宁磊：居民长期债连降三个月，短期债上涨

【编者按】

2017年10月24日，上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组发布2017年第三季度宏观经济数据。2017年第三季度宏观经济数据日前公布，中国经济按可比价格计算同比增长6.8%，增速有所放缓。前三季度GDP增速为6.9%，与上半年持平。这与近一个时期以来政府推动实施积极的财政政策、稳健的货币政策以及国际经济形势整体向好有关，同时由于2016年以来一些致力促进经济制度环境优化的重要改革文件如《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》、《关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》等的出台和落实，也使得民企和社会信心提振，民间投资相比2016年同期增速提升明显，助推实体经济有所好转。从前三季度数据看，2017年中国经济稳中求进的总基调得到了贯彻，但也面临房地产、家庭债务、人民币汇率、地方债务以及民间投资等方面的不确定风险，发展不平衡不充分的问题依然存在，经济形势走势还不容过度乐观。正如十九大报告所指出的，当前中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。中国经济社会的良性发展仍有赖于基本制度环境的改善，而这需要进一步全面深化改革，尤其要以“有能、有为、有效、有爱的有限政府”为目标准确定位政府职能，推动政府与市场、政府与社会的治理边界的合理界定。

我们选取了报告中关于房地产的部分，讲解人为上述课题组成员宁磊博士。

各位老师大家下午好！现在我给大家分享一下我们课题组对房地产数据，以及土地供给数据、家庭债务数据、全国劳动力市场数据放在一起点评，为什么把四块放在一起？说一下背后的逻辑，房价受到老百姓特别关注，习总书记也一直在强调房子用来住的，而不是用来炒的，现在的房价是什么状况？政府出台了很多短期的调控政策，四线限购、限价等等，政策有什么效果？如果短期政策效果有限，国家的长期政策是不是已经开始实施了？中央政府已经制定了这样的政策，但是地方政府有没有实施？

大家买房，房价涨了需要到银行贷款，现在家庭债务有什么状况？有了债要保证现金流，要还钱，劳动力市场是不是足够稳健，给你提供稳健的现金流？所以现在把四块放在一起的理由。

从今年以来，政府出台了很多的政策，我们可以看到房地产的销售以及销售面积、销售额度都已经开始下降，房价新建住宅价格也在下降，并且从环比可以看出，一线城市这两个月已经开始维护了，意味着一线城市的房价下跌了，但是这是新建住宅，又受到很多约束，比如说限价，这个地方卖房不能超过价格，所以价格很明显下来了。

二手房市场是怎么样的？针对二手房政府出台了很多政策发挥了作用吗？我们看这五个城市，它们具有代表性。无锡是典型一线、二线之间的城市，全国GDP排第13，江苏省是排第2，无锡的人均可支配收入是5万，如果一个两口之家一年是10万的收入，房价现在是12000左右，房价不太高，我们看一下政府的短期调控政策有没有效果？在2010年10月份，无锡市政府提出了73条，对房价的规定第一是房地产要是卖房，一个人只能卖给他一套房。第二，如果是外籍外地人口只能是两套住房，是新建的。房价在两个月之内下降了，但是两个月之后又上升，到了4月份，无锡市政府又出台了政策限价，新建商品房要买必须要有价格，政策没有起到效果，接下来继续限购，在这个地方的时候对于非户籍人员只能购买一套新住房，这个地方只能购买一套二手房，把范围扩大到二手房。发现略微停了一点，还是往上涨，又颁布了限售限购价，结果如何？我们拭目以待。

南京市当政府出台的时候价格有下降，但是一、两个月价格立刻上升了，上面这是华东地区的郑州、长沙，郑州也是这样，出台政策房价有下降，两个月之后又上升，有的时候政府必须连续出台两个政策，有可能把房价打压下去，但是接着又往上升，长沙、西安、广州都是这样，短期政策效果是有限的，需要长期政策，中央政府已经意识到了这个问题，从2016年开始政府已经调整供给政策，主要有两个，第一个6月23日国土资源部发布了通知，经济较发达地区的耕地保有量指标全部下降了，4月1日住建部和国土资源部联合公布了一个通知，对库存周期的反映，如果这个城市的库存可以卖36个月以上停止了供应，如果可以卖18个月就减少土地供给，如果6个月以上全部供给，6个月以下显著停止，2016年中期政策出来了，地方政府如何实施的？我们分析了几个城市的土地供给，可以看到从2016年第二季度开始土地供给面积确实提高了，郑州、长沙可以看到2016年第二季度，地方政府的土地供给有了一定的提高。

但是之前的房价没有降下来，所以我们认为有两个原因。第一个原因就是土地政策是非常长期的政策，短期内看不到它的效果；第二个是课题组一直强调的预期作用，现在人们对房价上涨的预期太强了，增加土地供给上涨在短时期内不能打消人们对房价上涨的预期，所以无法房价转移。限购政策并没有有效抑制房价，短期宏观政策无法有效的预期，只有从供给侧入手建立长效机制，从根本上理顺房地产市场秩序，引导合理的预期，促进房地产市场的健康发展。

房价这么高老百姓买房，就要到银行贷款，居民新增人民币中长期贷款已经连续三个月下降了，如果以12个月看长期趋势从3月份已经开始下降，虽然最近一个月有上升，但是趋势上中长期贷款下降。我们从累计值上可以看出，从年初到8月份，今年只增加了3万亿左右，相比去年年初从14.9万亿上升到20万亿，已经很少了，但是仍然高于2016年增速，就像周小川行长所说的，居民的债务未来还是会增加，但是向着更健康、更有质量的地方发展。说到质量不得不提大家非常关心的短期贷款，进入2017年2月份之后短期贷款非常迅猛，截止到9月份新增1500亿，比去年同期增加1万亿左右。短期贷款增加有两个原因，第一，居民流动性出现问题，需要短期贷款补贴流动性，拆东墙补西墙；第二，借贷介入房地产市场，无论哪种情况未来都有很大风险；还有第三种居民借消费贷，这部分确实是去消费了。但是根据以前趋势很难相信中国的老百姓，就是在2017年年初的消费时间突然改变了，开始疯狂利用消费贷消费了。家庭债务累计过程中，家庭部门杠杆率出现不同趋势，如果以不同省份代替居民杠杆率，很多支付宝、财富管理之类会取代很多的支付贷款，同时也可以看到，很多的居民贷款也是以亲戚朋友贷款为基础，所以这两个方面某种意义来说都低估，但是有16个省超过了50%，占了全部省份的一半，如果以全国来说居民杠杆率59%，有11个省超过了，特别是福建达到了105%。就是像美国金融危机之前一样，出问题不可能是整个全中国的房贷全部不行了，肯定是某个地方、某一小部分地方某一小部分人出问题，家庭杠杆率地区分化在这些城市在某些人群蕴含着风险。

我们看看家庭可支配收入增速能不能支撑家庭债务？我们看长期趋势全要素生产力，在中期报告和年终报告的研究中，这个趋势一直在下降，不管从可支配收入也好，中位数也好，还是从城镇人均可支配收入都已经反弹。但要注意两点，第一，我们的人均可支配收入中位数之间在拉大，从整体来看我们的收入差距在扩大。看农村和城镇可以发现，农村的收入增长率一直高于城镇，说明农村和城镇之间的收入差距在缩小，说明收入结构发生了一定变化，进入2017年以来收入有反弹，反弹出现在哪些部分？从分项来看居民收入转移性收入和财产性收入拉动，房价这么高，买一套房收入一下子上去了，需要注意的是转移性收入。就是养老金支付，养老金转移支付必须要有税收来承担，而中国已经进入了快速老龄化的阶段，未来下一个阶段转移性收入能不能还保持这么快的增速？以及对于房地产的各种政策，会不会使财产性收入保持增速？还是值得关注。

在基本收入当中最大的部分就是供给性收入，占了居民50%左右，没有特别明显回升，经营性收入从2016年开始下降，供给性收入就是劳动力市场，在第一季度是这几年来劳动力市场最好的阶段，第二季度虽然做了调整，环比有点回落，但是从同比还是增加了，体现在求人倍率上总的趋势是上升，不同地区求人倍率都是上升的，特别是西部地区求人倍率，西部地区对于工人的需求远远超过工人的供给。

我们的劳动力市场内部也是发生了某些变化，近五个季度用人需求行业分布，制造业在第一季度用人需求下降，但批发零售、信息传输、租赁第三产业的需求在第二季度上升，一直保持了比较快的增速，同比增长也是这样，租赁、卫生、服务、信息、传播、交通运输等等行业，整体的趋势一直是上升的，这是环比的增长幅度。也是租赁卫生信息。劳动力市场内部也发生了某些转移，从用人不同第二产业向第三产业转移，也与周小川行长说第三产业服务业的发展成为主导。