45岁朱荣斌的“后半生职业”:如果可以再造一家千亿房企

澎湃新闻记者 庞静涛

2017-09-02 08:04 来源:澎湃新闻

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朱荣斌 视觉中国 资料
曾是地产圈最大黑马的闽系房企阳光城(000671.SZ)正试图重拾辉煌,实际控制人林腾蛟请来偶像企业碧桂园(02007.HK)的两员大将:原碧桂园联席总裁朱荣斌和财务总监吴建斌,具体操刀,践行新的复兴计划。
“如果,你了解光鲜之下的阳光城,你就会感受到朱荣斌所坦承的,”一个经历了阳光城快速成长的中层干部在迟疑离职与否的时候,迎来了新的管理层,在决定留下的那一刻,他做出了这样的评价。
再造一个千亿企业
入职阳光城2个月的8月24日,履新阳光城执行董事长一职的朱荣斌召开了自己的首个媒体见面会,并自己对阳光城的新规划和盘托出。
朱荣斌坦言,45岁是退休的年纪,“按说可以不该干了”,但感觉自己“走出半生,归来仍是少年”。对于入职阳光城更是感叹,“这是我后半生的职业”,对事业仍有期许,还想追求更多的成就感。
面对朱荣斌的有感而发,媒体接连询问阳光城的目标几何,因为没有具体目标,朱荣斌公开表达,“你们要相信,我还是一个很进取的人,所以我们老板没有让我给他一个目标。我问过他,他也没有给我定目标。所以你们相信我,我还是一个进取的人就行了!”
如果我安于现状,我就在原来的公司好好的待着,也不会差到哪去的。但是我觉得我还想蹦一蹦。如果可以再造一家千亿企业,我还想追求更多的成就感。
一位在碧桂园和朱荣斌有过交集、关系甚至有几分熟悉的不愿具名人士说,“朱总身上有书生气,和碧桂园的狼性有些不同”。过往,这样的评价不少,甚至一度被解读为,朱荣斌过于温和,是否过于保守。
有趣的是,和朱荣斌搭班子的吴建斌也曾被认为碧桂园的非狼性派,如今,两人第三次共事。朱荣斌任职执行董事长,全面统筹阳光城的各项管理工作;吴建斌则为副总裁,分管财务、证券、风控方面的工作。6月,朱荣斌到来,吴建斌已经先行入职阳光城。
发布会现场,吴建斌坐与朱荣斌的左侧,两人表现默契,在问答环节,朱荣斌甚至有意透露吴建斌财技,迎来的则是几句,“不要乱说,不要乱说……”一对老朋友的日常显现在外界。
据澎湃新闻了解,按照原计划,24日的下午发布会召开的时间段,吴建斌其实是要出现在江苏省无锡市召开的财务联席会议上,各地的财务负责人正在集中在这里开会,但管理层的首次对外公开露面,他必须要在,因为,在朱荣斌的“五圆战略“里,吴建斌面的工作举足轻重,不可或缺。
那些战略,件件触及筋骨
“那些看似很空的战略,其实都很实在,甚至件件触及筋骨”,上述阳光城人士说道。
朱荣斌的进取在其给阳光城开出的药方——“五圆战略”上,表现的淋漓尽致。“五圆战略”的核心要素是人才、土地、资金,然后依赖良好的运营管理体系,做到“人等地,地等钱,钱催人”。
人员流失过快,几乎是所有快周转企业均面临的问题,阳光城也不例外。媒体会现场,媒体之外,积聚着数十个年轻人,这是阳光城新区域的人力总监和投资总监,他们呆在管理层身边进行为期两个月的学习。
不仅如此,借鉴了碧桂园激励制度的阳光城“双赢”制度正在落地,核心在于利益共享,有风险共担,集团所有的高管都变成了公司的合伙人。中高层和关键岗位强制跟投,且设置了一定的投资门槛,基层员工自愿跟投,集团配资最高达1:7。
媒体会上朱荣斌同时透露,董事会正在向管理层授予更多的权力,而管理层则进一步将权力下放,使得管理半径减小,效率得以提升。
“已经开始见效”,掌管阳光城2个月之后,来自阳光城一线的员工如此评价新领导层的的“变革”,但也遇到新的问题。
上述一线员工介绍,目前整个公司的开发节奏明显加快,以工程部门为例,开发周期从原来的34个月缩短至24个月,工期期量的模板已经更新,并且“定死”,不容许随意放缓。
问题接踪而来。拿地节奏加快,开发周期的缩短,但是过去慢兵配慢马的运营体系跟不上了,相应的设计、合约管理、开发报建开始跟不上节奏。就会遇到这样的问题,工程干得出来活,但是图纸跟不上,只能等。
与此同时,土地拓展,特别是土地并购,几乎成了阳光城的一个标签,但随着三四线项目的增加,疑惑纷至沓来。
一位港股上市房企投资拓展部负责人此前表达了对阳光城学习碧桂园模式的疑惑,“现在去三四线,会不会太晚,这一轮去库存的‘政策市场’不可能一直持续”。
按照朱荣斌的设想,现阶段,一二线城市调控依然严苛的情况下,三四线城市不愁没有机会,阳光城非满天星式全铺开干,而是点开花,选择性的进入。
吴建斌介绍,阳光城并不缺地,两年甚至三年不买地仍够开发,但是过往的收购真正贡献销售额要在明后年,集团需要做的事进土地行结构调整,要补充一些短平快的地。
所谓“短平快的地”即,购地之后的三四个月便开工建设,五个月要开始销售,八九个月的时候,现金流已经实现回正。
在回答澎湃新闻记者提问时,朱荣斌确认,这些地多在三四线城市。这和阳光城的新战略是契合的。
在阳光城最新的投资战略——“三全战略”里,投资区域从过去“3+1+X”模式(长三角+珠三角+环渤海+省会)转变为以“3+1+X”为根据地,向周边区域辐射,渗透。
学会老东家的三四线打法
朱荣斌坦言,“阳光城的优势不在三四线”,但老东家碧桂园有。众所周知,房企纷纷回归一二线城市的时候,碧桂园坐守三四线阵地,业绩得以大幅的上涨,而朱荣斌和吴建斌在碧桂园最初的三年,学会了不少三四线打法。
阳光城试图通过速度,抢收三四线,和原有的土地储备打一个时间差。
资金,是吴建斌的专长。但现阶段,阳光城财务状况并不理想。公司半年报显示,截至6月底,公司毛利率为22.36%,同比下滑9.84%,净利润率仅为4.56%,为近年来最低;同时,负债高企,负债率达85%。
阳光城认为,毛利率问题的核心是产品结构的问题。改善产品之外,降低成本同样是提高毛利率的手段之一。朱荣斌介绍,阳光城正在将开发工作前置,缩短开发周期,提高资金周转率等方面着手。而中海和碧桂园是两家在成本控制上最为称道的公司。
投资者会上,另一个备受关注的问题为负债。吴建斌介绍,现阶段,阳光城土地储备充足,除上述增加短平快的地块之外,公司正在通过供应链融资,设立集团采购中心、控制建安过程的付款等。
财务问题再次变成运营问题,这需要朱荣斌和吴建斌的默契的发挥。
责任编辑:陶宁宁澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
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