宜昌“老”小区改出“新”生活

2020-05-05 02:17 来源:澎湃新闻·澎湃号·政务

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三年前,湖北宜昌被住建部确定为全国老旧小区改造首批试点城市,全省唯一。去年再次入选新一轮全国城镇老旧小区改造试点城市,中西部地区唯一。
两次“唯一”的背后,宜昌老旧小区改造带来了哪些变化?过去的“堵点”“痛点”又是如何疏通的?近日,经济日报记者进行了探访。
改不改 居民说了算
“好,好,好!”说起小区改造,家住西陵区建设路小区的刘杰征老人夸赞个不停,原来小区“无人管”,外来人员随意进出,老人早巴望着小区有个门禁系统了。
“群众愿意是实施改造的前提和标准。”若小区居民改造意愿不强,则不急于改造,更不强行改造,坚决不搞“一刀切”。
位于伍家岗区的黄龙小区改造初期居民支持率仅10%,宝塔河街道宝联社区党委书记汪宏芳回忆,由于居民意见不统一,该小区改造被搁置了半年多。
为了改变小区脏乱差的面貌,在街办和社区的指导下,黄龙小区业委会主任沈晓军,带领业主代表前往四方堰等小区实地探访。
“看到变化后,居民们动心了。”汪宏芳说,他们主动找到社区,要求对小区进行改造升级,还相互做起思想工作。2栋楼101业主张奶奶,主动花费2万多元,拆除家中违建,并广泛发动居民。经过社区工作人员、党员们再结对宣传,居民的支持率很快达到100%。
西陵区嘉明花园改造之初,不少居民持观望态度,小区创新采用“点段式”改造方式,先从居民支持率高的三栋楼改起,改造的变化让大家吃下了“定心丸”,带动了剩余楼栋的改造,该小区的自治经验写进中央党校教材。
从“要我改”到“我要改”,居民参与改造的积极性大幅提升,也丰富了资金来源。西坝街道所属的西坝路小区、建设路小区争取原产权单位补助资金近500万用于小区改造的同时,改造前三年,单位还给予每平米2毛钱的物业费补贴。
在居民的积极争取下,农行小区、红光小区等小区争取原产权单位补助资金877万元;嘉明花园小区争取小区物业公司捐出第一年物业费用14.6万元支持小区改造;伍家岗区黄龙小区发动辖区企业对口帮扶出资10万元支持小区改造。
宜昌城区先后对330个老旧小区实施改造,显著改善4万余户、11万多城镇居民的居住环境和生活品质。
改造之后,嘉明花园小区的房价从7000元每平米涨到了9000元,小区居民打心眼里开心;黄龙小改造后一年内,小区内新购置车辆两辆,房屋翻新装修8起,“小区环境好了,停车方便了,整个社区都活跃了起来。”
怎么改 百姓拿主意
道宽路净、环境整洁、停车有序……走进宜昌市西陵区北京花园小区,除了这些,朱红色的大门、考究的门楼,都让人感受到一股浓浓的京味儿。
虽位于宜昌中心城区繁华地段,但回忆起曾经的模样,居民们直摇手。路面不平、停车位不够,花坛成菜园,老鼠满处跑。“一到夏天更是蝇虫到处飞,我那小孙子下楼拿个快递,就会被咬得满身包。”B栋楼居民李刚说,更让人恼火的是,下水道经常堵塞。
改变发生在2018年。7月18日,李刚作为小区业委会主任,召集小区业主开会,改造小区环境的提议得到业主们的一致赞同和响应,当天就有91%的居民主动交钱,最终通过业主自筹、政府配套,共筹集资金80余万,小区改造计划正式实施:道路统一硬化刷黑,地下管网整体改造,智能道闸投入使用。
“改什么,我们自己说了算。”李刚介绍,去年小区开展了二期改造。这一次,划定了规范性车位,数量由以前的60多个变为90多个;集中建设了电动车充电桩、建筑垃圾临时堆积房,新购置了700棵月季、20棵桂花树,小区变得更漂亮了。
让居民张红勇开心的是,他所住的A栋成功加装了电梯,享受到了自如上下楼的舒服和幸福。不只北京花园,宜昌已对既有住宅加装电梯52部,市财政对符合条件的既有住宅加装电梯项目给予10万元/部的奖补。
“‘北京花园’成了名副其实的花园。”如今,行走在小区里,李刚觉得格外幸福,为了让小区变好,他和邻居们又开始谋划新一轮改造内容:粉刷单元楼道,配备健身器材,安装休闲座椅,让大家住得更安逸。
新冠肺炎疫情发生后,宜昌市老旧小区改造也发生了新变化。
在西坝街办和平路水厂片区,原本5个杂居小区有4个出入口,广泛征求意见后,生态化封闭了三个,唯一的出入口也新增安装了安装道闸、门禁系统、摄像头以及人脸识别测温系统等设施。
西坝街办党委副书记孙新星介绍,西坝片区的小区小而杂,疫情防控压力大,在改造过程中,除了以片区为单位设置出入口,下一步将探索建立智慧社区,形成包含物联综合管理平台、智慧物业服务平台、社区健康管理平台以及社区生活服务平台在内的立体架构。
重管理 通向美好生活
新三天,旧三年,一夜回到改造前。有的老旧小区改造后“好景不长”,就是因为改造后缺乏后续管理。
改造只是第一步,老旧小区改造后如何进行长效管理、持续更新?宜昌探索出了一条自己的路子。
黄龙小区改造后,居民们选择了自治。“陈军负责车辆管理,罗世雄负责绿化、卫生管理,陈卫东负责电梯路灯维护,陈伟负责消防以及日常政策宣传。”业委会主任沈晓军说,大家各司其职,带动居民共建美好家园。
建设路小区、西坝路小区改造好后,所在社区积极沟通,两个小区合体引进物业公司开展日常管理。“物业费7毛一平米,停车费90元每月,但因为住的都是老人,车辆较少,收取的物业费和停车费,仅够11个工作人员的工资。”湖北宜景物业管理公司工作人员孙波说,小区体量小,物业公司几乎没有盈利空间。
宜昌本色现代城市服务有限公司总经理杨红斌介绍,体量超过7万平方米,物业费标准在6毛以上,物业公司才有利润可言。
对老旧小区而言,体量小,收费高百姓不能承受,收费太低物业公司无法运营。为了破解这一问题,宜昌拿出了两条对策。
一方面由单一小区改造延伸至片区化改造,以片区为单位聘请物业公司,实施一体化管理,通过规模化运作降低成本。
人力是物业公司的最大成本。为了降低人力成本,宜昌本色现代城市服务有限公司正在西坝筹建的客户服务中心,目前已完成装修,正在设计软件系统。杨红斌说,这个中心依托智慧物业平台,通过集纳所有服务小区的相关数据,对接公安、城管等部门,对小区物业管理实施集中调度。“建成后,小区留部分人员运维,专业服务人员全区域及时调派,降低人员成本。”
另一方面,引进市场主体参与改造,实行谁改造谁服务,通过多种经营增加收入。在长航新村小区,针对片区老年人占70%的特点,物业公司拟利用废弃幼儿园建设社区食堂和养老中心。“既解决了百姓需求,也为物业公司找到了产业延伸点。”在杨红斌眼里,物业公司提供优质服务是本职,但其赢利点在于居民的无限差异化需求,如养老、托幼、健康等方面。
“随着老百姓生活水平的提高,还会产生更多的差异化需求。”宜昌市住建局局长张毅说,老旧小区改造,改善了环境的同时,也会激发老百姓对美好生活的向往,进一步激发消费新潜力。



来源|经济日报
编辑|曹 丹
审核|李晓春
终审|孙 杨
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原标题:《宜昌“老”小区改出“新”生活》
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