旭辉:今年上海商办销售额已超住宅

澎湃新闻记者 李贝贝

2017-09-15 13:04 来源:澎湃新闻

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基于“内部和外部的原因”,旭辉集团近年来愈发重视对商办物业的开发、持有,其在商业版图上的谋略正日益引起市场关注。值得注意的是,对于资金沉淀要求较高的商办物业,旭辉“方法很多,渠道很多”。
位于上海的莘庄中心公开
六个商办项目“排队”开业
9月13日,由旭辉集团和永同昌集团联手打造的“莘庄中心”公开露面。公开资料显示,该项目位于莘庄商务区核心位置,拥有甲级写字楼、自持商业、酒店及6栋独栋办公产品。旭辉方面表示,该产品为旭辉第五代升级之作,表现出旭辉对商办的独到理解与严苛追求。
近年来,旭辉正加紧拓展商办市场。以上海为中心,旭辉当前已在北京、重庆、长沙、杭州、南京、苏州、合肥等一、二线城市布局20多个商办项目。根据公开资料,旭辉2016年商业/写字楼销售额为83.3亿元,同比增加176.4%,占合同销售总额的 15.7%,占比提升5.7个百分点;自持物业租金收入同比增加51.9%。
旭辉上海区域事业部副总经理、商用事业部总经理黄伟建向澎湃新闻记者强调,旭辉正逐步提升商办项目的比重。旭辉目前在沪已开业5个商办项目,6个在建项目如浦东洋泾项目、宝山罗甸项目等也将在今年底至明年陆续开业。
截至今年8月底,在沪销售型商办项目已经完成了80多亿元的销售额,超过住宅产品的销售额,占总销售额的近70%。黄伟建希望,这一数字在未来2年可以维持在100亿元以上,且未来五年持有型商办物业的规模可以达到500亿平方米。
早在去年8月,旭辉集团副总裁蒋达强就强调,旭辉正转向商业地产。未来5年,旭辉的商业项目会增加到25-30个,基本上是每年新开3-5个,主要聚焦上海及北京两个核心城市,通过兼并收购等市场化路径形成规模,树立品牌。今年7月,旭辉公布“二五战略”,“房地产+”战略亦全面开启。借助房地产主业雄厚的资源和强大的平台,旭辉将触角伸向商业管理、物业管理、长租公寓、EPC(住宅产业化)、教育、工程建设和基金管理“七小龙”,更为积极地寻找业务的增长点、价值的实现点。而作为集团的大本营、根据地,旭辉上海公司成立了商用事业部,主要针对上海区域内的酒店、商业、办公、开发建设等业务,通过资产管理部门打通整条业务链。
“合作模式易锁定优质资源”
旭辉对商办项目的重视,黄伟建解释说,“有内部和外部的原因”。
“我们的战略是跟着国家的战略走。一线城市现在住宅土地不好拿,地块确实也没那么多,僧多粥少。”黄伟建称:“另外,我们非常看好一线城市的优质资产。除了物以稀为贵,长期持有的话也非常具有增值价值,可以多一些融资渠道来解决资金问题。”
按照土地出让规定的不同,旭辉的商办产品分为持有及销售两大类。至于自持与销售的比例,黄伟建认为首先要看拿地的经济指标。目前旭辉已开业及在建的商办产品中,可售比例大多在20%左右。
由于非常看好上海未来的商办市场,且认为商办产品散卖会影响后续管理,旭辉会严控“持销比”,强调提升对商办物业的持有比例。按照黄伟建的说法,2021年,整个环上海要做到300亿元的销售额;在自持商办部分,上海旭辉计划到2021年实现500亿元的规模,今年底已将近200亿元。
尤其是那些位于城市中心的优质资产,旭辉一贯选择持有。“一是资产的增值,另一个可以采用资产证券化的方式进行融资。”而旭辉控股(集团)有限公司主席林中也曾表示,在核心城市核心地段,买商办安全系数比住宅更大,公司持有的一些位于上海北京核心地段办公楼,租金回报率可达6%-8%以上,公司“舍不得卖”。
黄伟建坦言,商办物业是重资产,持有如此大量的项目自然会有资金上的压力。但是旭辉“方法很多、渠道比较多”:“其实商办也要高周转的,就是快速地把规划弄好,正常做开发贷,这样资金就没那么沉重。”
另一方面,与住宅项目一样,旭辉的商办项目基本上都采用了合作模式,例如,莘庄中心就与永同昌集团合作,而将于明年“5·1”期间推出的浦东置汇广场则选择了香港置地作为合作伙伴。“资产比较重,需要大家一起分担风险”。在黄伟建看来,合作发展的模式让旭辉“可以用同等资金锁定更优质的资源,提升品牌输出及轻资产运营的能力,提升资金投资回报率”。旭辉集团上海区域事业部营销部商办总监唐崔骅则补充说,合作者之所以青睐旭辉,就是因为旭辉“比较灵活”,在最低的指标要求之下,回报率、净利润、是否控股“都可以商量”。
至于上海旭辉商业未来的发展目标,黄伟建强调,会继续做好产品,保证产品的升级,“上海旭辉有个口号,要做上海的新鸿基”。同时,会承接集团“二五战略”目标进行具体安排,有条不紊地打造产品,完成既定的销售目标:“商业事业部之前有各种各样的产品,但是之前没有归总到一起,今年专业人才到位,这对商办事业部很重要,要用专业的人来做专业的事情。”
责任编辑:陈贇澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 商业地产 莘庄中心 林中 黄伟建

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