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商品房预查封权利人强制执行申请的排除

2020-05-14 16:26
来源:澎湃新闻·澎湃号·政务
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来源:审判研究

作者:罗琳 孙紫瑞

特别提示:凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体,版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点,仅供读者学习参考,不代表本号观点。

2004年,最高法院、国土资源部、建设部联合发布了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《协助执行通知》),其中第十五条规定:下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

《协助执行通知》是我国最早规定预查封制度的规范性文件,此后,国家层面也未再颁布有关预查封制度更多规定。虽然制度供给存在不足,但并未影响预查封制度在实践中的广泛运用。根据笔者以“预查封”为检索词在相关数据库中进行的查询,共检索到法院出具的共计25625份民事裁定书,并且案件数量呈现每年递增的态势。

一、问题和由来

实践中,预查封制度引发争议的典型交易结构如下:

第一,买受人向房地产企业以按揭贷款方式购买房屋,并办理了商品房的预告登记或者房屋买卖合同的备案手续,但未办理正式登记。

第二,同时,买受人与第三人存在其他债务纠纷,第三人向法院申请采取了对商品房的预查封措施,并且在之后的诉讼或仲裁中取得可申请强制执行的生效法律文书。

第三,商品房买卖合同在履行过程中,房地产企业因买受人未按照约定向贷款银行履行还款义务而向银行承担阶段性保证责任等原因,按照合同约定依法解除了与买受人的商品房买卖合同。

第四,当第三人以另案中的生效法律文书申请对预查封的房屋强制执行时,房地产企业往往会向法院提起执行异议或执行异议之诉,要求排除预查封权利人的强制执行,以保障自己对买受人将来的追偿权得以顺利实现。

总结起来,在预查封争议案件中对买受人享有请求权的主要有三方权利人:向银行承担阶段性保证责任的房地产企业、已经办理抵押权预告登记的贷款银行、另案中取得胜诉判决并已申请对商品房强制执行的第三人。

实践中争议发生时,首先提出执行异议或执行异议之诉的一般为房地产企业而非银行,因为银行可以要求房地产企业承担保证责任,其利益暂未发生损失。但面对房地产企业排除强制执行的请求,不同法院的裁判观点未见一致。

二、司法裁判中的主要观点

法院对这一问题的判决有截然不同的两种态度,即支持排除和反对排除,但各个法院支持排除或反对排除的理由仍然存在不同。下文试就具有代表性的观点展开分析。

观点一:支持排除预查封权利人的强制执行

在成都市新川藏路建设开发有限责任公司、吴智明案外人执行异议之诉的二审案件中,四川广元中院认为:首先,根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记的,发生效力;未经登记的,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定。被上诉人翟军(买受人)虽支付了购房款,但还未缴纳契税,及办理产权手续,其对房屋所享有的仅是预期财产性利益,而并非房屋所有权。在物权变动请求未实现之前,案涉房屋仍归属于上诉人新川藏路建设公司(房地产企业)所有。故上诉人新川藏路建设公司主张享有案涉房屋的所有权,本院予以支持。其次,物权具有法定性,不动产的设立、变更、转让和消灭必须经过登记才具有法律效力。若一审法院对预查封的房屋直接进行拍卖处置,即意味着对不动产的权属进行了确认,显然与法律规定相悖。再次,案涉房屋买卖合同已被另案生效判决确认解除,并对案涉房屋的备案登记予以撤销。故被上诉人翟军不再享有过户请求权,一审法院对案涉房屋的预查封的基础条件亦不存在。最后,在本案审理过程中,基于案涉房屋买卖合同的解除,一审法院已对上诉人新川藏路建设公司应返还被上诉人翟军的购房款采取了执行措施用于偿还吴智明(第三人)的债权。综上,上诉人新川藏路建设公司对本案争议房产具有所有权,其享有足以排除强制执行的民事权益。[1]

上述案例中,法院从商品房的所有权、预查封的效力、预查封的基础条件、第三人的权益保障等多个维度出发,较为全面地论证了排除预查封权利人强制执行的理由。根据笔者查询到的相关案例,其他法院的判决理由亦未见能超越广元市中院的裁判理由。

这里尤其需要提及的一个案例,是河北宏峻房地产开发有限公司、袁国亮案外人执行异议之诉的再审案,[2]该案中河北石家庄中院是以再审的方式撤销了一审及二审反对排除强制执行的判决,支持了房地产企业的诉讼请求。

再审法院认为:预查封行为并不影响再审申请人依据《石家庄市商品房买卖合同》的约定行使合同解除权,2018年4月29日石家庄仲裁委员会作出的石裁字[2017]第374号裁决书,解除了张小燕与河北宏峻房地产开发有限公司签订的《石家庄市商品房买卖合同(预售)》,商品房买卖合同解除后,张小燕基于商品房买卖合同取得的物权期待权也随之丧失,继续对案涉房屋采取预查封措施,缺乏事实及法律依据。河北宏峻房地产开发有限公司主张对案涉房屋停止执行于法有据,本院予以支持。判决停止对石家庄市新华区中华北大街370号北郡B区2号住宅楼1单元3101号房产的执行。[2]

观点二:反对排除预查封权利人的强制执行

在张海涛、济南荣恩房地产开发有限公司执行异议之诉二审案件中,山东泰安中院认为:荣恩房地产公司与陈心军、郭旋签订涉案房屋买卖合同后,陈心军、郭旋已将全部购房款支付给荣恩房地产公司,且已经在国土资源及住建部门等行政机关办理备案登记,2016年5月20日肥城市人民法院依据备案登记对该房屋办理预查封性质的查封手续,符合法律规定。根据法律和相关司法解释的规定,预查封的效力等同于正式查封。预查封的目的在于保持标的物的现状及价值,限制债务人及其他人对预查封标的物的处分权,籍以在债务人无法偿还债务时以查封标的实现债权。基于商品房买卖合同的法律性质及预查封的目的,执行此类预查封房产的执行对象应是被执行人因履行商品房买卖合同义务所取得可供执行的财产权益,既包括被执行人因购买该房产而取得的对该房产的物权期待利益,亦应包括购房合同解除后,买受人已经支付的购房款及其他财产利益,二者均应在该预查封的效力之所及。在荣恩房地产公司未将上述财产利益交付预查封法院执行之前,荣恩房地产公司主张排除对该房产的查封和强制执行,应不予支持。判决:准许对被上诉人陈心军、郭旋购买的被上诉人济南荣恩房地产开发有限公司的商品(位于济南市历城区区,编号为YZ2104365,销售[字]20151946756)继续强制执行。

上述泰安中院的判决,主要从预查封对标的物处分权的限制效力等角度,反对排除预查封权利人的强制执行申请,包括预查封措施在买卖合同解除后,对于购房款的延伸效力。

而在洛阳市西工区金骆驼投资担保有限公司、洛阳绿都置业有限公司执行异议之诉二审案件中,河南洛阳中院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定,金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议,人民法院不予支持。本案中,执行法院依据申请执行人金骆驼公司(第三人)的申请,在2015年12月23日即将涉案房产作为何占胜(买受人)的责任财产进行了查封,而判令解除绿都公司(房地产企业)与何占胜之间房屋买卖合同的判决系于2016年3月2日作出,绿都公司要求依据上述判决排除执行的法律依据不充分。按照备案的合同及发票,绿都公司已经收取了全部首付款,因绿都公司的行为有违我国对房地产市场管理的相关政策,且人民法院的判决具有指引性、导向性的作用,故绿都公司的执行异议不应得到支持。[4]

洛阳中院在判决中提出了反对排除强制执行的一个新观点,即虽然买卖合同解除了,但是在已经对房屋进行预查封之后解除的,按照法律规定,以此提出排除执行异议,是不予支持的。

在孙莲红与胡重新案外人执行异议之诉的二审案件中,陕西西安中院同样认为:在本案中,孙莲红与达成公司于2018年1月10日签订的《协议书》并不能直接引起物权变动效力,同时该协议形成于2016年3月9日对涉案房屋采取预查封措施之后,若任由被执行人与案外人在人民法院的采取查封措施之后私下解除商品房买卖合同,再将执行标的卖于第三人,必将助长被执行人转移财产的行为,损害申请执行人的合法权益,使人民法院预查封的制度目的落空。因此,孙莲红的诉讼请求,不予支持。[5]

三、执行请求权排除与否的法律分析

在商品房买卖合同已经解除的情况下,法院是否应予排除预查封权利人申请强制执行商品房的权利?本文对此持应予排除的观点,具体分析如下。

(一)预查封与合同解除

本文讨论所涉及的主要是《协助执行通知》第十五条第(三)款规定的,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋的预查封情形。

上述争议案例中,预查封的对象仅是被执行人将来可能取得所有权的商品房,预查封措施本身并无确认房屋所有权的效力。因此商品房被预查封与商品房买卖合同能否被解除不存在必然联系,房地产企业是否有权行使合同解除权,取决于商品房买卖合同的约定。前文所引的案件中,法院也都已经判决支持了房地产企业解除与买受人签订的买卖合同。

回到实践中,有部分法院对于房地产企业解除买卖合同的诉讼请求是不予支持的。例如:苏州市中级人民法院(2017)苏05民终2668号绿地集团(吴江)置业有限公司与陈利江商品房销售合同纠纷一案、山东省德州市中级人民法院(2019)鲁14民终3089号山东鑫苑置业有限公司、马雷雷案外人执行异议之诉 一案、陕西省榆林市中级人民法院(2019)陕08民终1012号上诉人陕西大豐置业有限责任公司因与被上诉人曹妮、康光军案外人执行异议之诉一案等。为丰富本文的讨论价值,本文对房屋在预查封后,房地产企业是否可以解除商品房买卖合同一并进行分析。

认为预查封后不应当解除买卖合同的裁判观点认为,按照法律规定,查封的被执行人的商品房不能再进行物权变动,而预查封与查封具有同等效力,因此被执行人与房地产企业之间签订的商品房买卖合同不能够被解除,否则将会使得被执行人丧失对商品房的期待利益(在满足一定条件时,可能构成物权期待权)。笔者认为,就上述观点,这里有几点值得进一步反思。具体理由如下:

其一,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第二十六条的规定:被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。根据该条规定,法律并不禁止查封后与财产有关的负担行为的设立或者解除,原因在于不动产物权作为登记才能生效的权利,负担行为不会产生财产移转的法律效果。

实践中,针对被执行人已被查封的商品房,并不禁止被执行人与第三人签订新的商品房买卖合同或者解除已经订立的合同。《查封规定》第十八条第二款更是明确规定:第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除,但人民法院可以依据申请执行人的申请,执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。根据对法律“举重以明轻”的当然解释原则,预查封相较于正式查封,不应当更为严格。

其二,在上述争议案件中,预查封的商品房自始至终未登记在被执行人的名下,被执行人只是享有在一定条件满足后请求房地产企业办理商品房所有权登记的请求权。房地产企业按照合同约定解除买卖合同的行为,并没有使得买受人的权利发生任何不利变化。

综上,在房屋买卖合同解除后,买受人不再享有对房地产企业相应的期待利益(或物权期待权),按照《协助执行通知》第十五条的规定,预告登记的效力消灭。房地产企业有权向人民法院申请解除预查封,排除执行。

(二)预查封状态不具备强制执行的条件

在上述争议案例中,房地产企业也都已经取得了法院判决商品房买卖合同解除的生效判决。虽然《协助执行通知》第十八条规定,预查封的效力等同于正式查封,但必须明确预查封不是正式查封,否则便不会有《协助执行通知》第十六条土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记才能转为查封登记的规定。

案例中的商品房买卖合同都已经被法院判决解除,因此丧失了办理物权登记的请求权基础,预查封登记便无法转为查封登记。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定,[6]没有办理正式登记不属于被执行人的财产,因而是不能进行拍卖、变卖的。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封,不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。[7]因此争议案件中的商品房在买卖合同解除后,已经不具备申请强制执行的基础,作为债权人的第三人直接依据预查封措施申请强制执行不具有合法性。

有观点认为,在房地产企业未将解除买卖合同应当返还给被执行人的房款交付给预查封法院执行之前,对于开发商主张排除对预查封房产强制执行的,应当不予支持。笔者认为,上述观点值得商榷。

商品房买卖合同解除后,被执行人取得的是要求开发商返还已付房款的请求权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十九条的规定:债务人的财产不能满足保全请求,但对他人有到期债权的,人民法院可以依债权人的申请裁定该他人不得对本案债务人清偿。该他人要求偿付的,由人民法院提存财物或者价款。按照该条的规定,作为债权人的第三人有权申请法院对被执行人享有的对房地产企业的房款返还请求权进行保全。同时在《查封规定》第十八条第二款中,也明确规定人民法院在受理申请执行人的申请后,才可以执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。如果没有第三人的保全申请,便在房地产企业提起的执行异议之诉中径行要求其将房款交付给预查封法院,与尊重当事人民事行为意思自治的基本原则不符,与民事诉讼当事人是否行使、如何行使依法享有的民事权利和诉讼权利的基本原则不符。

(三)关于反对排除观点的思考

有观点认为,商品房买卖合同是在法院已经预查封之后解除的,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议复议规定》)第二十六条第二款规定,房地产企业依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的,人民法院是不予支持的。对此我们认为,应当注意到法院是在执行异议之诉中适用《异议复议规定》规定的,而《异议复议规定》是执行异议的审查标准,并非执行异议之诉的审查标准。[8]执行异议与执行异议之诉虽同为执行中对于第三人权利的救济制度,但性质不同。执行异议作为执行程序,追求效率优先的原则,执行异议之诉作为审判程序,追求公平优先的原则。执行程序规则并不必然适用于审判程序。

退一步讲,即使可以参照适用《异议复议规定》,但是在上述执行异议之诉案件中,房地产企业并不是对预查封措施提出执行异议,而是对法院对预查封房屋的拍卖、变卖等处分性强制措施提出异议。而商品房买卖合同解除时是在法院对预查封房屋的拍卖、变卖之前,难以符合《异议复议规定》第二十六条第二款规定的情形。

结语

因此,笔者在分析预查封与合同解除的法律关系、申请强制执行的条件以及法律适用的基础上,认为在商品房买卖合同业已解除的情形下,应当支持房地产企业排除第三人强制执行的请求。第三人在预查封措施被解除后,可以转而向法院申请保全买受人对房地产企业的房款返还请求权,以保障自身债权的实现。

      

注释:

[1]参见四川省广元市中级人民法院(2019)川08民终1492号。

[2]参见河北省石家庄市中级人民法院(2018)冀01民再278号。

[3]参见山东省泰安市中级人民法院(2019)鲁09民终994号。

[4]参见河南省洛阳市中级人民法院(2019)豫03民终834号。

[5]参见陕西省西安市中级人民法院(2019)陕01民终5427号。

[6]《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定:在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

[7]最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要。

[8]参见王毓莹:“起草人详析如何区分执行异议与执行异议之诉”,载《法影斑斓》微信公众号2018年5月10日。

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