“重返上海”战略布局全业态，招商蛇口华东冲刺千亿目标

145年前，招商局“伊敦号”从上海外滩首航，开辟了从上海到汕头的中国商轮第一条近海商业航线，由此开拓了其作为中国民族工商业先驱的历程。145年后，总部在香港的央企招商局集团提出了“立足湾区、开拓雄安、重返上海、一带一路”的发展思想。作为招商局集团“重返上海”排头兵和先锋队的招商蛇口，定下了“百年招商，千亿华东”的战略目标。

“前港—中区—后城”开发模式

9月20日，招商局集团与上海市政府签署战略合作框架协议，将把上海做为招商局“十三五”以及未来发展的战略布局重点。招商蛇口，作为招商局旗下城市综合开发旗舰企业，负责园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、游轮产业建设与运营业务。

招商蛇口将以“产、网、融、城一体化运作”为抓手，将园区、社区与邮轮列为三大核心业务协同发展，目标是2020年进入世界500强。招商蛇口作为集团“重返上海”的排头兵和先锋队，将积极参与上海重点区域的转型开发与行业升级，将“城市生长的力量”注入上海。而集团提出的“前港—中区—后城”的独特开发模式，将是实现该目标的有力手段。

所谓““前港”，即邮轮母港、空港产业园等港口、空港、高铁的配套产业服务。目前，招商局集团已与宝山区政府、东航集团、宝武集团签署战略合作协议，共同打造宝山邮轮港、虹桥空港产业园的开发建设，实现港口配套成熟、城市面貌更新、邮轮经济发展等。

“中区”即园区建设与运营，参与养老地产、教育产业以及商业综合体的开发、建设和运营。同时，招商局集团也是全国首批“双创”示范基地的央企之一，积极对接上海市各级政府，有意将深圳南山成熟的高新技术产业引入上海，助推“互联网+”经济，实现腾笼换鸟的产业升级。

“后城”即社区建设与运营，积极响应国家提出的“租售并举”的政策，上海公司目前正在积极推进传统社区业务与长租公寓并行的新局面。

同时，上海公司还进入宁波、太仓、南通、嘉兴等地，积极局部环上海市场，形成了“1+N”的城市战略格局，与城市共同成长，推进都市圈和大湾区建设。

前港—中区—后城的开发模式，是经过三十多年深圳蛇口片区开发、运营与城市升级的历练，沉淀而来的产物，可以说是蛇口模式的4.0版本。

“前港—中区—后城”是一种生态圈式可持续发展模式，是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式。以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体联动发展。通过港、区、城联动，构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈。

结合蛇口的经验，上海的战略也将因地制宜，在宝山、大虹桥、南通复制升级版的蛇口模式4.0，同步开发“前港—中区—后城”， 以港口经济为撬点，通过产业空间优化、资本聚集、创业孵化、提供就业服务等，带动产业延伸与腹地发展，进一步完善片区的生活、商业配套。

今年华东销售望超400亿

根据招商蛇口向澎湃新闻提供的数据，2017年1-9月，招商蛇口华东区域实现签约销售面积158万平方米，签约金额337亿元，比上年同期增长97%，预计到2017年底实现销售额超过400亿元。

其中，上海公司2017年1-9月含合作项目全口径签约面积44.34万平方米，签约金额117.9亿元。2017全年预计销售金额将破140亿元。同时，围绕“百年招商，千亿华东”的战略，到2020年目标实现收入千亿元。

土地发展方面，华东区域2017年1-9月共新增土地总建面520万平方米，权益建面174万平方米，总货值1623亿元，权益货值528亿元。

其中，上海公司除了深耕上海区域，同时成功布局环上海的南通、嘉兴地区，2017年1-9月新增土地总建筑面积170万平方米，权益建面66.4万平方米，新增总货值424.5亿元，权益货值170.8亿元。

招商南通雍华府效果图

“招商蛇口上海公司由上海辐射宁波、太仓、嘉兴、南通四地，一直以来聚焦中高端精品住宅开发与运营，目前公司操盘及合作开发项目30多个。”招商蛇口总经理助理、华东区域总经理蒋铁峰列举道，今年新斩获预计明年面市的住宅项目有上海罗泾雍和府、宝山工业园区项目、临港项目、祝桥项目、南通雍华府、嘉兴雍华府等，各地合作开发项目也将在明后年陆续面市。“未来，上海公司将不断深耕上海，精选区域，积极开拓周边城市，巩固提升业务开发和运营服务能力，成功实现由‘住宅空间开发为主’向‘综合开发与运营服务相结合’转型。”

商业项目秉持三大产品线

2016年招商蛇口营业收入为635.73亿元，同比增长 29.15%，其中包括商业地产营收在内的园区开发与运营业务营业收入为79.9亿元，占比为12.5%。目前招商蛇口在国内已拥有27个持有商业项目，管理面积超过233万平方米。针对不同城市需求及不同消费群体，公司已形成城市级大型商业综合体“海上世界”、区域核心级商务综合体“汇港”以及社区级商业“花园城”为代表的三大产品线。

“事实上，整个华东区域，目前已经成为除深圳区域外拥有持有商业面积最大的区域。南京马群花园城是招商蛇口走出深圳后的首个购物中心，2013年开业至今，已经获得了日均客流5万人次、客流销售年增长率超过2位数的成绩，这让我们对上海、杭州、合肥几个在建商业项目充满了信心。”蒋铁峰表示，未来三年，也将是招商蛇口在商业领域中厚积薄发的时刻，上海宝山花园城、上海森兰汇港、上海宝山邮轮港、南京燕子矶花园城、杭州垠北汇港等等，这些项目的陆续开业，必然会使招商蛇口在商业领域形成举足轻重的影响力。“我们希望引领和改变行业，这才是公司品牌的核心竞争力和价值所在。”

而上海公司方面，目前已开发的商办综合体项目有招商局上海中心、浦东外高桥森兰美伦、森兰美奂项目、宝山花园城、宝山邮轮港项目、虹桥空港产业园项目、宁波1872中心项目，其中招商局上海中心项目已正式运营，外高桥森兰美伦、宝山花园城、宁波1872中心目前处于对外销售阶段。空港产业园是由招商和东航联合开发的自持型综合体项目，整体规划为上海虹桥航空服务业创新试验区，规划打造契合现代化航空经济的商务办公产品。

不忘“祖业”打造国际一流邮轮城

“对于招商局而言，港口是‘祖业’，而如今我们更是看到了邮轮产业未来发展的广阔前景。所以我们将社区建设运营、园区建设运营、邮轮建设运营并列为招商蛇口的三大核心产业。”蒋铁峰告诉记者，9月20日，招商局集团与上海市政府、宝山区政府签署战略合作协议，进一步提出与宝山区合作建设上海国际邮轮港，并以“船—港—城”的开发理念，将宝山打造成为亚太第一、世界一流的国际邮轮城。

“上海宝山作为传统的工业基地和重要的水上门户，正处于产业变革的关键时期，发展邮轮经济契合了国家‘一带一路’、‘长江经济带’和上海国际航运中心的发展战略。”在此合作背景下，作为招商蛇口参与建设的宝山重大产业项目，上海国际邮轮港临江商业商务中心不久前举行了奠基仪式。项目总建面约24.3万平方米，将打造邮轮产业聚集的5A甲级景观办公、海空探索主题购物中心、五星级商务休闲酒店于一体的城市综合体。

在未来与宝山区的合作中，招商局还将进一步延伸发展与邮轮产业链相关的设计、制造、修理、船供和运营、培训等现代服务业，实现邮轮全产业链的合作，将宝山区打造成为亚太地区最大的邮轮经济集聚区、世界邮轮产业关键枢纽。

另外，南通是华东地区经济发达城市，江海旅游资源丰富，景区建设成熟，是一个很有影响力的游客输出城市。南通邮轮港项目也在可行性研究阶段，预计体量在20万平方米左右，初步定位为集办公、商业、酒店、渔人码头于一体的城市综合体。

做“中国长租公寓领导品牌”

面对近年来新兴的长租公寓，蒋铁峰表示，作为国内最早进入长租公寓市场的企业之一，招商蛇口聚焦国内中高端租赁市场，布局深圳约50万平方米、1.3 万套长租公寓产品，已形成“壹间”、“壹棠”、“壹栈”三大核心产品线，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。目前在北京、天津、武汉、重庆等城市以自有物业改造成公寓的多个项目正在同时推进。

“我们以招商蛇口——中国长租公寓领导品牌为发展目标，计划以三年的时间实现品牌全国布局。其中，上海公司目前在上海市场有体量不小的自持宅地，通过已有经验，并且结合上海本土人口实情，以人为本，打造具有招商蛇口特色的长租公寓项目，提供更专业、更全面的服务，将是招商蛇口上海公司未来重点打造的企业核心竞争力。”

另外，中国养老市场潜力非常巨大。2016年，招商蛇口联手法国第四大养老机构——法国高利泽集团进军养老产业。首个合作项目金山谷养老项目位于广州番禺。在养老院的附近，环抱着5栋老年公寓，每栋公寓内含50套房间，均配备法国银发产业联盟最先进的高科技设备。

而在上海市场，目前招商蛇口已与慧享福养老机构进行合作，计划在颛桥的招商雍华府项目落地。未来，招商蛇口上海公司也会将社区短期养老、上门照护、日间托养等一站式养老服务直接植入社区。