城市化面临更新课题：一线城市开发存量，二线城市彰显特色

在一线城市新增土地资源已近临界的情况下，城市化发展面临“更新”的新课题：即如何实现城市存量的更新改造？

交通银行首席经济学家连平在8月31日由乾立基金主办的“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”上提出，我们所理解的城市存量更新改造，其实是城市的功能升级换代，而不是简单地说把旧的东西用新的替代掉，主要是功能通过改造得到升级、换代。现在很多一、二线城市已建立了新城，但老城的空间基本没有了。在这样的情况下，通过投入新的资源，促使原来的空间、资源再生、焕发，以此提升城市功能显得尤为重要。

从最近几年的城市实践来看，城市存量的更新改造已经在路上。

目前一线城市都出台了相关规划，从整体上统筹城市空间发展。如备受关注的《北京城市总体规划（2016〜2030）》就被认为将拉开北京城市功能空间重组的序幕，其重点和亮点是进一步对北京市功能区域进行优化、深化和完善。2016年上海也启动城市更新四大行动计划，不同于过去的大拆大建，上海土地资源正进入存量开发为主的新阶段。

以上海黄浦江两岸发展为例，十三五期间，上海将依托老白渡地区煤仓及船坞、上海船厂、民生码头等一系列城市更新改造及工业遗存保护性开发文化项目，推进国际文化集聚带建设；杨浦大桥到徐浦大桥之间地区的滨江公共开放空间实现全面贯通；在中段滨江重点推进城市更新，利用上海起重机械厂、上海理工大学周边的存量用地空置厂房等载体，建设一批核心业态聚集的特色众创空间。可以说，上海城市更新正在重点推动以公共开放空间增加、配套设施完善、环境改善、慢行系统优化等为导向的绿色更新实践。

而对二线城市来说，连平认为应该在形成特色方面应有更多笔墨。“比如南京、合肥、西安、沈阳等地，对于历史城区的保护和更新。还有浙江基金小镇的概念，都是在彰显自己的特色。”

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮也认同基金小镇对提升城市功能的作用。“把一座座原来坐落在杭州的老旧建筑，比如一个老厂房改造成办公楼，厂房的形状和内在结构状态原样保留，环境非常好。很多房子之间互不相连，但把城区原有的交通系统、生活服务系统，餐饮、外卖等全部保留下来，这叫城市更新。”

陈淮表示：“（城市更新）需要的不仅是形成物理形态、物质形态的建筑物，而且需要不断的优化我们宝贵城市资源所有权群体，支配者群体，让更高效率、更能够承担风险，更适合占有这些资源的人群补充进来，让那些变得不适合做这个业主的人群淘汰出去，通过产权流动、金融化的努力，通过资产的证券化或者是资本化，都对城市更新有帮助。”

陈淮还提出，城市更新是非常重大的城镇化发展阶段。与发达国家完成城镇化后再进行城市更新不同，中国是在城市化建设高潮中并行城市更新。

“中国面临两方面的难点，一是二三线城市的老工业基地，无论从质量，还是从经历的年代、功能，没有什么可保留的价值。另一方面，城市更新很大程度上，不仅需要投资人，需要基金经理、需要金融部门，很大程度也需要艺术家和建筑家。”

当前，城市更新挑战与机遇并存，那么，如何实现各方资源的合理运用，实现无缝对接、效率优化？连平认为，城市更新的存量更新改造离不开金融。

事实上，城市更新改造和房地产有关，也和基础设施建设相关，更是一个资金密集型行业。“（城市更新）离开金融的支持，恐怕这方面的建设会大打折扣。说得重一些，可能是寸步难行。所以，还是需要金融对于城市的更新改造给予全力支持，同时需要金融创新加以推动。目前有信贷、债券信托和基金几种方式。”

如何以城市更新基金来推动城市发展？乾立基金董事总经理王锋超表示，从城市更新基金的大类里面可以理解为是三个方面：一是政府的引导基金，在政府的存量资产以及重要的城市标志性资产，尤其是老城区的搬迁和新城区的过渡阶段，会存在大量的空置或者可盘活的资产，我们会和政府成立引导基金，对可改造资源进行它的城市更新。另外两个是私募基金和海外基金。这三类是未来在不同层面上进行城市更新的尝试、创新。