青岛房地产调控再升级，住宅用地拍卖将实行最高限价

9月30日，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知，调控进一步升级，此次《通知》干货不少，梳理下来一共五条，分别是：加快落实供地计划；严格控制住宅用地价格；加快住宅项目施工进度；加大闲置土地处置力度；适当调整商品住房预售条件。

其中，力度最大的是严格控制住宅用地价格，要认真落实住建部、国土部的要求，坚决防止出现区域性住宅用地土地总价、土地或楼面单价新高，严防高价地扰乱市场预期。要建立和完善土地招拍挂出让限价机制，土地招拍挂限价原则上要参照周边条件相当土地上年度的成交价格或周边同质楼盘的地价水平确定，土地招拍挂出让竞价达到限价后，转为竞配建保障性住房、竞自持租赁住房面积、竞房屋销售价格等，确保地价水平稳定。这意味着继济南之后，青岛土拍也要实施最高限价了。

青岛调控政策出台后，许多人都在问“济南也会跟进吗？”记者了解到，目前国庆期间济南出调控政策的可能性不大。不过相关政策之前也有所储备，不排除未来出政策的可能性。

其实今年四月份济南出台的419限购令堪称史上最严限购令，已经包括土地政策，限售政策等。此次青岛的调控政策提出土拍实施最高限价，对济南来说也不是新鲜事了。今年下半年起，济南土拍已经实施最高限价政策，触发最高限价后将转为竞安置房等。

如果济南调控也进一步加码，很可能会涉及房地产市场整治、打击开发商饥饿营销等方面，另外，国家正在提倡的共有产权、租售并举等政策也可能会落地。

不过，虽然在商品房买卖方面目前的限购政策已经较为完善，但是业内人士称，土地政策仍有调整的空间。“虽然济南的限购政策已经很严厉，市场库存量也在逐渐改善，但是购房人的预期依然没有打压下去，这与土地升温有关，每次土拍都会造成购房人的恐慌，下一步济南应该着重考虑这一方面，让土拍市场回复平稳。”

以下为通知原文：

关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知(青土资房字〔2017〕306号)

各区、市政府，各相关部门：

为进一步巩固前期房地产市场调控成果，推进市场供需动态平衡，持续引导市场合理预期，促进我市房地产市场平稳有序发展，根据住建部、国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）和省政府《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（鲁政办发〔2017〕59号）要求，结合我市实际，经市政府同意，提出如下意见：

一、加快落实供地计划。各区、市政府要积极采取措施，加大工作力度，确保年度供地计划完成。同时要根据本区、市商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。商品住房消化周期在18-12个月的区市，要有序落实供地计划；消化周期在12-6个月的区市，要加快落实供地计划，积极增加供地；消化周期在6个月以下的区市，不仅要加快供地计划落实节奏，还要在计划外显著增加供地。

二、严格控制住宅用地价格。认真落实住建部、国土部的要求，坚决防止出现区域性住宅用地土地总价、土地或楼面单价新高，严防高价地扰乱市场预期。要建立和完善土地招拍挂出让限价机制，土地招拍挂限价原则上要参照周边条件相当土地上年度的成交价格或周边同质楼盘的地价水平确定，土地招拍挂出让竞价达到限价后，转为竞配建保障性住房、竞自持租赁住房面积、竞房屋销售价格等，确保地价水平稳定。

三、加快住宅项目施工进度。严格落实商品房项目开竣工申报制度，建设、土地等主管部门要加大对开发企业住宅项目开发建设和施工进度的督导，开发企业要严格按照施工许可约定的建设工期要求和土地出让合同约定的时间及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效住房供应。

四、加大闲置土地处置力度。各区、市政府要加大闲置用地特别是住宅闲置用地处置力度，加快工作进度，防止开发企业“囤地”、“捂地”、“捂盘惜售”等变相炒作行为。对开发企业或其参股公司存在未按建设工期要求或土地出让合同约定开工、竣工情况的，纳入诚信体系“黑名单”，两年内暂停其参与全市范围内土地竞买的资格。

五、适当调整商品住房预售条件。各区、市政府根据本区、市房地产市场实际，特别是商品住房库存偏低，供需矛盾突出的区、市，在依法依规前提下，可以按照《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》（青土资房字〔2017〕114号）规定，适当调整商品住房预售许可条件，加快住房有效房源入市，持续稳定市场预期。

青岛市国土资源和房屋管理局 青岛市城乡建设委员会

2017年9月30日

（原题《青岛房地产调控再升级，出台土拍实施最高限价政策》）