房企角逐长租公寓市场,掘金“蓝海”盈利尚早

澎湃新闻记者 李贝贝

2017-09-13 11:36 来源:澎湃新闻

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长租公寓市场已经成为房企的竞技场。有消息称,在中国排名前30的房企中,已经有1/3进入长租公寓领域。尽管目前盈利尚早,但在各方资本的竞相角逐之下,原有的市场秩序开始得以重构。
碧桂园加速布局长租公寓
9月11日,碧桂园集团发布公告:截至2017年8月31日,公司共实现合同销售金额约人民币3806.7亿元,同比增长112%,超去年全年3088亿元的销售总额。
值得注意的是,碧桂园在公告中强调,其已开始探索购租并举的实现路径,在一线城市及周边布局长租项目,目前已在上海、广州、深圳、厦门等城市布局15个长租项目,还有一批项目即将落地。事实上,8月22日,碧桂园总裁兼执行董事莫斌在香港举行的半年报发布会上已经表示:“未来,碧桂园将在重点城市大力发展长租公寓,目前已经在部分一线城市设立长租公寓事业部。”
今年5月,碧桂园集团上海区域对外透露,已经成立了长租公寓管理部和产城发展部,并在沪拓展业务。彼时,碧桂园集团上海区域总裁高斌表示,长租公寓管理部、产城发展部、商业管理部的组织架构已开始搭建,上海区域多业态试水势在必行。
“深入长租公寓,一来积极响应管理层号召,参与民生改善工程,二来直击租赁市场痛点,围绕租客的需求,我们会呈现一个与众不同的长租公寓。”碧桂园上海区域长租公寓事业部总经理蔡红梅告诉澎湃新闻记者,上海区域作为集团进驻长租领域的首开区域,在市场上强调“轻重并举”,包括自持部分,目前已有11个项目落位,会在年底开始陆续投入市场。而公司操作长租公寓的思路包含两种:一种是直接利用碧桂园旗下的物业,一种是大面积租赁外面的物业,改造完成后再统一对外出租。
蔡红梅并未透露公司对规模的具体计划,不过,其向澎湃新闻记者透露,碧桂园上海公司要求,“首批项目为15年租期,计划于5年内回正,进入盈利期;对长租的回报率要求为IRR(内部收益率)在25%之上,1/3租赁周期内回正”。
暂难达到回报率目标
抢滩长租公寓市场的不仅仅是碧桂园,近几年来,包括万科、远洋、中骏、龙湖等在内的一些品牌房企,在“租售并举”政策推动和自身转型的需求之下纷纷进军长租公寓市场。
例如,截至今年6月底,万科旗下的长租公寓品牌“泊寓”已在全国22个城市累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间;将长租公寓品牌“冠寓”正式列为地产、商业、物业三大业务之外的第四大主航道业务的龙湖,截至今年7月底,已在7个城市运营了10个项目,计划2020年收入达到20亿元,2017年底开业房间数达1.5万间;今年8月,中骏置业管理层在中期业绩发布会上透露,目前中骏置业长租公寓已有7000多间,计划在三年做到5万间;而将长租公寓作为多元化布局方向之一的旭辉,旗下长租品牌“领寓国际”目前已有上海、苏州、杭州、南京等地的20多个项目正在筹建中,今年准备入市2万间房源,未来五年有希望达到20万间规模。
“目前政策利好,很多开发商都涉足长租公寓这个领域来,市场需求量非常大,目前还是蓝海的状态。”龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石对市场前景颇为看好。
近几年来,政策层面大力倡导进入存量时代的房地产实行“租售并举”。而随着房地产行业新政的出台,新出让地块的自持物业部分也明显增加,这些都促成长租公寓成为房企自持物业重要的去化途径之一。
相比此前的机构、资本、投行等运营主体,品牌房企在房源方面具备先天优势。加之雄厚的资金实力与运营优势,尽管进入的时间不算很早,房企们已经在长租公寓市场占据了一席之地。但由于长租公寓产品投入大、利润低、回报周期长等问题,也让房企们的盈利问题受到了业内的广泛关注。
公开数据显示,开发商对长租公寓长期回报率的目标多定在6%-7%。不过,入市不久的开发商们暂时还达不到这个数字。万科董事会主席郁亮在中期业绩发布会上坦言,万科的长租公寓如果能够达到1%-2%的回报率,他就已经很满意了。而韩石表示,龙湖冠寓的动态投资回收期是五到六年。2020年之前,龙湖集团方面对冠寓并没有盈利的要求,主要考虑的是品牌和规模。旭辉领寓CEO张爱华甚至直言,“70年自持物业,不能用10年、6年回本的逻辑来算”。
不过,尽管盈利尚早,但一些业内人士仍然坚持,品牌房企们让长租公寓市场的运作模式发生了改变。它们所带来大量的资金和新的市场规则,也在重构租赁市场的秩序。
“目前租房市场格局是40%的中介,40%的二房东,10%的业主,10%的自如等长租租赁机构。”链家研究院院长杨现领分析指出:“未来租房市场格局可能50%是专业机构化管理市场,40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场,还有10%是房屋分享。”
责任编辑:陈贇澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 碧桂园 万科 远洋 中骏 龙湖

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