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宜昌“老”小区改出“新”生活

2020-05-05 02:17

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

三年前，湖北宜昌被住建部确定为全国老旧小区改造首批试点城市，全省唯一。去年再次入选新一轮全国城镇老旧小区改造试点城市，中西部地区唯一。

两次“唯一”的背后，宜昌老旧小区改造带来了哪些变化？过去的“堵点”“痛点”又是如何疏通的？近日，经济日报记者进行了探访。

改不改居民说了算

“好，好，好！”说起小区改造，家住西陵区建设路小区的刘杰征老人夸赞个不停，原来小区“无人管”，外来人员随意进出，老人早巴望着小区有个门禁系统了。

“群众愿意是实施改造的前提和标准。”若小区居民改造意愿不强，则不急于改造，更不强行改造，坚决不搞“一刀切”。

位于伍家岗区的黄龙小区改造初期居民支持率仅10%，宝塔河街道宝联社区党委书记汪宏芳回忆，由于居民意见不统一，该小区改造被搁置了半年多。

为了改变小区脏乱差的面貌，在街办和社区的指导下，黄龙小区业委会主任沈晓军，带领业主代表前往四方堰等小区实地探访。

“看到变化后，居民们动心了。”汪宏芳说，他们主动找到社区，要求对小区进行改造升级，还相互做起思想工作。2栋楼101业主张奶奶，主动花费2万多元，拆除家中违建，并广泛发动居民。经过社区工作人员、党员们再结对宣传，居民的支持率很快达到100%。

西陵区嘉明花园改造之初，不少居民持观望态度，小区创新采用“点段式”改造方式，先从居民支持率高的三栋楼改起，改造的变化让大家吃下了“定心丸”，带动了剩余楼栋的改造，该小区的自治经验写进中央党校教材。

从“要我改”到“我要改”，居民参与改造的积极性大幅提升，也丰富了资金来源。西坝街道所属的西坝路小区、建设路小区争取原产权单位补助资金近500万用于小区改造的同时，改造前三年，单位还给予每平米2毛钱的物业费补贴。

在居民的积极争取下，农行小区、红光小区等小区争取原产权单位补助资金877万元；嘉明花园小区争取小区物业公司捐出第一年物业费用14.6万元支持小区改造；伍家岗区黄龙小区发动辖区企业对口帮扶出资10万元支持小区改造。

宜昌城区先后对330个老旧小区实施改造，显著改善4万余户、11万多城镇居民的居住环境和生活品质。

改造之后，嘉明花园小区的房价从7000元每平米涨到了9000元，小区居民打心眼里开心；黄龙小改造后一年内，小区内新购置车辆两辆，房屋翻新装修8起，“小区环境好了，停车方便了，整个社区都活跃了起来。”

怎么改百姓拿主意

道宽路净、环境整洁、停车有序……走进宜昌市西陵区北京花园小区，除了这些，朱红色的大门、考究的门楼，都让人感受到一股浓浓的京味儿。

虽位于宜昌中心城区繁华地段，但回忆起曾经的模样，居民们直摇手。路面不平、停车位不够，花坛成菜园，老鼠满处跑。“一到夏天更是蝇虫到处飞，我那小孙子下楼拿个快递，就会被咬得满身包。”B栋楼居民李刚说，更让人恼火的是，下水道经常堵塞。

改变发生在2018年。7月18日，李刚作为小区业委会主任，召集小区业主开会，改造小区环境的提议得到业主们的一致赞同和响应，当天就有91%的居民主动交钱，最终通过业主自筹、政府配套，共筹集资金80余万，小区改造计划正式实施：道路统一硬化刷黑，地下管网整体改造，智能道闸投入使用。

“改什么，我们自己说了算。”李刚介绍，去年小区开展了二期改造。这一次，划定了规范性车位，数量由以前的60多个变为90多个；集中建设了电动车充电桩、建筑垃圾临时堆积房，新购置了700棵月季、20棵桂花树，小区变得更漂亮了。

让居民张红勇开心的是，他所住的A栋成功加装了电梯，享受到了自如上下楼的舒服和幸福。不只北京花园，宜昌已对既有住宅加装电梯52部，市财政对符合条件的既有住宅加装电梯项目给予10万元/部的奖补。

“‘北京花园’成了名副其实的花园。”如今，行走在小区里，李刚觉得格外幸福，为了让小区变好，他和邻居们又开始谋划新一轮改造内容：粉刷单元楼道，配备健身器材，安装休闲座椅，让大家住得更安逸。

新冠肺炎疫情发生后，宜昌市老旧小区改造也发生了新变化。

在西坝街办和平路水厂片区，原本5个杂居小区有4个出入口，广泛征求意见后，生态化封闭了三个，唯一的出入口也新增安装了安装道闸、门禁系统、摄像头以及人脸识别测温系统等设施。

西坝街办党委副书记孙新星介绍，西坝片区的小区小而杂，疫情防控压力大，在改造过程中，除了以片区为单位设置出入口，下一步将探索建立智慧社区，形成包含物联综合管理平台、智慧物业服务平台、社区健康管理平台以及社区生活服务平台在内的立体架构。

重管理通向美好生活

新三天，旧三年，一夜回到改造前。有的老旧小区改造后“好景不长”，就是因为改造后缺乏后续管理。

改造只是第一步，老旧小区改造后如何进行长效管理、持续更新？宜昌探索出了一条自己的路子。

黄龙小区改造后，居民们选择了自治。“陈军负责车辆管理，罗世雄负责绿化、卫生管理，陈卫东负责电梯路灯维护，陈伟负责消防以及日常政策宣传。”业委会主任沈晓军说，大家各司其职，带动居民共建美好家园。

建设路小区、西坝路小区改造好后，所在社区积极沟通，两个小区合体引进物业公司开展日常管理。“物业费7毛一平米，停车费90元每月，但因为住的都是老人，车辆较少，收取的物业费和停车费，仅够11个工作人员的工资。”湖北宜景物业管理公司工作人员孙波说，小区体量小，物业公司几乎没有盈利空间。

宜昌本色现代城市服务有限公司总经理杨红斌介绍，体量超过7万平方米，物业费标准在6毛以上，物业公司才有利润可言。

对老旧小区而言，体量小，收费高百姓不能承受，收费太低物业公司无法运营。为了破解这一问题，宜昌拿出了两条对策。

一方面由单一小区改造延伸至片区化改造，以片区为单位聘请物业公司，实施一体化管理，通过规模化运作降低成本。

人力是物业公司的最大成本。为了降低人力成本，宜昌本色现代城市服务有限公司正在西坝筹建的客户服务中心，目前已完成装修，正在设计软件系统。杨红斌说，这个中心依托智慧物业平台，通过集纳所有服务小区的相关数据，对接公安、城管等部门，对小区物业管理实施集中调度。“建成后，小区留部分人员运维，专业服务人员全区域及时调派，降低人员成本。”

另一方面，引进市场主体参与改造，实行谁改造谁服务，通过多种经营增加收入。在长航新村小区，针对片区老年人占70%的特点，物业公司拟利用废弃幼儿园建设社区食堂和养老中心。“既解决了百姓需求，也为物业公司找到了产业延伸点。”在杨红斌眼里，物业公司提供优质服务是本职，但其赢利点在于居民的无限差异化需求，如养老、托幼、健康等方面。

“随着老百姓生活水平的提高，还会产生更多的差异化需求。”宜昌市住建局局长张毅说，老旧小区改造，改善了环境的同时，也会激发老百姓对美好生活的向往，进一步激发消费新潜力。