世联行董事长:为什么2017年租售同权堪比1998年房改

陈劲松/微信公众号“世联行”

2017-08-29 08:46

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大家都在讲租售同权,那租售同权到底意味着什么?要先弄清楚这几个问题:
第一,什么是租售同权?租和售怎么就同权了?这个概念本身意味着什么?尽管现在还不太清晰,但我们在理论上探讨一下是有必要的。
第二,都说租售同权堪比1998年房改,有伟大的意义,到底它的意义在哪里?
第三,租售同权的商机在哪里?
一、什么是租售同权?
有人说2017年租售同权堪比1998年住房制度改革,凭什么?我觉得要先搞清楚什么是租售同权。
首先,什么叫“售”的权利?把售的权利搞清楚了,租才能搞清楚,租跟它同。售是什么?Property Right,就是它的产权,售是物业的所有权。
物业的所有权意味着什么?都有什么权利?房地产的所有权权力是“一束权利”,就是一个权利束,房地产因为这个权利束的意义诞生了价值。
1、“售”的三个重大权利
第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。比如说警察、学校、医院等服务,不能不让人使用,这个是Property Right当然的权利,享有公共资源和公共服务的权利。
第二项是拥有物业产权,可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等,这一系列活动是物业本身权利带来的。
房地产所有权在过去30年成为了中国房地产所谓的泡沫,因为这个权利是保障的、清晰的,这个权利使得房地产成为中国投资最大的一块。
第三项其实是第二个权利的部分,叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。比如说将物业大改小、商改住,只要不违法,产权所有人就可以申报,申报部门就得批,不批得有理由,这是物业的处置权。
2、“售”的权利很清晰,但“租”的权利一直不清晰
因为售的权利非常清晰,以至于过去30年,在中国就两大权利是最明晰的,一是有限公司,二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。
凡是权利一旦界定清晰,就是可以大规模交换的产品。所以,过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。
但是租的权利就不清晰。租的权利到底是什么不清晰?租的权利往往跟合同相关,被合同规定。合同里,法律对租没太多规定,也没提供太多保障。
要转让一个物业,那是有明确规定的;如果是转让一个租赁产权的话,就不清楚了,就被原合同规定了。而原合同里甲方跟乙方的权利也不对等,也没太清晰,以至于租赁在中国就不是一个可大规模扩张的业务。
但是事实上,租赁的量又很大,产生了巨量的细碎的合同规定,而这每个细碎的合同里都充满着甲乙双方的较量和博弈。租赁虽然收了管理费,但对权利这方面规定的少,没把这当回事。
什么是收了租赁管理费?就是租赁要交税。按理说,收了税应该保护,但对租赁又没说清楚,就只能遵照原合同,以至于这里面的事情就比较多。比如我检查过了房间的洗手盆没有问题,结果过两天就坏了,你说修理费谁付呢?
这件事就要根据合同的具体内容了,这就是双方的较量。一旦出现这种事,这就不是一个大规模、可拓展、可转让的、可抵押的生意了。以至于中国的租赁市场虽然规模很大,但仍是一个权利、义务等都不明晰的市场。
广东一出“租售要同权”,大家都开始讨论学区房,那是权利之一,公共服务不止学区房。我们以为租也可以上好学校,其实不是,这是跟公共服务、跟学校的资源相关的。所以,虽然你在那个学区,也不一定能进去,在这点上你跟买的人是一样的。
其实在很多地方这都不是个事了,用水电煤气费账单证明我住在这,就可以上这个学区。实际上并不是说学区的问题,最重要的是租赁产权的明晰化,既然售的权利有三条,那租就得跟它相同,这样叫租售同权。
只要租售同权,就意味着租赁这件事是有保障的,是可以大规模复制和有清晰界定的。怎么签合同,双方怎么做都好,就算说这合同不对都可以,因为这符合租售同权基本规定。一旦这样,租赁合同同样也可以质押、抵押。
当然也可以转让,因为权利清晰就可以转让,这个是租售同权的本质核心。一旦这样,原先分散的租赁市场需要被整合,一个规模性的租赁公司才会诞生。
否则就成不了,权利不保障怎么能成呢?没《公司法》的时候,你办公司这事能成吗?《公司法》就保证了每个人可以办公司,这样公司就多了。
3、“租售同权”里的租赁权利应清晰
第一,享有公共服务,不应该被歧视。当享有公共服务,不被歧视时,也就是租房成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。不管是短租,还是长租,没有公共服务,租售同权就白说了。
第二,享有租赁产权。租赁产权应该被保护,而且租赁产权应该跟房屋产权一样,享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利,大规模的租赁公司诞生不了。否则,就只是黑二房东,全是私底下的,不被保护的。
为什么说是黑二房东呢?因为不能透明,他的权利也说不清楚。这也是为什么黑二房东也很难做大的原因。所谓的租金金融化,因为权利不保障,也就谈不上金融化了。
第三,享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下,对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利,包括消防报批等,这个权利非常重要。这个权利物业产权方是有的,因为这个房子是他的。那租赁方有没有?
这对于集中式、分散式公寓同等重要。假设是分散式,在小区公共契约没有规定的情况下,就应该有这个权利。比如说N+1的改造权利,管的严就没有,管的松就有,关键是群众不知道。
世联红璞公寓在济南就碰到这种情况,小区居民不让你开公寓,这个事就非常糟糕,为什么呢?因为权利不明晰。
在公共权利没有清晰的情况下,申报可以批,也可以不批,但是必须得明确谁批谁不批。什么地方说不清楚,什么地方就容易产生腐败、寻租、私下交易、黑市场,租赁怎么能健康发展呢?所以租售同权就是这三个权利。
二、租售同权的伟大意义
为什么租售同权具有伟大的意义?伟大在哪里?如果没有租售同权,房子就是所有权的意思,租赁权就不是一个可以说的清楚的权利。这什么意思呢?没有租售同权,房子就是为了炒的,不是为了住的,谁都得买房,谁也不能租,租房就有漂泊感,因为权利不清晰。
1、改变中国人根深蒂固的买房观念
中国人几千年对于租赁合同始终不太重视,以至于骨子里就要买房,不买房好像就没根了。其实是制度决定了人性,哪有说中国人生下来就要买房子的。因为这种租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式。
没尊严这件事很严重,中国人重视家庭,爱孩子,怎么能老是没尊严地租房子呢?租房子是一个短期过程。但是我们在其他地区可以看到,1/2至1/3左右的人都是租房子生活的,他们没觉得尊严有问题。
举个例子,世联曾有一个董事,他是台湾人,他在香港就是租房子,从来不买。他说因此错过了很多房子升值的机会,他说这个我认,但是我没错过买腾讯股票的最好时机,我为什么非得买房子?对房子我是非专业的人士,房子升值不升值我看不懂,但是腾讯、阿里巴巴的股票我看得懂,它们涨的不比房子少,我有这种选择,不用非得买房。
他租的是香港半山一个豪华公寓。他说我算了一笔账,买是每平方呎3万块钱。租呢?不到20块。他说如果你买了这个房子,收租的回报是不合算的,那我为什么不租呢?同样拥有半山的环境,为什么不租?我租了之后,其他的钱干别的,回报比这个高多了。
2、改变房价不断上涨的局面
目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下,这是不合理的,为什么还要买?租售不同权。租售同权更伟大的意义在于房子是住的,不是炒的,住的人无论是自己拥有,还是租赁,都是同等人格的,都是受法律保护的,都是被公共服务平等服务的。
比如说一个长的租赁期内,都有对这个房屋的改造可能性,否则租赁是不够的,租约够长就可以改造,这就租售同权的意义怎么评价都不过分,这是中国房地产后30年最主要的意义。如果没有租售同权的概念,接下来30年我们的房地产不好收场,房价还一个劲地往上走,这不是典型的“灰犀牛”吗?
很多人拿着很低的租金回报率,期待着房子上涨,他们宁可房子空着也不租,因为大家都是短期行为,租赁的人也短期,租房的人也短期,这种漂泊感使得房子只能是买的。
3、挖掘非商品房的价值,打开一个巨大的市场
租售同权,一旦租跟售是同等权利,你会发现一个巨大的市场诞生了:那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值就可以得到挖掘了。
中国的城市有一个特别怪的现象,就是房子十来年就拆,号称旧城改造,原因是什么?它们不值钱,因为它们是农民房、厂房,实在是没商品价值,以至于中国是建筑寿命最短的国家,建筑寿命只有十几年,这在全球都闻所未闻,因此造成巨大浪费。
但在商业上又说得合理,房地产公司马上就交个商品房地价,容积率一提升,房价就涨,干嘛要改造厂房和老的办公楼?没价值啊,所有人都打房地产的主意,全民房地产由此形成。
我们看到各类机构和企业都变成了房地产公司的原因就在于此,我不干房地产就是傻瓜,因为只有拿地卖房我才能挣大钱。但租售同权使得它们的价值开始发挥作用,这一部分租也可以租了,但是因为没有租售同权明确概念的提出,以至于租也是短期行为,是临时的,甚至是暗箱操作、台底操作的。
这跟1998年房改一样,都是激活了一个巨量的市场,这就有了特别伟大的意义。由此,中国人就不是世界上特殊的一类人,非买房不可,不买房丈母娘都不待见,所谓的丈母娘理论就不存在了。
女婿就可以去买阿里巴巴的股票了,人家有这么好的回报,为什么要买房?“中国丈母娘”就是中国的丈母娘太了解中国法律了,这是民众智慧。跳广场舞的那帮大妈太了解了,为什么?这东西可以攥在手里,跑不了,别的都说不清楚,但她们对法律、权利确实深刻地了解了。
三、租售同权的商机到底在哪里?
1、“租”的权利金融化
租售同权的概念一旦产生,租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等,但是权利得不到保证,怎么金融化?什么叫金融化?金融化是债务的买卖。这个债不清晰,那是因为债依附的基础资产不被保护。
因为租售同权,金融化在几个方面就会开始突破,分析商机在哪里,就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰,因为说起来更麻烦:地段不同、装修不同……除了以上所说的,还有供应集中租赁的住宅非常少,这就导致集中式公寓少,行业发展不起来,因为没有金融化,资金回不来,权利不保障,规模性的企业就产生不了。
2、多层次的租赁供应生成
美国的租赁市场很丰富,有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的,因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参与者。租赁成为衡量物业价值的主要标杆,租金多少,分析租金就知道有没有泡沫,我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。
如果没有租售同权,不可能诞生那么丰富的供应,这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用,必须规定权利、建立制度。制度建好了,要做高端就做高端,定位中端就做中端,细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。
3、各类REITs的诞生
未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生,REITs最主要的是租金,以租金为主的信托,租金必须要透明、可管控,运营公司会诞生,中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题,而是租售同权的问题。
房价那么高,到底合不合理?我们不知道,但是因为各种类型的租金透明了,这就是巨大的商机,这就是租售同权的意义。
过去说大城市房价高,要解决年轻人的居住问题,一讲就是政府安居房、政府租赁,那都是表态,其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式,是未来房地产最主要的指标,不是简单的一个部门怎么干,那就没有意义了。
因为租售同权的推出,因为租售同权概念的落实,使得中国人在居住方面跟国际完全接轨,这相当于第二次房地产改革。
(注:作者陈劲松系深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长,A股代码:002285。)
责任编辑:刘秀浩澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
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