上海土地批租试点亲历者说①当时有些人说这可是要掉脑袋的事

【编者按】

今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。

土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。

由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。

今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者谭茀芸、杨振汉口述。

谭茀芸

1983年当选为上海市妇联主任（主席），同年被推选为第五届全国妇联副主席。1985至1991年，调任新华社香港分社社长助理兼经济部部长、经济工作小组副组长和妇女工作小组组长。自1992年起，与先生杨振汉共同组建杨谭顾问公司和华贤有限公司等企业，任董事、总经理。曾任上海市政协委员和市妇联执委等。曾当选中共十二大代表；出席全国劳模和先进工作者中南海五一座谈会；当选全国科学大会代表。

杨振汉

自1965年起，历任上海柴油机厂车间技术副主任、技术办公室主任、副总工程师、总工程师、厂长。1978年当选全国科学大会代表；1983年调上海市进出口办公室工作，

负责筹建上海市对外经贸委，后任该委常务副主任。1985年至1991年，在香港组建东南经济信息中心（SEIC），任副董事长、总经理。自1992年起，任杨谭顾问公司董事长、杨谭（上海）有限公司董事长，广州市政协委员等职。

时间：2015 年10 月13 日下午2:00

地点：中共上海市委党史研究室

采访：徐建刚

整理：严亚南

徐建刚：谭部长，您好！您曾经在上世纪80年代担任新华社香港分社社长助理兼经济部部长，在上海土地批租改革的过程中，您不仅热心举荐香港方面的专业人士担任上海土地批租改革的顾问，还帮助向中央传递有关信息、对策和建议，积极推进上海的改革开放，能否请您回顾一下这段历史？

谭茀芸：谢谢你们给我准备的资料，让我重新想起很多事情。由于工作性质的关系，我也养成了习惯，不太保留资料。在离开原来工作岗位的时候，我已把所有保存的资料都交了。因此，我现在个人手里并没有这方面的资料，是你们提供的资料，让我又回想起这段历史。

你们今天研究的土地批租这件事，确实是中国改革开放历史进程中的一件大事，当然也是上海改革开放的一件大事。因为这涉及思想观念、政策法规、实际操作等一系列问题。在当时的历史条件下，同香港又有密不可分的关系。我是1985年从上海到香港新华社工作的。那时，国家实行改革开放战略已经有几年了，但许多领域的改革其实还刚刚开始，特别是对外开放这一块，香港起到了特别重要的作用。通过香港的窗口作用，一方面，使我们了解到国际上一些通行的经济规则，另一方面，香港有一些国际化的经济管理制度，也成为我们的重要借鉴。土地批租就是一个典型的例子。

要把土地批租这件事做成功，首先要有政策的改革和突破，这也是借鉴香港经济制度并加以促成的。我的印象是当时中央的领导同志对这件事非常重视，特别在制度、政策层面，曾经专门为这个事情来过香港。特区办给国务院领导写的报告，（注：1987年7月7日，国务院特区办报送给时任国务院副总理谷牧同志的《关于选若干试行土地使用权有偿转让的建议》）谷牧当时是批给了田纪云。田纪云来的时候，是到国外访问时路过香港访问中信，中国国际信托投资公司，是经改革开放总设计师邓小平亲自倡导和批准，由荣毅仁于1979年10月4日创办。2011年12月，更名为中国中信集团有限公司。）专门了解过香港土地批租的事情；谷牧是专门从深圳过来，为了不惊动当时的港英当局，社里专门派我坐车过去，把他老人家接过来，然后再送他回去。劲夫（张劲夫1982年起担任国务院国务委员兼国家经济委员会主任）同志作为中央经济领导小组的组长，负责联系港澳经济。他对经济这一块比较熟悉，作过大量研究，形成了许多新的思路，包括研究批租的政策。国务院特区办具体在管这件事，管得最多、来来往往很多次的就是胡光宝（1992年至1993年5月任国务院特区办公室副主任）等。胡平（1993年任国务院特区办主任）做特区办主任的时候，陈顺恒是副主任。真正执笔记录的是柳孝华，他们都很实在地在做调研。

当时，上海是内地第一个到香港来学习这方面制度的省市，非常重视这方面的学习。时任上海市副市长倪天增、副秘书长夏克强，市土地局蒋如高局长、王安德等同志都到香港专题调研，作了很实在的研究和沟通，起了很重要的作用。

当年，人们的思想认识还不像现在这样。记得当时有些人知道我们在搞这方面的探索时就说，搞土地批租可是要掉脑袋的事。这当然是开玩笑，但确实反映了一部分人的担忧。一听到土地批租中的“租”字，很多人马上会想到旧中国租界丧失主权的屈辱历史，就容易上纲上线，牵涉到国家姓“社”还是姓“资”，变成一个很敏感的问题。后来能够推动这个工作，一方面是因为田纪云等中央领导的大力支持，另一方面主管这方面工作的谷牧、劲夫同志思想非常解放，非常坚定。领导们做工作都是非常深入、细致的。谷牧来了，田纪云也来了，劲夫同志是十几次地来回跑，就是借鉴国际上土地有偿使用权的规章制度，最后把这件事情定下来。

其次，要有好的投资环境。我们当时的投资环境，硬件非常差，软件也不好。旅馆住的条件差极了，长途电话打不通，这让人怎么做生意呢。但当时中央的领导、市一级的领导是思想非常开放的，敢于下决心，一定要改革开放。反倒是一些具体经办的工作人员，条条框框非常多，非常怕犯错误，束手束脚，所以很多事情到他们手里，就要找政策依据。这也不能怪具体工作的同志，实际上当时许多事情从来没有遇到过，也没有政策依据。因为没有政策依据，他也没有办法拍板，有时只能“打打太极拳”，办事的速度就很慢。外面的投资者不一定了解这些情况，就比较担心，会不会上面领导很热心，到了下面处长那里都是冷冰冰的，不感兴趣，所以也不敢大胆来投资。

记得有一次，我陪同很多香港的知名企业家到上海锦江小礼堂，参加上海市政府召开的座谈会，出席的市领导有朱镕基、黄菊、顾传训（曾任上海市人民政府副市长）。参加会议的港商中有一位就是唐翔千（唐英年的父亲）。唐翔千在浦东投资了联合毛纺厂，其弟唐仑千在静安寺附近投资了一个房地产项目，他在会上反映了一些困难，结果朱镕基听了，当场就让4个分管领域的局、处长站起来，360度转一圈让大家认识一下，然后把他们的名字讲一讲，说：“有什么问题先找他们4个人，这4个人不解决问题，就找朱镕基。”座谈会结束时，他把文件一夹，说工作实在太忙，还要赶回去处理文件，跟大家打个招呼，实在抱歉，不能陪大家吃晚餐，就请黄菊、顾传训作代表。真是干脆利落、雷厉风行，给大家印象很深。后来，一些之前的困难很快得到了解决。我前后带过两批外商参加了这样的会后，大家从心里服了，觉得上海市政府真的能解决问题。像锦江小礼堂这样的会开了几次，为已经投资、但是碰到问题投诉无门的外商解决了很多问题，后来外资就排山倒海地进来了。所以说，要想把事情做成功，不但要有好的政策，还要求我们的硬件（基础设施）初具规模，软件（政府的管理服务水平）不断提高。

第三，就是要有一帮同甘共苦的朋友。1985年我去香港筹建新华社香港分社经济部。记得小平同志有一次问我们，到底在香港的中资有几家？谁都讲不清楚，有讲2000多家的，也有讲3000多家的。小平同志说，怎么出入那么大，会差1000家？都要搞清楚！话讲得很严厉，我们都很紧张。经济部当时只有23个人，我们用电脑一点点加，最后盘出一个中资企业的总数，大概是3000多家。中央有关部门发文盖有天安门图案的图章共四个，其中包括中央军委、国务院。当时这四个部门的图章一起下来，要求中资企业在香港要起到窗口、桥梁的作用，要为中国的“四化”服务。注册在香港，按照境外法律承认的公司法经营的中资公司，我们开玩笑称之为“假洋鬼子”。土地批租能够成功，“假洋鬼子”起的作用很大。1990年6月，朱镕基、汪道涵、李储文带了上海六个委、办的主任去香港考察后，“假洋鬼子”一个一个都率先来上海浦东投资了。招商局、华润、中银、中旅，每个“假洋鬼子”都分别搞了一个项目。中信还把上海南浦大桥、杨浦大桥的经营权买下来。

我们当时做这些事并没有公开宣传，特别是土地批租这件事，没有告诉港英当局，但是香港的一些专业人士是知道的。深圳拍卖第一块土地、上海第一次进行土地使用权国际招标的时候，都有香港专业人士作为顾问，最后那个敲“铛”的锣，也是他们带过去的。所以，土地批租这件事情，除了要有政策，有软件、硬件，还有就是境外有一班真心实意愿意跟你同甘共苦的朋友。当然，最重要的还是国家给的政策。没有1987年特区办上报国务院的政策，大家做起来胆子还比较小。

徐建刚：谭部长，在土地批租这件事上，听说邓小平同志是起了一锤定音的作用，您了解相关的情况吗？

谭茀芸：对。关于批租，小平同志绝对是说过话的。小平同志的口气就是，试试啦，不对还可以停下来。总的意思是，什么事情都试试看，权在我们的手里。这样，关于姓社姓资的争论就没有那么激烈了。后来我们就把光大、中信等“假洋鬼子”先带进了境内，包括上海的浦东新区。

徐建刚：您在新华社香港分社任职期间，曾经向上海市政府推荐香港的专业人士担任“土地使用权改革”的顾问，能否请您介绍一下当时是如何物色有关专业人士的？

谭茀芸：我到新华社香港分社的时候，新华社是没有经济部的，只有协调部。我们去了以后，首先就是广交朋友，组织各类圆桌会议，和一些香港商会、工业会以及中资企业的朋友经常沟通、交流，带他们到内地去投资，这样就结识了很多优秀的专业人士和企业家。上海要搞土地有偿使用，我们就在他们中间进行筛选。比如梁振英，他当时是仲量行里面一个非常年轻有为、优秀的专业人才，又是《基本法》起草委员会的秘书长；刘绍钧是他的师傅和合伙人，在香港的测量师界非常有影响力；简福饴是香港测量师协会的创会人；罗康瑞，最早和上海团市委在陕西南路合作建造了城市酒店，和万学远很熟悉。倪天增副市长曾经到香港去了三天，和这些专业人士一一见过面。见了以后，觉得他们可以依靠。

徐建刚：1986年8月，新华社曾经将香港一些中青年企业家与专业人士关于内地的土地租（售）问题，写过一个建议报送中央和国务院。在这份建议中，提到了构建私人土地使用权拥有制的框架，包括土地使用的年期、用途、付款及流转方式、土地转让、按揭或者抵押的条件设定等，并提出国家应制订相应的法律以及选择上海或海南进行前期试点等。能否请您回忆下，这份建议是在什么背景下撰写的？

谭茀芸：当时给中央打报告，我记得很清楚是手写的，一是因为事情比较敏感，只能以手写的方式专送主要领导，二是因为用电脑打字，不管对内对外都较易泄密等诸多原因，所以不敢用正式文书。

徐建刚：后来国务院特区办给谷牧《关于选若干点试行使用权有偿转让的建议》中采纳了你们撰写报告中的建议，非常明确地提出土地使用权有偿转让的原则以及试点城市的建议。香港新华社写给中央的这份报告是在1986年8月，为何中央到1987年7月才予以采纳建议并出台相关政策？

谭茀芸：当时提这件事还是比较敏感，各方面的条件还不成熟，但是，中央的有关工作是在照常推进。

杨振汉：我们写了报告以后，内地没有大的动静，有好几个原因。当时不要说是外国人了，就连劝香港人进来投资，也要做很多说服工作。他们当时到内地一看，好像也没有什么（改革的）架势，找谁也不知道。问问内地管土地的人员，也讲不出个道道来，这土地到底怎么估价也说不清。

徐建刚：我们从档案资料中看到，1987年9月，由东南经济信息中心（香港）主编的《世界经济信息》曾经刊载过《香港土地问题专辑》，能否请杨总给我们介绍一下，是在什么情况下开展这项研究的？

杨振汉：在上海搞土地批租改革之前，大概是1981年或者1982年，广东就已经开始把有些地拿出来给香港人盖房子了。最早的一个项目是霍英东搞的广州白天鹅宾馆，然后是花园酒店、中国大饭店等，一共有4个项目，这些项目大概在1984年或者1985年都完成了。上海搞的几个项目，是我担任外经贸委常务副主任期间搞的，第一个就是波特曼大酒店，然后是华亭宾馆、希尔顿酒店和花园饭店。那么这些项目的土地问题是怎么解决的呢？

我还记得，我跟汪道涵曾经讨论过这个问题。他问：“你知不知道人家广东怎么弄的？”我说：“我知道的，就是这个地是政府的，然后无偿借给开发商经营15年。到期后，连同上盖及内部设施一起收回。在这15年里面，我们不收土地的费用，只收点税（营业税）。”当时测算下来，估计开发商用15年时间就可以把他投入的所有资本收回，另外再赚20%的钱带走，当然货币兑值的因素也都算在里面。当时中国广州、深圳、上海、天津一开始利用外资都是按照把地借给他们15年，然后连地面建筑整个还给我们的这种方式在做。广州那时候就在珠江边上找了块地，稍微填了填，把路随便弄一弄，就包给霍英东了，他就盖了一个白天鹅宾馆，收外汇，上海的波特曼、希尔顿、花园等10个饭店都是这样的，15年后整体还给中国。当时在做这些项目的时候，还没有讨论到土地批租，因为当时不知道什么是土地批租，怎么批租。

徐建刚：虽然当时没有谈到土地批租，但是大家开始认识到土地是有价值的，应该有偿、有限期地使用。

杨振汉：是的。盖宾馆这阵风过了以后，外资（主要是港资）不来了。他们为什么来内地盖旅馆？就是因为旅馆是可以直接收外汇的，而外汇他们是可以直接拿回去的。可是到了大概1985年、1986年以后，有一部分中资的宾馆建起来了，像上海的新锦江宾馆，就是内地人自己建的，外国人也能进去住。外资宾馆虽然尽量把档次提高，但是没有那么多外国人来住。对外资宾馆来说，如果收人民币，那么人民币怎么换成外汇呢？在当时，我们的外汇是严格管制的，这种兑换非常困难。

我到香港以后，1986年开始组建东南经济信息中心。刚开始的时候，并没有对土地批租讨论很多。有一天，新华社香港分社主要领导找我们开会，开会的时候他就讲，香港的经济发展得这么繁荣，其中就靠两个，一个是房地产，还有一个是“三来一补”。他问我，国内的土地是怎么回事？我跟他讲：“我在上海的时候，搞花园饭店和波特曼大酒店时，地都是借给他们的，15年以后收回。这个土地从来没有发生过交易的现象，也没有增值的可能性。”他就说：“一起研究研究。”所以，从那个时候开始，我们从上海、北京、广东组织了几个专业人士，叫他们研究一下，到底香港这个批租是怎么回事？再看看内地是怎么回事？大概三四个月以后，我们就写了至少两个报告，把香港土地批租的情况大致梳理了一下。

徐建刚：在您领导的东南经济信息研究中心对香港的土地批租问题进行系统研究后，有了哪些研究心得？

杨振汉：这些研究做完以后，我们发现，在我们内地根本没有土地管理的系统。

土地管理系统是一个非常复杂的系统，首先得把整个土地的面积算得清清楚楚，城市和农村的土地得有一个非常明确的划分。可是，当时内地的土地状况是混乱的，城市与农村土地的划分没有弄清楚。最清楚的大概就是上海市区这一块，换句话说，就是在中山路以内，东边一直到杨树浦，大概每块地都划清楚了。第二，土地的开发是分成好几级的，第一级是荒地变成农业用地，第二级是农业用地改成工业用地，第三级是工业用地改成商业用地。

而商业用地又分成两种，一种是做买卖的商业，一种是住宅。一直到第三级，才是最后的开发，还有一部分开发是属于特种用地，军事用地。内地的这几个步骤，从来就是不完全的。

在我们研究香港的过程中，知道他们的制度设计是对的。比如说香港的房地契，买一个房子，就一定有一个地契。很高的楼怎么办？那就得进行分割，土地每一次交易都在房地产的档案里面，所有的文件都有复印件，你可以看得非常清楚。香港有一套管理系统，这套系统从20世纪初开始，已经使用了七八十年了，至少港英当局在管理香港岛和九龙半岛的时候，连山地都弄得非常清楚了。有一次，我们去看香港大学的档案，山上连哪条路是谁的，都搞得清清楚楚。至于说新界，他们不大管。相比之下，我们在土地管理方面的缺失太多了。首先缺少一支专业队伍。我们连测量师也没有，怎么管土地？怎么进行土地交易？当时我们到香港去看，他们的土地交易都不是政府的人在做，政府的人只管划分土地，土地测量和土地交易都是由一些专业人士在做。有了这些经验以后，我们写了几个报告，香港新华社就报给了中央。

1989年政治风波后，外资一度撤资不少，谭总就组织香港商会22家大企业的负责人组成圆桌会议，定期向他们介绍内地投资项目。1991年3月6日，在时任国务院总理李鹏的亲自关注下，谭总把香港的22家大外企老板请到北京中南海，当时影响很大，中央电视台、人民日报都报道了，也向世界展示了中国进一步改革开放的政策。接着，在当年总理、两位副总理和50多位部长见证下，SHELL（壳牌）石油在广东惠州合资搞了“南海石油”项目。从

那以后，外国人来得多了。邓小平在上海几次讲话，都是要求上海思想再解放一点，要求上海做改革开放的“先锋”，做新的探索。

可能因为我在香港，对外面的情况了解得多一点。记得有一次我回来，碰到市委领导，在谈到上海的发展时，他问了我一个问题：上海要进行产业结构调整，涉及许多工厂企业，如果上海有大型企业要整体转让给外资，能不能成功？我说：这恐怕不行，现在有的大型企业，职工有七八千人，但固定资产只有厂房、设备这么一点，产品和技术又不先进，外资谁来买啊？买来以后怎么办？肯定亏本的嘛。而且都是用人民币结算，进来和出去换汇都是大问题，外资是不会买的。那个时候我知道了，上海市委已经下决心，研究怎么能结合土地批租进行上海的产业结构调整和城市建设，怎么通过土地批租吸引外资。大概在1993年或者1994年，上海的土地批租开始大规模进行。

外资到内地来大规模参与土地批租和城市建设，是从北京路的那一块地（北京东路71号街坊土地批租）开始，当时卖了3亿美元，很成功。然后接下来就是从重庆路到西藏路的淮海路上面，十几块地，全部批租给香港投资者。这样，上海市可能收到了六十几亿美元，这六十几亿美元对上海来讲，太重要了。有了这些钱，上海城市建设的速度就大大加快了，架桥修路，包括延安路高架等几个项目纷纷上马。然后又把这些项目的经营权转让给香港人，这种称为“BOT”的办法是从上海率先实施，然后再扩展到内地其他地方，广州、深圳都是跟着上海的。

徐建刚：上海通过土地批租，积累了城市改造、建设与更新的资金，并在投融资体制方面实现了创新与突破。可以说，如果没有实行土地批租改革，没有实行改革后获得的大量资金，上海就不可能在90年代实现“三个一百万”（即实现旧区改造一百万平方米，一百万产业工人转岗，动迁居民一百万户。）。上海的土地批租改革从上世纪80年代启动至今，使这座城市获得了巨大的改革红利。您二位长期在沪港两地工作、生活，就你们的观察来说，应该如何进一步完善上海的土地使用制度？

杨振汉：我曾经问过一些香港人士，问他们对于在上海投资房地产怎么看？他们说：“我们相信上海市政府，上海市政府是说到做到的。”后来，罗康瑞在上海搞了个新天地，那里有上千户人家，一方面动迁成本不得了，另一方面房子又不能拆，要保留历史风貌。那投资怎么收回来？后来他说，市委书记黄菊经过调研后同意，用周边的地块来补偿动迁投下去的4亿美元，所以后来把周边大概七八块地打包给他。瑞安集团在那挖了一个湖，在湖边上搞了一个大楼，那个楼后来卖得很好。但是，即使到现在，新天地的投资也才刚刚平衡，并没有赚多少钱。所以说，开发商到一个地方来投资，首先对当地政府要有足够的信任。另外，相对全国来讲，上海的房地产管理体系恐怕还是比较先进的。

谭茀芸：如果要说有什么意见或者建议，大概有这几个方面，供你们参考。

第一，要强化法律意识，严格执法，完善有关法律法规。目前土地批租的法律法规应该说还是比较完整的，但是有法要严格执行。当年，梁振英、刘绍钧他们都讲过，要严格执法。香港的法律是铁面无私的，值得内地好好学习。另外，当年香港一些青年实业家提了一个意见，就是对农村的土地，不可以不通过政府随便来买卖。现在出问题的，大都是这种批租。上海这种情况少一点，但从全国范围来看，很多地方连村长都可以卖地，这是一个需要去重视和解决的问题。

第二，要加强对房地产专业人士的培训。我们两个人曾经参加过1978年的科学大会，亲耳听到邓小平同志在会上讲：“医生，还有工程师，你们每隔四五年知识要更新一次，否则很多药都开不了，新的药都搞不清楚了。”我们现在的测量师，急需知识更新。老的一批差不多到了退休年龄，新的一批中有很多原来不是从事这个行业，是看到这个行当好转过来的，所以他们不是非常专业。另外，我们现在造的有些房子具有国际水平，但是如何爱护这些

房子呢？说实话，我们的物业管理水平同国际先进水平相比，还有很大的差距。土地批租了以后，开发商赚钱走掉了，接下来就需要有国际水平的物业管理队伍，建议政府应该设个归口部门，加强测量师队伍以及物业管理等方面专业人才的培训。

第三，土地批租的透明度要提高。香港卖任何一块地，竞标的时候透明度很高。卖什么地？卖给谁？多少钱？有几个人竞标？可以做到电视现场转播。我们应该要学习香港这方面的做法和经验。

第四，土地批租要考虑城市功能、规划和历史文脉的保护。在外国造房子，沿河边、海边的房屋层高是最低的，然后要进行阶梯形地建造。因为沿河、沿海的景观是公共资源，是每个人都应该享受到的。而我们现在很多地方是让豪宅、高楼大厦占据河边，这样的话，城市景观就只有一小部分人享有，大多数人就看不到了。

我们最近有机会到奥地利和澳大利亚等国家。在澳大利亚，如果在优秀的历史建筑上动一块砖头，都要经政府批准。如果这幢建筑的砖头裂开了、漏雨了，要换一块砖头，都要向政府报告。像英国、奥地利等国家，如果要改造旧的历史建筑，里面的设施可以翻新，但这幢建筑的外观一定要保持原状，这样，这幢建筑的历史风貌就能保留下来。如果上海的每一个区域都统一改造，看不到这些地方原有的历史风貌，走到哪里，都像一个现代化城市，蛮可惜的。

杨振汉：我觉得，上海的问题主要是：第一，城乡接合部到底在哪儿？

我到市里工作的时候，汪道涵跟我讲，上海的市区面积只有35个平方公里，后来打报告给国务院，扩大到70多平方公里，现在我估计大概有两三百平方公里。城市变大以后，城市与农村的土地得赶快划清楚。

我举个例子，广东南面的番禺县划给广州后，广州市痛苦得不得了，什么道理？上个世纪80年代，番禺有个老板把好大一片地拿去搞了个动物园，估计有3000多亩，后来搞得越来越大，据说有6000～7000亩地。广州市的市委书记就跟我讲，现在糟糕了，大规划没法进行。广州要拿出一块地建机场，不可能了。地被切成七八块，这儿卖给香港人，那儿卖给上海人。这怎么办？所以批租土地，一开始就得想好规划。

巴黎是全世界最好看的城市，什么道理？就是规划好。香港在城市规划方面比内地做得好，那里除了香港岛、九龙半岛、元朗这三个地方是老的市区，其他地方都像卫星城，有很多高楼，但是树很多，空地很大，沙田、大浦、粉岭、西贡都是这样。香港的规划很厉害，哪些地方缺少哪些设施需要建设，大概10年前就规划好了。我觉得上海将来一定是中国城市发展最好的地方之一，但是城乡接合部这方面一定要加强管理。

谭茀芸：内地搞土地批租学香港比较多，但是有一件事是不能学的，特别是二、三线城市，就是不能把房地产作为城市的支柱产业。如果说我们也学香港把房地产做成支柱产业，将来这个城市要变成空城的。现在大小城市都搞得很豪华，都做旅游城市，搞无烟工业，我看将来会有问题的。千万不能学香港，把工业、农业全部都废掉。能不能让有农业专长的、懂得农业改造的人去指导农村脱贫，然后缩小城乡差距？现在，所有的人都往大城市流动未必是一个很好的方法。

杨振汉：在香港买房子一定是要律师出面，而且不是一个，是两个，买家一个律师，卖家一个律师，这样有什么好处？就是买方的钱交给买方的律师，卖方的钱交给卖方的律师，等双方律师核实了房子的尺寸、面积大小，确定没有隐患了，才由律师完成交易手续，这样就没有后遗症。

谭茀芸：连我们自己买个小房子，都是你带你的律师，我带我的律师，最后签一个合同，大家租一个保险箱，把合同放在保险箱里，就是很严格按照法律的规定来做的。

徐建刚：上海也有这种律师，也可以这么操作的，但是大部分人都不愿意出钱。我们的法律不是强制规定要请律师，但是香港是强制规定的。

杨振汉：应该要有法律规定，房产交易由律师参加。因为要搞清楚房子的历史情况是怎么回事，太复杂了，如果是二手房买卖，那更复杂。因为二手房有潜在的风险，比如是否被抵押过、租客有没有欠缴房租等，这些问题律师能够帮助解决。实际上，我觉得律师很重要，不能省这点钱。

徐建刚：非常感谢二位接受我们的采访，让我们了解了中央领导对土地批租改革的态度以及所作的努力，你们为我国的改革开放事业所作的贡献让我们钦佩不已。二位对上海进一步完善土地批租和土地管理的意见和建议，非常有价值，值得我们好好深思与研究。再次感谢！

（本文标题为编者所加，文章原标题为：“中国改革开放进程中的一件大事”）