西安老旧小区改造：城市微单元的共建共治与共享

在前期试点的基础上，去年开始，城市老旧小区改造工作在全国铺展开来。西安市也在其中。

改造一新的海纳小区。记者 汪曼莉摄

2019年11月，西安市出台《西安市老旧小区改造工作实施方案》，提出用两年时间，重点对绕城高速范围以内，2000年以前建成，环境条件差、配套设施不全或破损严重、管理服务机制不健全，且具有合法产权、未列入危房或棚户区拆迁范围的老旧小区，按照小区实际和居民意愿开展改造工作。该方案还列出了具体的时间表：确保2021年6月前完成绕城高速以内80%的老旧小区改造工作。

这一目标和时间节点的提出，与2021年即将在西安召开的第十四届全运会不无关系。为迎接十四运，西安市提出并实施了创文、“三改一通一落地”等多项工作，老旧小区改造是其中的重要组成部分。在迎十四运和加快国家中心城市建设的背景下，西安市实施全市老旧小区升级提质，调动小区居民和相关单位积极性，共同参与，成果共享，营造共建共管共治共享社会治理格局，最终实现的是人民群众的获得感、幸福感和安全感。

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“一区一策” 群众参与

娄本辉全程参与了西安老旧小区改造工作的推进。作为西安市住房和城乡建设局城市建设处副处长，他对这项工作格外上心。“截至目前，已开工建设1436个小区，建筑面积2077.7万平方米。”7月24日，娄本辉向记者介绍。

这一数据与7月3日西安市政府新闻发布会上公布的“开工1318个、1999.2万平方米”相比，工作又有了较大的推进。“这一方面是时间节点的要求；另一方面，之前我们实施了部分老旧小区改造试点，给此次工作的开展积累了不少经验。”娄本辉说。

娄本辉所说的试点工作，肇始于2013年，在学习其他城市经验的基础上，西安市启动了老旧小区改造试点。“此次试点范围较小，仅涉及143个小区，但是对小区吃水难、用气难、路不平、灯不明等群众反映强烈的问题，我们进行了解决。可以说，虽然试点范围小，但改造内容比较多。”娄本辉说，试点工作是一种探索，为后期政策的制定奠定了基础，也为工作的开展提供了一定经验。

工人正在拆除防护网。通讯员 王朋岗摄

随后，2015年，西安市政府办公厅印发《西安市老旧住宅小区更新完善工程实施方案的通知》，明确了改造范围和改造内容。改造范围集中在西安市城六区，改造对象是1995年以前建成交付使用、近5年未列入危旧房和棚户区改造计划的老旧小区。改造内容是整治违章搭建、打通消防通道，消除小区安全隐患，修补破损道路、更新老化管网等。因为有前期的试点，2015年实施的改造有明晰的政策依据和制度保障，探索出的“一区一策”、群众参与的工作方式也被沿用于这一次的老旧小区改造。

当然，前期的探索也暴露出一些问题。“统筹推进的工作机制没有形成，如消防通道打通、健身器材安装等在改造中难以同步推进实施，同时长效管理推进力度也不大。”娄本辉说。

因此，此次在全市更广范围开展的老旧小区改造，西安市建立了由市级住建部门牵头，市级其他部门共同指导，区县政府、开发区管委会作为实施主体，负责实施辖区内老旧小区改造的工作机制。同时提出创新老旧小区业主自治管理模式，实现小区后续管理的正常化、专业化，保持改造效果。工作中还要求充分尊重群众意愿，调动小区居民和相关单位积极性，共同参与，成果共享。

02

共谋共建 成果共享

据了解，本次西安市老旧小区改造，初步拟定了2500个小区，改造内容涉及4大项64小项。

工人们正在进行老旧小区外立面改造。通讯员 王朋岗摄

2019年9月，西关街道桃园社区副主任李萍拿着详细的改造项目清单，开始在馨泰花园小区挨家挨户征求意见。馨泰花园建成于2000年，共4栋168户居民。“初期民意调查中，居民提了很多意见和建议。”桃园社区党委书记兼居委会主任贾毅说，“管道堵塞、道路破损等老旧小区的通病，在这个小区中一个都不少。”

“征求意见中，居民们除了提出解决管道、道路问题等要求外，还强烈呼吁解决小区配电箱放置位置影响居民进出、小区绿化少、暖气改造等问题。”贾毅告诉记者，在随后的整治过程中，经社区协调，目前已与供电局达成一致意见将解决配电箱的问题，同时将拆除与隔壁小区的围墙换成栏杆并增加绿植，也联系了天然气公司给居民安装壁挂炉。目前，群众关注的民生问题，大都得到了解决。

因为疫情原因，今年4月，馨泰花园小区施工队进场施工。然而，尽管前期98%的住户签字赞成改造，在实际施工过程中，贾毅还是碰到了意想不到的困难。“5月拆防护网的时候，仅有40%的住户签字同意拆除。”贾毅说。

怎么办？除了社区工作人员上门做工作外，贾毅充分发动社区群众共谋共建。“让同意拆防护网的住户，跟我们一起去做工作。让已经拆除防护网的住户把自己的经验和体会分享给不同意拆除的住户，然后根据不同住户的情况分别给出解决办法。”贾毅告诉记者，这种发动群众自治共同推进工作的办法效果明显，7月20日，馨泰花园小区防护网全部拆除完毕。

“此次老旧小区改造，要求是推进居民共建共管，组织群众积极参与老旧小区改造。这一点就是体现在前期方案征集群众意见、过程公开接受群众监督、结果交给群众评判等方面。”娄本辉告诉记者。据了解，西安市老旧小区改造方案提出根据实际情况和居民意愿进行综合改造，在各区县的推进过程中，制度已经明确，例如征求意见需做到规划方案设计之前必须下到小区充分摸底，形成初步设计；设计方案做好后再听取居民意见，根据意见修改完善，之后才能进入公示阶段。“没有这些程序就无法进入施工阶段，必须80%以上的小区住户签字同意。居民自主参与、共谋共建，在这次的老旧小区改造中充分凸显。”娄本辉表示。

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创新机制 治管并举

7月29日中午，下班回家的西安市新城区海纳小区居民王沛，在楼梯口的门禁处靠刷脸进了家门。

工人们正在施工。通讯员 王朋岗摄

在这次老旧小区改造中，海纳小区充分考虑居民实际和结合群众意愿，安装了智慧安防系统，刷脸进家门只是其中的一个功能。新城区向阳社区党委书记魏小静告诉记者，这个安防系统首先是确保居民安全，在小区围墙周界等重点部位安装了25套高清摄像头和智能分析设备；其次是居民通过后台或手机小程序不仅可以进行住址、人员信息录入，还能进行访客管理和物业保修等功能。“这就把物业、安防等关联在了一起，形成一种新的管理形态。”魏小静说。

“这个系统安装后，也给我们工作减轻了不少负担。”王沛说。王沛是海纳小区家委会主任，家委会成员共8人，其中7人都是小区居民。“依靠这套系统，我们对小区房屋、人员、车辆等的管理就更便捷、安全、成体系。”王沛告诉记者，目前，海纳小区改造工作已处于收尾阶段，她计划吸纳小区一部分居民成为志愿者，大家共同出力维护小区环境和安全。

“考虑海纳小区老年人比较多，向阳社区也没有养老服务中心，我们在海纳小区临街位置正在建设一个养老服务中心。”魏小静说，除了开设阅览室、健身房、老年餐厅外，还将设立30张床位用于老人日间照料。“我们与小区隔壁医院也达成了初步意向，将开展‘医养结合’服务小区老年人。如果后期进展顺利，这个养老服务中心还将辐射整个向阳社区，社区400多名老人可受益。”魏小静说。

7月20日，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》出台，其中提出推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新。

“在老旧小区改造中，我们坚持建管并重，建立健全长效管理机制。按照‘创新机制、治管并举’原则，充分发挥属地管理功能，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。”娄本辉说。

据了解，为推进后期长效管理机制的建立，西安市住建局于近日起草了关于加强老旧小区改造后物业管理的指导意见。省住建厅也印发了《关于加强物业管理区域内住宅小区公共收益管理的通知》。“老旧小区大多缺乏物业管理，如果缺乏长期维护和运营管理的机制，改造后的效果也难以长期保持。把业主自治、物业管理、维修资金等长效管理机制建立起来，才能既改得好也住得好。”娄本辉说。（记者 汪曼莉）

来源：陕西日报

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· · 监制 | 孙文生

审核 | 余诚忠

原标题：《西安老旧小区改造：城市微单元的共建共治与共享》

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