商品房销售面积又降：前7月同比下降1.3%

国家统计局8月14日发布“2019年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况”。2019年1-7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资53466亿元，增长15.1%，增速回落0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，10.6%的增长和预期的一致，即增幅继续收窄。从原因上看，主要是三个因素。第一是房企购地积极性略受限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉，稳地价导向下房企拿地更趋理性。第二是部分房企的新开工等节奏略有放缓，这和近期资金面收紧，尤其是银行贷款管控等因素有关。第三是和房企的预期有关，在市场下行预期下，房企更多会强调降价促销和回笼资金，而在投资端相对会更加趋于保守。

具体看数据，1-7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%，降幅比1-6月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积下降0.4%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.1%。商品房销售额83162亿元，增长6.2%，增速加快0.6个百分点。其中，住宅销售额增长9.2%，办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额下降10.9%。

7月末，商品房待售面积49876万平方米，比6月末减少286万平方米。其中，住宅待售面积减少305万平方米，办公楼待售面积增加23万平方米，商业营业用房待售面积减少21万平方米。

严跃进认为，今年1-7月份商品房销售面积同比跌幅为1.3%。从此类增幅可以看出，目前已出现了连续6个月负增长的现象，说明市场已经有所降温。但也需要看到，跌幅其实没有扩大。这或有两个原因。第一是对于信贷政策收紧的预期，往往使得部分购房者近期反而加快购房和网签。第二是部分房企对于未来调控的预期，往往在7月份淡季反而加快推盘和销售。

他指出，总体上说，去库存已经进入到后续的阶段，去库存的速度不会加快。但同时需要看到，三季度预计政策趋紧，各地政策放松的可能性不大，所以房企还是需要把去库存作为三季度经营的重要内容。

今年1-7月份全国商品房均价为9367元/平方米。单纯看7月份的房价数据，其实是略有反弹的，这说明7月份虽然是市场传统淡季，但受部分需求释放和房源结构影响，房价依然有反弹的可能。不过考虑到三季度对房价的严格管控，各类房价上涨城市预计会有进一步的市场管控和市场秩序稳定动作，房价上涨幅度会进一步受到控制。

1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积794207万平方米，同比增长9.0%，增速比1-6月份加快0.2个百分点。其中，住宅施工面积554111万平方米，增长10.4%。房屋新开工面积125716万平方米，增长9.5%，增速回落0.6个百分点。其中，住宅新开工面积92826万平方米，增长9.6%。房屋竣工面积37331万平方米，下降11.3%，降幅收窄1.4个百分点。其中，住宅竣工面积26374万平方米，下降10.5%。

诸葛找房副总裁苑承建分析认为，政策环境保持调控高压态势、放松预期落空，热点城市政策不断收紧，金融政策收紧导致房企融资进一步承压，同时销售趋冷，导致市场预期逐渐变化，开发企业投资预期进一步降低，土地购置面积同比下降29.4%，降幅继续扩大，新开工面积增速开始下降，特别是住宅新开工面积增速下降0.9个百分点，带动开发投资增速继续回落。

从全国销售数据来看，7月份市场略有回暖，销售面积增速收窄0.5个百分点，销售金额增速提高0.6个百分点，7月单月住宅销售单价环比上涨近200元/平方米，涨幅达到2.5%。从区域情况来看，东中西部以及东部销售均出现回暖迹象。这突显出7月31日中央政治局会议对房地产行业“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”定调的重要性和必要性。

随着监管层对金融机构开展房地产业务合规性等进行检查，特别是对信托机构开展余额管理，房地产企业表外融资等受到较大限制，1-7月份房企到位资金中自筹资金增速比1-6月份的26731亿元（增长4.7%）回落1.9个百分点。

数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。其中，国内贷款15377亿元，增长9.5%；利用外资61亿元，增长83.6%；自筹资金31032亿元，增长2.8%；定金及预收款33980亿元，增长9.6%；个人按揭贷款15198亿元，增长11.3%。

7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.90，比6月份回落0.01点。