华侨城的买卖

7月1日，北京产权交易所披露，云南华侨城实业有限公司拟转让全资控股子公司云南华侨城置业有限公司50%股权，转让底价为7.4亿元。

这是文軒实验室统计到的华侨城今年以来披露的第六个转让项目。

在卖卖卖的同时，另一边却在开启买买买模式。

投资300亿在东莞打造欢乐水岸、水乡道滘特色小镇；

与兰州签订欢乐谷主题乐园项目框架协议；

在广东清远投资约110亿元……

华侨城念的究竟是什么生意经？

01 卖卖卖

据文軒实验室通过公开信息不完全统计，2019年至今，华侨城拟转让项目超过6个，除了云南华侨城置业有限公司外，还包括：

6月27日，成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司拟转让成都地润置业发展有限公司51%股权，转让底价为10.42亿元。

6月20日，华侨城转让旗下西安思睿置地有限公司80%股权及相关债权。

6月14日，华侨城集团旗下公司转让盈江县大盈江玉石城有限公司100%股权。

5月10日，转让重庆悦岚房地产开发有限公司100%股权。

1月中旬，康佳集团全资子公司深圳康佳电子科技有限公司拟转让南京康星科技产业园运营管理有限公司17%股权，转让底价为2.14亿元。康佳集团为华侨城旗下公司。

这个转让数量，和2018年相比，还不及一半。

有媒体统计，2018年全年，华侨城至少拟转让18个公司股权和1个资产包。

其中在2018年10月份转让公示最为密集。

据文軒实验室不完全统计，在2018年10月一个月期间，华侨城共挂出了9个拟转让项目，其中位于成都的项目就达6个。

华侨城2017年11月份以来部分拟转让信息

2018年至今，“卖卖卖”成为了外界对华侨城的主流印象。

02 买买买

“卖卖卖”，其实是为了更好的“买买买”。

今年以来，华侨城在全国签署了多个投资协议。

如2019年1月9日，与东莞道滘镇签约，投资300亿在东莞打造欢乐水岸、水乡道滘特色小镇等项目；

2月份，与兰州签订欢乐谷主题乐园项目框架协议；

5月份，将在广东清远投资约110亿元人民币，分四期建设产城融合新城、五爱艺术村落、水口田园综合体、马落桥温泉养生等大型文化旅游综合性项目。

同时也拿下多宗地块。

2019年1月8日，竞得广东深汕合作区住宅用地；

2019年1月9日，拿下四川成都两宗住宅用地；

2019年1月23日，竞得山东济南地块；

2019年以来华侨城新增投资或地块（部分）

2018年，华侨城共新增30余个项目，新增土地面积466万㎡，新增计容建筑面积974万㎡。

2018年，华侨城整体土地储备面积达1778.83万㎡，待开发的计容建筑面积高达2378.69万㎡。此外华侨城还在全国签署了多个合作协议。

截图：西部华侨城官微

在这些新进项目中，文旅项目是华侨城“买买买”的重头戏。

据华侨城官网资料显示，2018年华侨城在文化旅游产业投资达到1400亿元，其中在川签约并持续推动的项目投资总额达2400亿。

2019年，有媒体统计，在华侨城宣布的新投资计划中，文旅综合类项目占比超70%，地产类业务占比却相对较少。

截止目前，华侨城文旅项目已在50余个城市布局，每个项目投资总额均超百亿元。

03 华侨城，究竟要干什么？

一边疯狂卖卖卖，一边疯狂买买买……

为什么？

早在2018年，华侨城方面就曾表示，频繁出让资产主要是为了加快现金回流。

密集的布局文旅项目，大多是大体量项目，相对于地产项目，文旅项目的兑现周期及资金回流周期更长，这需要大量的资金做支撑。

财经评论员严跃进指出，在实际操盘过程中，文旅项目往往耗资很大，而且比较综合，若没有太多的自有资金和融资能力，很容易出现资金链断裂的问题。此前华侨城收购项目力度较大，本身对于资金方面形成了一定的压力。

为此，华侨城通过多种渠道进行融资。

据华侨城2018年年报指出，华侨城在积极打造境内外投融资平台，利用境内外资本市场和金融产品做优文旅城镇化产业生 态圈投资，通过直接投资、产业基金、融资租赁、并购等方式，加大项目开拓力度。

在2018年，华侨城集团共发行了四期中期票据，发行规模合计90亿元；同时还发行了五期超短期融资券，融资额超过百亿元。

2019年1月，华侨城发行“2019年度第一期中期票据”，规模为20亿元，期限为3+N年。

另据兴业证券公开的报告数据显示，截止2019年3月31日，2019年第一季度，新增银行贷款261.96亿元，通过企业债券、公司债券、金融债券等融资工具，新增24.98亿元。

大量的资金要求，使得华侨城近几年来其净利润虽然在上升，但负债总额及负债率却呈现出持续大幅上涨趋势。

制图：文軒实验室

华侨城年报数据显示，2018年底，华侨城负债2170.05亿元，负债率为73.77%，到了2019年第一季度，负债金额已经达到2627.25亿元，负债率上升为76.79%。

制图：文軒实验室

财经评论员严跃进认为，负债数据上涨，容易带来各类后续偿债的压力，华侨城此类股权转让，本身就说明是“有取有舍”的战略，对于一些经营状况不好的项目，通过转让有助于降低成本，同时加大资金的回笼，进而补充现有文旅项目的投资。

除了资产处置、股权转让，合作开发也是华侨城加快现金回流，提高资产周转效率的重要策略。

华侨城2018年年报数据显示，在2018年储备项目中，过半项目都为合作开发项目。如在成都即将启动的莫奈的湖项目，就是与碧桂园合作开发，且有碧桂园操盘。

加快现金回流是一方面，另一方面则是为了把更多精力聚焦在文化、旅游和新型城镇化主业上面。

我们从转让信息可以很清晰的看出，华侨城转让股权所涉及到的项目，是以地产业务板块为主，如：

拟转让50%股权的云南华侨城置业有限公司，其主营业务为房地产开发与经营、商品房销售等；

拟转让51%股权的成都地润置业发展有限公司，在成都持有包括“洛带博客小镇”的多个待开发地块；

拟转让100%股权的大盈江玉石城有限公司，去年底在云南德宏傣族景颇族自治州盈江县竞得一宗住宅兼商业用地。

有数据统计显示，自2018年9月到2018年10月24日，华侨城挂牌出售和进行预披露的资产中，至少有11项和房地产项目有关。

同时，就如前文统计所述，买入的，则以文旅项目为主。

04 转型4年，进展如何？

转让地产项目，大量布局文旅项目，这要从华侨城近年来的发展战略说起。

从2015年以来，华侨城开始启动对内改革、对外开放的新兴战略，将原来旅游地产为主的战略调整为文化+旅游+新型城镇化、旅游+互联网+金融的发展模式。

根据新的发展战略，华侨城现在形成了文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子产业及相关业务投资五大发展方向。

文化产包含文化主题景区、文化主题酒店等7个层面，其中“欢乐谷”已在深圳、北京、成都、上海、武汉、天津、重庆多地落地。

旅游产业则是华侨城最为核心的优势产业，据官网资料显示，截至2018年底，华侨城集团运营和管理景区60余家，酒店50余家，旅游演出23台，旅行社5家，参与规划和建设的特色小镇及美丽乡村40余家。

新型城镇化建设是华侨城的一个主力发展方向，目前正在全国范围内快速布局。

如在粤港澳大湾区开拓文旅综合项目共计26个，未来预计投资总额超过1000亿；在四川，成都安仁古镇、黄龙溪古镇、洛带古镇等项目已初见规模，同时广元、自贡、宜宾项目等也相继落地

几年以来，华侨城的业务发展重心一直在遵循这一发展思路， 2018年，华侨城在全面推进文化旅游资源整合取得了相应的进展。

一是持续布局优质文旅项目，如在襄阳、郑州、扬州等地成功落子；

二是持续加码旅游互联网业务，如战略入股同程旅游，官方平台“花橙旅游”也已正式上线；

三是大力推动旅游资源整合，于2018年举办了首届“华侨城文化旅游节”。

华侨城2018年年报数据显示，2018年华侨城在旅游综合业务上的营收达到196.57亿元，同比2017年增长了6.08%。

数据来源：华侨城2018年年报

但旅游综合业务营收占比却在下滑。

05 文旅市场机遇与挑战并存 华侨城内外承压

调整发展战略的四年，正是国内文旅产业快速发展的时候。

有行业专家预测，随着国民旅游消费需求的快速升级，在未来5-10年，我国文旅产业将达到15万亿规模，文旅产业正逐步成为城市和区域经济发展新引擎，国内正迎来文旅产业的发展黄金机遇期。

在华侨城大力布局文旅产业的同期，恒大、融创、云南城投、万科等不少实力开发商也瞄准了这一机遇，纷纷涉足文旅产业。

挑战和压力也同期而至。

景鉴智库创始人周鸣岐曾在AHF亚洲文旅周论坛上指出，现在各地都在大规模兴建很多文旅项目，数量快速增加，虽然不能说过热，但同质化非常严重，如2017年全国滑雪场快速增加，总数已突破700家。

就华侨城而言，财经评论员严跃进认为，华侨城在文旅地产等领域拓展较早，属于此类领域的标杆企业，但是这两年的挑战开始增加。

第一、众多竞争项目出现，分流了一部分需求，这对于其产品营销是一个挑战。

第二、消费需求不断变化，这对于既有项目来说，也需要考虑不断增加新的娱乐项目，否则消费者的黏性是不大的。

第三、包括此前收购西安部分项目面临阻力，这也要求其在全国化扩张的时候注重收并购的问题，注重对部分项目的收购风险识别。

有媒体也曾分析报道指出，因投资规模大，布局速度快，华侨城还面临企业融资能力、重资产运营能力、内容IP规划能力，甚至是政策把握能力等多方面的考验。

同时随着迪士尼、环球影城等全球知名主题乐园进军国内，再加上本土主题乐园品牌崛起，华侨城的主题乐园也面临着内外承压的态势。

有媒体统计，从2015年至2017年，包括深圳欢乐谷、成都欢乐谷、北京欢乐谷等在游客和门票收入上出现连续下降。

华侨城2018年业绩报告显示，华侨城A旅游综合业务营收占比为40.83%，较2017年减少2.93个百分点。

在密集转让股权的地产业务板块，营收占比却还在增加。

2018年，华侨城地产业务营收为280.57亿元，同比增长20.06%，营收占比为58.25%，较2017年增加了3.08个百分点。

06 四川：打造“大古镇、大旅游”的城镇化开发

作为旅游资源非常丰富的省份，四川是华侨城布局的重点区域。2016年，华侨城成立西部华侨城投资有限公司（以下简称西部公司），业务以成都、西安、重庆三个城市公司为核心，辐射整个西部地区。

不同的地方，华侨城文旅产业发展的方向不同。

在四川，华侨城的文旅产业发展以成都为核心，打造“大古镇、大旅游”的城镇化开发。

除了2005年落地的成都华侨城项目外，目前已经在成都、广元、眉山、甘孜、宜宾、自贡等多地签约落地多个产业项目。

安仁华侨城项目：位于大邑安仁，2016年，华侨城集团携手成都文旅集团，计划投资100亿元以上，将安仁打造成“世界文博小镇”。

天回项目：位于成都天回镇，华侨城集团计划投资600亿元打造核心产业项目，将天回镇打造成为国家级新型城镇化示范区。

黄龙溪十里八湾：位于双流黄龙溪，项目占地约10平方公里，预计500亿，将打造文化体验、科技创意、生态观光、度假休闲，四位一体的全新旅游度假目的地。其中欢乐田园占地2590余亩，总投资15亿元。

海螺沟项目：位于甘孜州海螺沟景区，计划投资100亿元对包含海螺沟景区在内的908平方公里进行旅游整体开发。

广元华侨城：合作区域近3-5年总投资额不低于70亿元，着力将“剑门蜀道”打造为世界级旅游目的地。

中华彩灯大世界：选址自贡东部新城，占地9948亩，计划总投资275亿元，将中华彩灯大世界打造成彩灯全产业链基地、国家5A级景区和大型国际文化艺术旅游综合项目。其中彩灯公园，是整个项目的核心，占地2200亩。

洛带华侨城：位于成都洛带，围绕古镇核心区域，形成一条以客家、文创、中法文化、休闲娱乐等为核心、文旅科教、生态康养、运动科技等为主导的产业长廊；

中法农业园：位于眉山市彭山区锦江乡，规划占地面积18平方公里，计划总投资约300亿元，和法国欧倍欧集团共同开发。

宜宾华侨城：全面参与宜宾市旅游、地产、金融等领域的合作发展，首期合作蜀南竹海景区、兴文石海景区、三江口CBD三大项目。

2016年进驻宜宾三江口，打造占地498亩，总建筑面积137万㎡的三江口CBD。

阿坝州：投资100亿元助力旅游精准扶贫。

凉山州：投资100亿元助力旅游精准扶贫。

资料整理自西部华侨城官微及公开信息

这些项目目前进展如何？已经投入运营的项目，运营情况如何？文軒实验室未得到华侨方相应的回复。

资料显示，西部公司2016年成立后的三年，累计实现收入193.16亿元、利润29.88亿元，每年分别复合增长40%、113%。

我们从一些公开资料中，对部分项目的进展也有了一个大致的了解。

如黄龙溪十里八湾的首个项目欢乐田园于2019年3月22日开园，位于安仁的锦绣安仁花卉公园于2018年10月1日开园……

但西部公司官网在做西部项目展示的时候，并未介绍天回项目、海螺沟项目。

除文旅项目外，华侨城在四川也还在新增地产项目，除持续销售的成都华侨城外，去年推出了泊里中心，今年还将联合碧桂园推出莫奈的湖项目，后者由碧桂园操盘。

其中泊里中心建筑面积约21万㎡，包含loft、写字楼、酒店、商业街区等四大业态，是华侨城布局成都东的综合体项目。

据第三方监测机构数据显示，泊里中心自去年11月推出loft产品，目前成交去化36.15%。

顺应国家新型城镇化战略思路，提出“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”发展模式的华侨城，无论此前表现如何，这些年为推动城镇化发展作出的贡献有目共睹，我们由衷的希望它未来的发展会更好。

无论是四川还是其他区域，作为较早拓展布局文旅产业的标杆企业，具有自己独特的优势，但面对融创、恒大等后来的强势竞争者，华侨城如何提升自己的竞争优势？我们拭目以待。