刘贵文：为什么说我们仍在房地产的黄金时代

房地产是否步入后半程？房地产是不是已经过了黄金时代？

5月13日，重庆南坪会展中心，在2018宏观经济政策解读与城市发展论坛暨重庆大学建设管理与房地产学院建筑与土木工程硕士研究生校友分会2018年年会上，重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文做了题为《城市化空间格局影响房地产市场》的演讲，对于上述社会争议的焦点问题，他的回答是——我们仍在房地产的黄金时代。

此次主题为“拥抱改变 相信未来”的大型城市论坛由重庆大学建设管理与房地产学院建筑与土木工程硕士研究生校友分会和博众城市发展管理研究院联合主办，当天，包括住建部原副部长、重庆大学建设管理与房地产学院名誉院长，博众城市发展管理研究院名誉院长宋春华在内的近千名博众研究院历届房地产MBA、城建EMBA、物业MBA、文旅MBA校友及城市建设与房地产业、文化旅游产业、健康养老产业、物业管理行业等各界人士参加论坛，大家回顾了中国房地产走过的三十年，同时探讨目前正处于转型创新的房地产市场将走向何方。

论坛现场，刘贵文院长对当下房地产市场做了深度剖析，在他看来，当前影响我国房地产的决定性力量就是我国的城市化，“根据国家统计局的数据，从商品房竣工面积这一栏看，从2000年到2016年竣工平均每年只有5个多亿平方米，如果房地产坚持市场导向，如果我们坚持城镇化的取向，如果这个数据是对的，其实我们的房子是不够的。”

为什么在业内大呼房地产进入后半程时，刘贵文院长坚持认为房地产仍处在黄金时代？

以下是刘院长演讲实录，看完这段演讲，相信你会找到你想要的答案：

第一问题，房地产是否后半程？房地产是不是已经过了黄金时代，这是第一个问题。

第二个，大城市是否过大过密？

第三个，重庆未来是否能成为真正的中心城市？

我相信大家很兴奋，重庆因为抖音，让重庆的洪崖洞在五一期间成为仅次于故宫的全国旅游热点。重庆未来能否成为中心城市，对房地产产业来说是影响非常巨大的。

首先是时代背景的问题，十九大有精确的论述，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。总结起来看当前我们的时代和社会有几个明显的大的转变。物质供应从短缺到丰裕，但是我们自己的精神层面并没有丰裕起来。经过改革开放近四十年，我们已经度过了物资短缺的时代。物资短缺到物资丰裕，但是我们的思想上或者习惯上仍然具有精神丰裕的特征。举个例子，无论是在重庆还是北京，每次登机之前很长的时间，大家都会排队，潜台词说排队很重要，其实这是一个伪命题，因为飞机上总是有地方可以坐的。

请大家回忆一下，我们的飞机上没有出现加座的情况，有没有哪个买飞机有站票的？没有，从飞机的座位来说是不是有典型的丰裕特征。

但是为什么我们要排队去挤呢，我们过去在物资短缺时代里面，我们习惯了短缺的生活模式，我们短缺怕了，坐飞机就像坐公车一样，要拼命去挤。

所以这个时代的特征，尤其要注意精神方面的建设。在这个意义上，我们从改革开放前四十年注意让大家一起富裕来，注重经济增长的效率和速度，现在要过渡到更加关注公平。发展质量上来讲，要从数量规模到质量。

因此，下一步房地产业产品关注的热点，一定是品质要高。

今天宋部长（住建部原副部长、重庆大学建设管理与房地产学院名誉院长，博众城市发展管理研究院名誉院长宋春华）也讲装配式建筑，其实我们的产业是非常落后的，经过了四十年，我们的房子还是造得跟原来的房子没有大的区别。比如说四十年前的车子跟现代的车子来讲，四十年前的车子已经是古董。但是我们的房子呢，我们给自己的工程质量找到天经地义的理由，认为任何工程都是一个遗憾工程。其实这样的说法不一定有道理。在丰裕时代里，我们更要注重品质、注重环境、注重公平。

诺贝尔经济学家的著作中，有一本吉尔布雷思写的《丰裕社会》。其中就讲到，指出“如果空气脏得难以呼吸，水污染得难以饮用，道路混乱，学校差得让学生不愿上学……，那么这样的GDP增长毫无意义”。这本书的观点对我们当前很有启发的意义。

下面讲一下房地产的问题，在过去二十年中间，很多预测房地产价格要跌的专家都失误了，包括谢国忠、易宪容等。不仅是学者，很多知名企业也一样。媒体上传播很广的万科的内部讲话引轩然大波。在2014年的时候万科高层就看淡房市，说市场的房地产进入下半场，已经度过了黄金时间。2008年万科是销售约500亿的企业，到2015年已经到了2627亿，应该是全世界最大的房地产公司之一了。

大家注意一个数据，万科在2008年的时候卖500多亿，但是到了2015年达到了2627亿。如果进入下半场，包括万科在短短两年之内，2017年销售增长到了5000亿。对比2008年的数据，怎么能简单地说房地产业进入了下半场呢？

我们怎么来理解？在我看来，当前影响我国房地产的决定性力量就是我国的城市化。

2015的中央城市工作会，反复强调城市发展一定要尊重城市发展的规律。

我认为对于我国城市发展，重中之重的规律就是城镇化的规律。城镇化就是讲一个国家要发展，人口一定要向城市集聚。其中一个基本规律就是一个国家城镇化水平大于30%之后，会加速达到70%，之后会进入相对平稳的阶段。

我们看西方发达国家，讲美国、日本，你可以看到其实他们的城市化比例都相当高，大多数国家在80%。人一定要向城市集中的，这个规律的存在支撑了我们房价的刚性需求。正是因为城镇化化的推动，每年我国新建建筑达20亿平方米，这意味着世界40%的建筑量发生在大陆，42%的水泥和36%的钢材消耗在大陆，世界上每年需要的塔吊及16000台中有10000台在大陆工作。

城镇化到75%可能是我们将来一个比较稳定的水平。按照每年的城镇化率增加1%的速度，城市人口要增加1300-1500万，每人平均30平方米，购置新房4.5亿平方米。城市居民如果有10%改善住房需求，每人40平米，又是2.5亿平方米的需求。根据国家统计局的数据，从商品房竣工面积这一栏看，从2000年到2016年竣工平均每年只有5个多亿平方米，如果房地产坚持市场导向，如果我们坚持城镇化的取向，如果这个数据是对的，其实我们的房子是不够的，平均下来我们每年竣工只有5点几个亿。

在城镇化推动下，我们的房子在城里是不过剩的，但显而易见城镇化率跟我们的建筑业，造房子是非常密切的。韩国的情况，城镇化在韩国一路推高，它的建筑业占GDP的比重的产业从4.5%到了10%，翻了一倍。

显而易见城镇化会拉动我们对住房的需求，也会促进我们这个产业兴旺发达。2017年的时候，我们的城市化率58%，这个不是户籍城镇化率，是常住的概念。所以，房地产业现在是不是下半场这个不好说。

这是第一个问题，我不认为在城市化驱动的情况下面，我们的产业会很快的渡过黄金时代，其实我们现在仍然是黄金时代，看看领先房企的销售增长速度就可以看到。当然，产业集中度在显著增高，这也是不争的事实。

第二想讲的话题是中国未来的发展会走向都市化驱动。

城镇化过程从原来的城镇化朝都市化或者大都市化的转变，是我们产业新的一轮驱动的力量。这其实是一个非常重大的战略性问题。中国的城镇化在理论界走过了漫长的路。在改革之初很多人认为发展乡镇，发展乡镇企业是可以支持中国经济发展的未来，后来长期坚持大中小城市协调发展，特别强调，我们要限制大城市，要帮助或者促进中小城市的发展。

我们的城市是不是很大了，这个不好说。我认为我们的城市化仍然在高速增长阶段，我们要从原来强调大中小城市共同发展的模式，过渡到我们要强调大都市发展的城市化道路。城市化对整个国家增长的动力，还没有完全的释放。大家很清楚是在2010年的时候我国GDP的总量超过日本，成为仅次于美国的第一大经济体。

是什么产业让我们成为了全世界第二大经济体？无疑是中国制造，制造在中国前面三十年经济发展中起到了砥柱中流的作用。我们是名副其实的全世界的工厂，空调、冰箱、洗衣机，大宗商品中国产量全世界第一。我们过去三十年发展的核心动力就是工业化，尤其是围绕制造业的工业化推进了经济发展。同样，我们对很多资源的消耗，我们在全世界也是排名第一的。从产业发展的道路来说，或者叫产业发展的一般经济规律来讲，我们过去的发展是靠资源。改革开放初期，我们廉价的人力资源，尤其是人口红利。牺牲我们的土地和环境，大量利用我们的资源促进经济的发展。但是到了下一个阶段，靠资本，靠创新。我国复兴必然要走向靠创新，靠资本的路。以工业化为核心的，以消耗资源为特征的，在工业化的时代是可以的，但是可持续发展有问题。

我们国家是非常明显的工业化超前而城市化落后的。我们国家城镇化率只有工业化率的40%，我们跟全世界比较，我们的城市化和工业化的比例关系都没有占到优势，这是非常明显的说明我们的内生动力，过度依赖工业化。其实城市化在过去相当长一段时间之内的推动经济社会发展的动力并没有得到充分的释放。

另外看就业，在发达国家有个非常显著的特征，大约超过70%的就业是在服务业。我们现在第一产农业，二产制造业，仍然是就业的主要产业。我们的三产就业只占42.4%，所以从就业来看，我们的现代经济特征当中，还有相应的一部分是需要转移到三产业。在2012年到2013年期间，我们的城市或者说我们发展的动力其实有很大的转变，也极大的影响了城市的发展。大家可以看一下，我们在2012年以前GDP的增速和人口的增速，工业主导的城市要更大。但是在2012年后，就发生了戏剧性的转变，服务业主导的城市，人口的增长率是显著高于工业主导的城市，工业主导的城市只有0.1，服务业主导的城市是0.78；GDP的增速也类似。房子有没有人买，显而易见是要靠人口增长，人口进去的时候，房价才会涨。为什么一线城市它的房价维持了这么高，增幅这么大，其实这个事情在2012年的时候发生了，我们逐步看到以服务业和以消费为主导的城市在吸引人口方面逐步胜出。

可以非常明显地看到，其实我们城市化的路还非常长，相当于工业化来说，中国的城市化是滞后的。如果说前三十年靠中国的制造，中国成为全世界的工厂，那下一个阶段，中国城市化，尤其是中国城市大都市化会给我们带来新一轮的动力。过去，我们的经济发展是资源依赖性，那个时候提城镇化是可以的。但是现在到了服务业驱动，创新驱动的时候，最重要的是人才依赖，所以这个时候都市化或者大都市化就会成为主要的趋势。

考虑的第二个问题，我们的城市现在是不是很密？大家可能觉得重庆特别堵车，特别密，但是不密可能就不叫城市了。美国的经济密度图，每平方公里的面积上生产的经济产出的比重。纽约、洛杉矶、芝加哥每平方公里上的产出较高，现在的大部分产出都是在城市发生的。日本三大都市圈：东京、大阪、名古屋每平方公里上的产出非常高，产业的聚集度非常高。从经济密度上，看看这个数字，我们和不要跟纽约比，就算跟东京比，北京上海现在每平方公里的产出，仍然有相当大的差距。大概是新加坡的1/3，纽约的1/6。我们的国土，我们的大城市还有相当大的增长空间，所以不要简单认为城市很密。

另外一个看看大城市，我们国家一直坚持大中小城市协调发展。看看美国这些国家百万以上人口的占比，大城市率指百万以上城市的人口占国家人口的比重。我们国家大城市率为23.8%，约为日本的1/3，美国的1/2。所以我们如果从这个意义上来讲，可以看到我们的趋势。人口进一步向大城市聚集，是一个比较常见的趋势和现象。

最近有学者做了一个研究，对比了北京和上海，结论是最幸福的一个城区是静安区，静安区其实是比较密的。城市竞争的核心竞争力是什么？是空间集聚能够带来高度的社会分工，因为有了分工，我们就专业人做专业事，所以我们的生产效率，创造的价值会大大的提升。

在这个意义上讲，其实我们是需要大城市。在城市发展里面，有个Zipf法则（Zipf法则由美国研究员George Zipf提出，城市人口与其在国家的规模排名成反比）人口排在第一的城市是人口排在第二城市的两倍，是第三个的3倍。如果从这个意义上来讲，我们的城市显而易见一二线城市仍然存在巨大的增长空间，包括上海北京重庆深圳等等。我们还需要进一步集聚。

这次在十九大文件中作了一个明确的表述，以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。在城市群内部再去讲大众小城市，这个城市群很重要，你现在能不能在重要的城市群，这个对于你的发展至关重要。

学过地理学的都知道我国有一个著名的漠河腾冲线，94%的人口居住在42.9%的东南部地区，意味着中国人口的绝大多数在东南部。十九大确定的城镇群为主的发展战略，在国务院的城镇规划当中，确定打造20个城市群。从国家战略上来讲，重点要建设长三角、珠三角、京津冀、长江中游，最后一个成渝城市群。其实大都市化如果是一个不可逆转的，你会明显看到人口在大城市。在这个过程当中，到底需要多少个城市群。日本有3个，大东京地区那么小的面积，GDP超过了1/3，人口超过1/3。

某种意义上讲，我们将来的高度发达城市群个数是非常有限的，我们要抓住这样一个城市群发展的历史性的机遇，在中国未来15年高速发展的城市化过程中，做好城市群崛起的工作。这对于成渝来说意义很重大的。成都和重庆还有什么好争的，你们两个本来就在一起，如果高铁再快速的发展，这两个城市之间的空间距离会缩短到一个小时之内，这个意义上来讲，同城化是一个大的趋势。

城市人口的素质非常重要。美国的底特律大家知道，它的别墅曾经一美元都没有人买。前些年，很多人对我讲，纽约为什么发展的好，因为纽约是金融中心，底特律为什么会垮掉，是因为美国的制造业转移到其他国家。

底特律在历史上曾经比纽约还要显赫，它汽车工业很发达，大家表面上去解释底特律衰败，可以说因为汽车生产的全球化转移而衰败。其实这是一个比较表面的判断，在历史上纽约是一个纺织中心，但是纽约不垮，是因为纽约有聪明的脑袋。底特律为什么会垮，很重要的一点是没有聪明的脑袋。底特律在历史上出台了不利于企业家的政策，将聪明的企业家赶出了底特律，所以导致了底特律衰败。聪明的脑袋离开了，这个城市就要衰败。

所以我们要包容，要让我们的脑袋聪明起来这才重要，要让更多的聪明脑袋来重庆，是重庆发展的关键。总结一下：

第一个房地产是否后半程？我认为不是，我们现在仍然在享受黄金时代。

第二个大城市是否过大过密？我觉得也不是。

第三，重庆未来是否能成为中心城市？我觉得要大家变得越来越聪明，这才行。