易居克而瑞发布2019上海长租公寓趋势

易居集团克而瑞2019年上海长租公寓趋势近日发布。该趋势指出，上海租赁市场尚在1.0阶段，上海的租赁人口中有一大半比例都在中低端释放需求，随着未来多元化的需求越来越多，中高端以上的人会进入到市场中来。

未来高端需求将逐步释放

克而瑞上海区域事业部总经理叶茂表示，上海租赁人口的比重在不断上升，由去年三成多上升到今年四成多，有一小半的人都在租房子。对标全球租赁市场，会发现上海租赁人口中有一大半比例都在中低端释放需求，但是随着未来多元化的需求越来越多，中高端以上的人会进入到城市租赁中来。

目前，上海租赁市场尚在1.0阶段。过去运营商是租赁市场的主要角色，但自从2017年相关部门号令下，国企、银行、公开市场和资本联合进入，头部运营商、特色运营商的比重在逐渐减少。从趋势来看，上海的租房市场并没有变差，甚至变得更好。

当然，房企虽然已经有很成熟的住宅销售体系，但是如果在租赁产品中用资产观念去算账，用其它的租赁信息去做投拓，是会遇到问题的，这需要经验的积累。未来，当2.0阶段到来的时候，租赁品牌不会再单一追求坪效，而是会有强开发、强设计、强运营、强规模、强溢价的多样企业出现。

他表示，为了吸引好的人才，政府围绕城市功能打造城市平台，共建城市租赁平台，使高端人才对上海产生忠诚度，才能把“顶层设计”落位。而另一方面，房企在上海一半售卖，一半做租赁，因为有了租赁才具备了能跟相关部门谈存量合作的基础。

TOP30房企已三分之二进入租赁行业

易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕认为，近年来持续深化的租赁相关政策，呈现出连续、稳定、建立长效机制的特征，由宏观指导性向微观落地规范性深入，新政向二三线城市下沉趋势明显。多渠道、多主体的土地供应，也为发展租赁住房夯实了基础，使得集体用地租赁住房建设试点进程加快，自持土地供应量增长明显。

当前整体公寓市场主要以分散式房源为主，而集中式公寓发展初期即面临竞争压力。短期内仅有具备虹吸效应的北上广深能够支撑集中式公寓的发展，其它城市仍需要3-5年的培育期。

事实上，房企凭借资金优势迅速规模扩张租赁市场，TOP30房企中已有三分之二进入，并加快从“增量开发”到“开发运营一体化”的业务转型。而集中式公寓运营商2018 年扩张脚步放缓，同时运营商头部集中度提高。然而，20个重点城市公寓租金回报率仅在1%-3%，远低于办公租金的3%-5%，这将导致租赁行业洗牌期加速来临。如何强化盈利能力，提高投资回报率，直接关乎运营企业的生存和未来。因此，各企业加快探索公寓融资和退出的长效机制，近两年来资产证券化产品呈爆发式增长。

而租赁产品的供需不匹配问题，主要体现在低端需求被严重低估。随着大量租赁用地入市，未来产品会呈现梯度定位。用客户研究指导运营，可有效解决供需错配的问题，提供多样性细致产品。