北京老城房屋如何修？标准定了！

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北京市住建委日前发布消息，《关于发布

<北京老城保护房屋修缮技术导则（2019版）>的通知》（以下简称《导则》）正式发布，自2020年5月7日起施行。

北京老城内，即二环路以内（含护城河及其遗址）区域的胡同、院落、房屋如何修，有了明确的技术规范与评价标准。

《导则》的制定实施，是落实新版城市总体规划的重要内容，把老城区改造提升同保护历史遗迹、保存历史文脉有机结合，将有效地保护北京特有的胡同-四合院传统建筑形态，改善老城平房院落居民的居住条件。

1

明确修缮范围

细分修缮等级

《导则》适用于北京老城内，即二环路以内（含护城河及其遗址）的区域，除文物保护单位、普查登记文物、历史建筑（含挂牌院落）以外的胡同、院落和房屋，进行修缮保护、使用功能改造、市政设施改造、风貌和环境整治提升工程。

其中，历史文化街区外的胡同、院落和房屋，其外立面、公共空间等可视范围内的修缮工作执行《导则》。

老城区域以外的历史文化保护区，房屋保护修缮，可参照执行。

《导则》从院落和房屋两个维度对修缮等级进行了细分，包括三类院落、五类建筑。

《导则》适用范围内的院落、建筑均可对号入座，分别对应不同的修缮标准。

各区可以按照分级分类情况，制定年度修缮工作计划，合理安排修缮顺序。

2

保留原有文化元素

打造老北京文化特色

对于分类中的二、三类建筑的修缮，《导则》要求应最大程度的保护有价值的历史信息，保护历史原状，按照原形式、原结构、传统规制做法进行修缮，更新内部设施。比如：

✔建筑物原有的石活要尽量保留，不宜剁斧见新；

✔石雕等装饰性构件应保留，并按原形制进行恢复、修补；

✔门窗应按原有形式恢复，传统木门窗要按传统榫卯工艺制作，也可采用仿古木质边框中空玻璃、仿古木包铝或仿古铝合金窗；

✔房屋的屋面应全部恢复传统形式，如合瓦、筒瓦、灰平台等；

✔各类新添配的构件表面要按传统工艺处理，不应有现代工具加工痕迹。

按照《导则》要求，胡同街区的环境整治，要准确把握文化特色，修缮后符合区域文化要求，突出层次和特色，避免千篇一律，避免外来文化元素的移植。诸如将江浙皖地区的建筑形制、色彩、窗格等用于北京老城区，将室内装饰手法或纹样、色彩用于外檐或铺面装饰的行为，垂花门用于街面等“南装北饰、内衣外穿”的做法要避免。

环境整治要挖掘区域历史文化特色，注意保留和恢复胡同内原有的上马石、拴马桩、泰山石等文化元素，塑造具有老北京文化特色的胡同空间。

3

旧材料需合理利用

新材料宜绿色节能

《导则》要求在修缮过程中应科学选择建筑材料，要充分考虑风貌保护、使用功能、绿色节能等方面要求，注重传统建材和新型建材的有机结合，并根据材料使用年限分级分类，合理使用。

在施工过程中，要最大限度的保留原形制、采用原工艺、用好旧材料。

可再次利用的旧材料、旧构件包括木构件、墙体材料、屋面材料、石材及传统门窗、楣子、砖雕、木雕、石雕等。

在满足安全性前提下，旧材料旧构件优先原地使用，优先用于地区重点保护院落的修缮，其次是胡同可视部位的建筑修缮，再次是院内建筑可视部位的建筑修缮。

对于一些在不露明处保存完好的旧构件拆下后，可用于露明部位。

对部分不满足原功能的旧材料旧构件，可作为非承重性围护构件、装饰构件，适当降级使用。

在与传统风貌协调的前提下，《导则》注重传统建材与新型建材的有机结合使用。

主体结构材料可选用工艺成熟、性能指标满足房屋安全需要的复合型材，墙体材料选用满足现代宜居生活的节能保温复合材料，门窗选用节能门窗，屋面材料需满足保温和防水要求，院落地面铺装宜采用透水材料。

同时，《导则》注重新科技在修缮中的应用，提出可以运用BIM技术，绿色节能建材，装配式装修，重点在厨房、卫生间等群众的痛点难点问题上给予技术支持，改善居住条件。

4

规定细致清晰

正负面清单一目了然

为了增强《导则》实施过程中的实操性，《导则》用四部分附录，大量图例、照片，展示了四合院中常见的各部分传统工艺做法、传统风貌建筑工艺标准、正负面清单及装配式做法，供施工队伍直观感受，对照执行。

在附录里，从四合院的平面结构到景观绿化合适的树木都作了详尽的规定，从“广亮门”、“金柱门”等六种宅门样式到“方砖十字纹”“八卦锦”等海墁铺地方式都有形象的图示说明。

正负面清单部分，用照片的形式列举了目前在老城内存在的一些错误施工方式，比如属于院落二门的垂花门用作宅门，用蓝机砖砌筑代替传统墙体砌法，滥用花砖墙、鱼鳞瓦等墙体装饰，粉墙（白墙）、黛瓦（黑瓦）不是北京胡同四合院应采用的色彩，宅门墀头、博缝头位置的砖雕主题错误等。

正负面清单作为今后《导则》动态更新的主要内容，将会不断总结和更新，贯穿《导则》落实的全过程，促进保护修缮工作不断提升。

▲图为雨儿胡同修缮改造情况。

延伸阅读

为保护风貌、改善民生，2015年9月，东城区启动帽儿、雨儿、蓑衣、福祥四条胡同修缮整治项目。

项目启动之初，就确定了“整体规划、织补功能；还原规制、精细修缮；修旧如旧、保护风貌；分类施策、改善民生”的总体思路。研究考证每个院落自清乾隆以来不同年代的演变过程，充分尊重胡同肌理和院落格局。

2019年5月31日，东城区住房和城市建设委员会还出台了《东城区老城房屋修缮中老材料、老构件收集及使用管理暂行办法》，首次提出，柁、檩、柱、椽、板、枋、连檐、瓦口、瓦条、老城砖、具有艺术价值的石雕（刻）、砖雕、木雕等有价值、有鲜明时代特征的各类建筑构件，都要通过认定登记、保护性拆除、保存建档等程序予以收集和再利用。（来源：东城基层党建）

▲实地探访雨儿胡同 。来源:新华社新闻

5

推行专家评审制度

培育修缮匠人队伍

下一步，我市将建立老城保护修缮专家委员会，推行老城房屋修缮与保护实施方案专家评审制度。

东城区、西城区依据《导则》对修缮实施方案进行评审，为建设单位提供技术服务，形成街道责任规划师把关、专家支持、群众参与、社会监督的共治决策机制。

同时，建立专项培训机制，培育壮大老城房屋修缮匠人队伍。加强管理人员和施工人员业务培训，聘请知名专家和具有丰富施工经验的专业人员，详细讲解技术和具体做法，传授施工经验，提升施工人员工艺水平。

涨知识

1、老城是指明清时期北京城护城河及其遗址以内(含护城河及其遗址)的区域，其中二环路内占地面积约62.5平方公里的区域。老城区域以外的历史文化保护区，房屋保护修缮，可参照本导则执行。

2、当房屋出现下列情况，影响结构和使用安全以及风貌保护时，需进行修缮：

✔房屋结构发生变形、倾斜、沉降，影响使用安全。

✔房屋构件损坏，导致结构承载能力不足。

✔房屋使用功能改变、布局与结构的局部调整。

✔房屋内外装饰损坏，影响正常使用。

✔房屋原有设备、设施老旧损坏或不能满足正常使用要求。

✔外部环境因素影响，造成建筑不能正常使用。

✔建筑有文化价值的保护部位损坏，需要进行修缮。

✔其它经评估需要进行修缮的。

3、房屋评估分类标准与《北京旧城二十五片历史文化保护区保护规划》中 建筑的传统风貌和历史文化价值评估的分类相对应。

✔一类建筑：不可移动文物（含文物保护单位、普查登记在册文物）。不属于本导则适用范围。对应“文物类”，并包含历史建筑。

✔二类建筑：基本完整的、具有一定历史文化价值的传统四合院建筑。对应“保护类”，不含历史建筑。

✔三类建筑：基本完整的一般传统建筑和式样传统的近现代建筑。对应“改善类”。

✔四类建筑：与传统风貌比较协调的现代建筑；属传统院落格局。对应“保留类”。

✔五类建筑：与传统风貌不协调的现代建筑、一般平房建筑；改变传统院落空间形态。对应“更新类”。

4、院落评估分类依据院落中建筑类别和院落格局现状判定，划分为三类：

✔一类院落：现存二、三类建筑为主，院落格局较完整的、具有一定传统风貌保护价值的四合院。

✔二类院落：现存四、五类建筑为主，格局较完整的院落。

✔三类院落：现存全部为四、五类建筑的院落。

5、修缮工程分为五类：翻建、大修、中修、小修、综合维修。实时操作中，应综合风貌评估和安全评估选择确定。

✔翻建：凡需全部落架拆除、重新建造的工程。适用于整体结构（围护结构和承重结构）发生变形、倾斜、沉降，严重影响使用安全的建筑。传统风貌建 筑的翻建，宜保留和利用旧材料，按传统规制做法恢复。翻建修缮时基础可根据现场情况保留或新做，新做基础可不受传统做法限 制，应满足现行规范要求。

✔大修：凡需部分拆除墙体、屋面和主体结构的维修工程。适用于局部或部分结构（围护结构和承重结构）发生变形、倾斜、沉降，影响使用安全的建筑。

✔中修：凡需拆换少量主体构件的维修工程。适用于主体结构较完整，仅需更换少量构件的建筑。

✔小修：凡及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级的维修工程。适用于修复建筑非主要构配件的日常维修。

✔综合维修：以院落或栋号为单位，针对所有应修缮部位应修尽修的工程。

6、材料基本要求：

✔木材：材质含水率、强度、耐久性等指标应符合《木结构设计规范》要求。常用木材树种有红松、白松、黄花松、杉木等。禁止杨木、柳木、樟子松用于承重结构。速生林材选用前，必须进行材质检测，材质达到原生林材质标准方可使用。选用性能优良的原材料，木材应做防火、防虫和防腐处理。

✔砖：砖的形式、型号、规格应满足设计要求，挑选时注意材料的材质、颜色、强度和密实度，旧砖修缮时尽可能保护利用。

✔瓦：瓦的形式、型号、规格满足设计要求。

✔石材：北京地区常用的石料有青白石、艾叶青、青砂石、紫石、花斑石和虎皮石等几种。选择以无裂缝、无污点及红白线等缺陷的良材为合格。选料依据设计规格和使用部位，结合保留实物，确定使用何处产品。增加荒料尺寸定购。

✔油漆：种类有传统建筑颜色光油、传统建筑净光油、新型化工油漆产品。传统材料应按材料工艺配制，灰油熬制、油满配制、熬炼光油、发血料、砖灰、麻和麻布、桐油、地仗材料调配、细腻子；洋绿、樟丹、定粉出水串油、光红油、杂色油、黑烟子、金胶油，工艺技法参见《中国古建修缮技术》。其他建筑油漆宜考虑性能优良的环保材料。

✔颜材料：种类有传统矿物质颜料、传统动植物颜料、国内外化工颜料。二类、三类建筑应选择传统矿物质颜料。

下期预告

今天，安小居主要为大家介绍了《北京老城保护房屋修缮技术导则（2019版）》的主要内容。

接下来，安小居还将为大家讲解“老北京传统民居四合院的传统工艺”，展示“老胡同的现代生活技术”。

同时，安小居还将对话“胡同里的老街坊讲述院子里的生活”，和建筑专家中国建筑与园林艺术协会副会长刘大可、北京市古代建筑设计研究所前所长马炳坚一道聊聊“建筑的美以及如何保护北京老城”。

供稿部门：保障房标准与评审处

温馨提示

点击"阅读原文”，查看《北京老城保护房屋修缮技术导则（2019版）》原文

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