金缺口不断扩大，个人依靠自身资产填补养老金的不足已成为必然；而房产作为大多数民众的沉睡资产，也必将激发市民开展资产反向抵押的刚性需求，成为未来老人养老资源的重要补充。故对于“以房养老”在中国的发展，我们又抱有相当的信心和乐观。

以下为论文摘要：

近年来，中国人口老龄化现象日益加重。据《2015年国民经济和社会发展统计公报》显示，2015年年末中国60岁和65岁以上人口分别达到2.22亿和1.44亿，各占总人口的15.5%和10.5%。而另一方面，中国现有社会养老保险债务负担沉重，难以应对老龄化背景下日益严峻的养老保障挑战。《中国养老金发展报告2015》显示，截至2014年年底，城镇职工基本养老保险的个人账户累计记账额达到4.1万亿元，而城镇职工基本养老保险基金累计结余额为3.2万亿元。也就是说，即使把城镇职工基本养老保险基金的所有结余都用于填补个人账户，也仍会有接近1万亿的空账。

虽然当前发达国家对于“以房养老”的实践相对成熟，但由于各国在国情、社会观念等方面差别较大，中国的“以房养老”路径选择不能完全遵循别国的轨迹。具体深入地探究中国“以房养老”的发生机制，积累“以房养老”的中国经验，在理论和实践层面都具有重要的现实意义。而在学界，国内对于“以房养老”的研究远未完善，侧重国外经验介绍和政策描述的居多，而以调查数据和实证结论为支撑的经验研究成果仍然较少; 既有经验研究对于老年人“以房养老”参与意愿影响因素的分析侧重于变量间简单的相关分析而疏于探究其发生的过程机理。

针对上述情况，本文在现有文献的基础上，通过引入了收入的保障替代、代际契约约束和风险决策等理论建构，以及实证研究（本文数据来源于项目组2014年7月～12月在武汉市武昌区、洪山区、江岸区、汉阳区4个人口位列该市前4位的中心城区所做的抽样调查。各城区的抽样样本量根据4个城区2013年年底的户籍人口比例确定，即按武昌区33%、洪山区28%、江汉区21%和汉阳区18%的比例分层抽样。）阐释“以房养老”意愿的生成机制和过程，以求进一步丰富和完善影响中国老年群体“以房养老”意愿的动力机制和逻辑体系。

一、理论框架和假说

（一）“以房养老”的收入替代效应

美国经济学家莫迪利亚尼等人于20世纪50年代提出生命周期理论，其基本思想是一个理性的消费者应将其全部收入置于整个生命周期内进行决策分配，以实现其个人效用的最大化。“以房养老”制度作为这一理论的实际应用，可以将老人一生积累的房产财富进行平滑式分配，以改善“房产富人、现金穷人”的尴尬情况。

额外养老保障资产的引入会减小个人对既有养老保障方式的依赖，弥补传统养老保障资源的不足。房产是普通城市居民最大的固定资产，将这一资产转换为产生现金流的养老资源，能够增加老年人当期可支配的养老财富，从而消解其因当期收入不足或长寿风险导致的养老经济压力。

“以房养老”作为一种唤醒老年人“沉睡资产”的养老工具，可以替代社会保障和家庭保障的不足，增加老年人养老保障的资产性收入。养老收入的充足性与老人对“以房养老”的需求形成互为替代关系: 对收入低的老人而言，其用房产置换养老保障的需求越高，因而其参与“以房养老”的意愿也越强。

由此，提出假说1：中老年人的收入水平对其“以房养老”的参与意愿有负向影响。

（二）“以房养老”的代际契约约束

费孝通( 2002) 在《江村经济》中曾对中国传统社会的代际财富传递做过经典论述。他指出，父母对孩子的义务是根据亲属关系确定财产传递的一般原则的基础。遗产继承和养儿防老应被视为两代人之间经济契约关系的主要部分: 一方面是父辈留遗产给子代的传统和“子承父业”的权利; 另一方面是子代反哺父辈和赡养老人的义务。

费孝通( 1983) 还在《家庭结构变动中的老年赡养问题》一文中提出“嗣续的实质是保证老年的赡养”。在费孝通看来，中国传统的亲子关系是父代向子代传递财产和子代赡养父代的代际互惠模式。在现代社会，房产嵌入在代际关系之中，是父代向子代传递财产的重要载体。掌握房产所有权，老年人就掌握了强化代际关系的主动权; 丧失房产所有权，代际关系的维系就缺乏物质形式上的保证。“以房养老”要求老年人出让房产所有权来换取养老收入，但在此过程，父代也可能因此丧失来自子代的赡养保障。

因此，在“以房养老”中，传统的家庭内部“代际经济交换协议”约束着老年人“以房养老”的选择，使其实际上成为一个需要权衡家庭内部成员态度和利害关系的“集体决策”过程。子女对老人“以房养老”的支持增强了老人基于自身利益考量的激励，从而会提升其“以房养老”的意愿。而子女个数较多则会增加家庭成员需求权衡的难度和“集体选择”关系的复杂性，将显著降低老人“以房养老”的意愿。

由此提出假说2：中老年人子女的支持态度对其“以房养老”的参与愿意有正向影响，子女个数对其“以房养老”的参与愿意有负向影响。

（三）“以房养老”需求的认知引致效应

行为决策理论认为人的理性是有限的，个体的决策过程会受到信息不完备、认知偏差、资源限制和环境不确定等因素的影响。决策者对待风险的态度比决策能带来的经济利益对决策行为的影响更为重要。因此，降低决策的未知风险可以对个体选择起到正向的强化作用。老年人参与“以房养老”意味着承担相应的风险。而信息是风险决策的基础，对相关信息的了解有利于老年人辨别和合理评估风险的大小，降低低风险偏好的老年人因为对未知风险的恐惧而抑制其“以房养老”需求的可能性。

因此，了解和掌握相关政策将增强老人进行“以房养老”决策时所必需的信息条件和认知基础，有利于释放因未知风险被遏阻的潜在需求，强化老年人的“以房养老”偏好。

与此同时，老年人知识结构和态度倾向通常较稳定，认知惯性路径依赖效应较强，对有悖于其传统习惯和认知的新生事物具有较低的接受度。“以房养老”这一新兴的养老模式冲击了“养儿防老”和“但有寸土留子孙”的传统观念，不容易被老年人所接受。如果老年人认准了“以房养老”这一事物属“合宜”或“非合宜”，基于这种需求的“认知强化”，即使政策实施的条件发生变化，也将显示出稳定和相近的态度倾向。换言之，其对“以房养老”需求认知的惯性和强化特征，可以较“忠实”地反映其对该计划的原本态度。

由此，提出假说3：中老年人对相关政策信息的了解对其“以房养老”的参与愿意有正向影响，其对“以房养老”需求的认知强化对其“以房养老”的参与愿意有正向影响。

二、结论

以武汉市老年人“以房养老”参与意愿的问卷调查为基础，本文通过构建次序Probit 和logistic回归模型分析了相关因素在老年人“以房养老”偏好形成过程中的不同影响作用，实证结论主要包括以下三个方面。

第一，在老人“以房养老”意愿的影响因素中，房产的保障替代效应是一个重要的作用机制。经济状况好坏是老年人决定是否参与“以房养老”的重要因素。月收入均对老人“以房养老”的参与意愿有显著的负向影响，即收入越低，老人“以房养老”的意愿越强。这表明，养老收入低的老年人出于增加养老收入、改善生活水平的考虑，更愿意通过“以房养老”来释放其年轻时积累的住房财富; 而收入高的老年人通过房产置换来弥补养老资源不足的需求相对较小，其“以房养老”的意愿也相对较弱。因此，收入低的老年人相对于收入高的老年人具有更强的“以房养老”的偏好。通过房产置换现金流，“以房养老”增加了老年人养老保障的资产收入，成为社会保障和家庭保障的替代品。

因此，收入高低与老人对“以房养老”的需求是一种基于保障的替代关系。

第二，代际关系效应在老人“以房养老”意愿的生成中具有十分重要的作用。中国是一个有着浓厚的子女继嗣和遗产继承传统的社会。子女方面的因素对老年人“以房养老”的意愿具有极为重要的影响。子女的支持态度将显著提高老人参与“以房养老”的意愿; 而子女个数、子女经济状况不同程度地对参与意愿有负向影响。这是因为在家庭内部资源的交换和分配关系中，老人的房产是维系遗产继承的筹码，“以房养老”由于可能影响到代际经济契约能否正常履行，因而其在很大程度上受到子女方面因素的限制。

子女态度倾向于支持，便会减少老年人参与“以房养老”的后顾之忧，形成对其参与意愿和行为的激励，反之反是。在子女个数越少、子女经济条件较好的家庭，由于利益关系和协调难度较小，且子女对依靠老人房产改善经济状况的需求相对并不迫切，因此子女对老人“以房养老”持支持态度的可能性越大，就越有可能激励老年人参与“以房养老”。在子女态度和家庭结构有关键性影响的条件下，协调好家庭成员的利益关系，促使父母和子女达成一致意见，对“以房养老”在家庭层面的顺利实施至关重要。

第三，充分信息条件和认知强化效应对老人“以房养老”参与意愿的影响作用明显。老年人对“以房养老”相关政策及操作流程、收益办法等信息的了解和掌握对其参与意愿具有重要影响。实证结果表明，对“以房养老”相关政策越了解、信息引致作用越明显的老年人越具有“以房养老”的偏好。这是因为，充分而准确的信息是有效决策的前提，也是个体评价和规避不利风险的基础。“以房养老”的选择对于老人来讲，意味着在不同的风险之间进行选择，即以房产抵押的收入保障置换子女赡养的家庭保障。

这是一项高风险的抉择，必须在掌握较充分信息的基础上，权衡各方面利弊，才能做出一个能产生最大收益的最优化选择。对“以房养老”政策和相关信息的全面了解能为准确衡量及规避潜在劣质风险提供指引，信息充分显然将有利于形成对“以房养老”决策利弊的正确评价，促进“以房养老”潜在需求的释放。

此外，老年人认知结构趋于稳定，对于“以房养老”需求存在认知强化的效应特征，一旦认定这一选择“合宜”或“非合宜”，其态度倾向具有刚性和持续性，不容易受其他变量变化的影响。因此，即使面临开征房产税的“利空”，影响其“以房养老”参与意愿的关系效应结论仍能保持相当的稳健性。

三、政策建议

结合上述分析，笔者针对中国“以房养老”事业发展提出以下政策建议。

第一、以城市中特定收入阶层或家庭结构的群体为突破口。推行“以房养老”政策，首先要客观认识这一政策特定的目标群体指向。“以房养老”作为一种补充性的养老方式可能并不具有普适性，应主要从使政策适切于潜在目标群体需求特征着手，在政策制定和推行过程中寻求有针对性的方式来实施。“以房养老”的目的是为缺乏养老资金保障的老年人盘活其固定资产，增强养老保障的现金收入。一般来说，高收入的老年人工作期间累积财富较多，其养老资金来源较有保障，因此“以房养老”需求较低; 而养老储蓄不足、收入较低的老年人“以房养老”的需求和意愿较强，是一个潜在的目标群体。

另外，研究表明，子女方面的因素对老年人是否选择参与“以房养老”具有极其重要的影响，而城市中的“4－2－1”家庭和失独家庭既需要强化养老保障，且来自于子女方面的阻力较小，这一群体也是“以房养老”需求与条件相对契合的群体。在政策制定过程，应充分考虑这些群体的需求特征。以城市中特定收入阶层或家庭结构的群体为突破口，以此为契机再探寻其扩展和发展的空间。

第二、增强“以房养老”相关政策的宣传力度，提升经办信息的透明度。实证结果显示，老年人会因为对“以房养老”政策不了解和无法及时掌握抵押房产收益信息，出于对未知风险的厌恶与恐惧而不愿参加。因此，政府应该强化相关政策的宣传，让潜在目标群体全面了解“以房养老”的操作流程和获益办法; 经办“以房养老”业务的金融机构要建立健全房产抵押、收益信息的发布和披露机制，增强信息的透明度，减少人们因信息的不充分而产生的认知偏差，增加这一项新保障业务的社会认可度。

（文章原刊于《人口研究》2017年1月。原题为：“保障替代、代际契约与信息引致：‘以房养老’参与意愿的影响因素——基于武汉市中老年人调查数据的实证分析”。文中有删节，略去模型分析。经作者审定。作者熊景维系华中农业大学农村社会建设与管理研究中心、社会工作系讲师。 钟涨宝系华中农业大学农村社会建设与管理研究中心、社会学系教授。李奥奇系华中农业大学社会工作系学生。）