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无购房资格却轻信“歪中介”，最终没买成房还要赔钱！

法治成都12348

2020-04-02 16:43

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

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以下文章来源于998法治大讲堂，作者998法治大讲堂

998法治大讲堂

节目互动，节目预告，节目福利统统都在这

面对各地出台的限购政策

一些人为了购房可谓慌不择路

有的掉进了骗子的陷阱

有的则在法律的边缘疯狂试探

最终买房不成

还亏得血本无归

为买婚房，男子掉入中介陷阱

徐强和张莉交往了四年，两人即将到而立之年，但徐强在结婚这事上似乎不太上心。一次，张莉给徐强下了最后通牒：如果今年再不结婚，两人就分手。其实，徐强何尝没有认真考虑过结婚？但工作三年，徐强没有存下什么积蓄，结婚至少要买套属于自己的房，可光是首付的钱，他都拿不出来。

回想起四年来到点点滴滴，徐强对这段感情放不下，也不想放下。可是买房的钱从何而来呢？更关键的是，受限购政策的影响，徐强甚至没有购房资格。

为此，徐强找了不少人、想了不少办法，他在网上了解到有一家公司可以帮助购房者解决购房资格的问题。通过联络，对方表示可以帮助徐强取得购房资格，而且还可以帮忙申请到银行的贷款。对方还向徐强展示了不少案例，证明他们和银行有合作。经不住对方的劝说，徐强最终签订了委托合同，并交了4万元服务费。

签订合同后发现上当，和房东玩起躲猫猫

为了赶上年内结婚，徐强来不及买新房，就在网上联络了朱芬夫妇，这对夫妻因急需用钱，正在出售位于龙泉驿的一套房子。双方经过多次商量，谈好以150万元的价格购房。不过，徐强提出，因为自己正在向银行申请贷款，不能立即交易。于是，朱芬表示，徐强可以先交5万元定金，双方签订预约合同作为保障。

双方约定好购房的细则后，签订了一份《预约合同》，在合同中约定，约定朱芬将位于成都市龙泉驿区房屋以150万元的价格出售给徐强，徐强向朱芬支付定金5万元，第一笔房款45万待徐强向银行申请贷款审批通过后，朱芬即向房屋做抵押的贷款银行申请提前还款；第二笔房款100万元在徐强通过银行贷款审批后，朱芬将房屋过户给徐强后，由贷款银行划付房款给朱芬，如银行贷款审批不过或审批金额不足，由徐强通过现金方式支付给朱芬。

签好合同后，徐强就等着购房资格和银行贷款下来了。这时，徐强还没有意识到，自己正在遭遇着人生中的危机。朱芬夫妇一再催促付款办理过户，可徐强由于没有购房资格，办不到银行贷款，只好打电话问中介公司，然而对方每次都称正在办理中，让徐强感到有一丝丝的不安。徐强的顾虑终究还是发生了，几次联系后，对方的电话已然成为了空号。当徐强赶到公司时，早已人去楼空。突如其来的变故让徐强整个人都傻了，不仅房子买不了，还要白白支付高额赔偿金。于是，徐强一不做二不休，直接把朱芬拉黑，打算今后不再联系。

房东起诉，要求赔偿

朱芬夫妇这边更是急坏了，当初约定一个月左右就能支付房款首付，可小半年过去，连徐强的影儿都找不到了。于是，在律师的建议下，朱芬夫妇向徐强发出了《房款催告函》，要求徐强支付房款。不过，这封《催告函》如同石沉大海一般，朱芬夫妇只好将徐强告上法院，要求解除预约合同，并支付违约赔偿和这段时间造成的损失费共计33万以及诉讼费和律师费。

逃避的徐强万万没想到朱芬夫妇会将自己告上法庭，此时他只能既委屈又无助，他不知道自己能够逃过这次劫难……

【文中人物均系化名】

四川超环律师事务所律师张亮

徐强和朱芬签订的预约合同

是否具有法律效力？

在房屋买卖过程中,越来越多购房人与卖房方通过数次磋商,最终往往会签订诸如意向书、认购书、备忘录等，约定在将来的某个时间签订正式的房屋买卖合同。

理论上，此类意向书、认购书称之为预约合同。而签订的《预约合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务，《预约合同》虽名为预约，但其已具备本约主要条款，且包含订立本约的意思表示，构成本约，所以是具有法律效力的。

徐强对于自己的遭遇非常委屈，他认为是自己没有购房资格，导致合同不能履行，属于不可抗力。这种认识正确吗？徐强是否仍需承担违约赔偿？

首先，本案中双方已明确约定：如未通过银行贷款审批，由徐强通过现金方式支付房款，由此可见，即使徐强未通过银行贷款审批，其亦应当继续履行合同付款义务。双方并未将未通过银行贷款审批作为徐强不继续履行付款义务、解除合同的条件。

其次，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括严重的自然灾害、政府行为、社会异常事件等。虽然是因限购政策导致徐强不能履行合同约定，但是他是明知自己不具备购房资格的情况下签订的合同，在购房人明知自己没有购房资格，仍旧签订购房协议，需要自行承担法律责任。

法律中关于违约金的规定

在现行法律中，一般关于违约金的上限约定是不超过实际损失的30%。

另外，根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

具体赔偿多少，还是要看违约方实际给对方造成了多大的损失为前提。