官宣！重大调整！直接影响你家的房子

来源：综合自国家税务总局官方网站，21财经搜索、观察者网等

8月11日，十三届全国人大常委会第二十一次会议闭幕，契税法经表决通过，将于2021年9月1日起施行。

契税法按照税制平移的原则，将现行有效的契税免征政策予以明确，规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

此前契税法草案授权国务院根据经济社会发展需要可规定其他减免税情形，但未明确具体范围。契税法细化了这一授权条款，进一步明确了关于减免征税情形的范围，规定国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可免征或减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

对比1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》，本次通过的契税法，以下几点值得关注：

1、契税税率为3%至5%。

2、明确契税免征政策：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税；法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

3、合同确定的成交价格作为计税依据。

4、此前契税法草案授权国务院根据经济社会发展需要可规定其他减免税情形，契税法明确了具体范围：根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

契税提高到5%？莫慌！

特别提醒的是，由于目前买房通用的契税是1-3%，所以当看到《契税法》中关于：契税税率为3%至5%的表述时，不少人会误解这是加税了吗！？

甚至中介圈已经开始借此炒作买房恐慌：

冷静，其实1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》中，早已规定契税税率为百分之三至百分之五。但各省市可以根据实际情况确定差别税率。

同理，《契税法》中细看条款同样可以看到这一表述：

目前，买房如果是首套房的话，建筑面积小于90米的，交纳总房款1%的契税；建筑面积在90-144平米的，交纳总房款1.5%的契税;建筑面积在144平米以上的，交纳总房款3%的契税；如果是二套房的话，不管面积大小统一为总房款的3%。

专家解读：

资深地产人郑大源（广州大源按揭代理服务有限公司 总经理）：

今天的房产热点新闻，大概就是契税调整到3%-5%，从2021年9月1日起实施。由于当前的住宅交易契税是1%，1.5%，3%，故而很多人就释放出一个信号，契税即将提高，请尽快买房。

其实这是错误的导向！务必警惕。

首先1997年出台的契税暂行条例就是3%-5%，也就是新出的契税条例仅仅是将暂行条例转换为正式条例，契税没有调整，也没有增加。

其次，当前的契税1%（首套面积90以下），1.5%（首套面积90以上），3%（二套）其实是广东省出台的细则，住宅交易契税按照3%执行，但是首套契税有优惠。

如果本次正式条例实施后，需要各省出台自己省的细则，如果细则依然是实施优惠政策，那么相当于本次出台正式条例没有任何调整了。

故而请大家不要误导，具体等待各省出台细则，尤其是看是否出台优惠政策。

不如多关注《契税法》中免征范围的变化，更有价值。

什么是契税，你了解吗？

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既然聊契税法，那要就先来聊聊契税是什么。

如果问起，恐怕很多人会这么回答：房屋买卖时，办房产证时要交的一种税。

这种答案，虽说根源于亲身经历，却既对也不对。

在所有税收中，契税是种很特别的税。

这要从契税怎么来的说起。

大约在东晋的时候，中国开始征收一种税，名字叫“估税”。人们买卖田宅、牛马等的时候，如果立有契据，官府就要征税，买卖双方都要缴，卖方缴3%，买方缴1%。

这税缴了有什么好处呢？

官府会把这些契据登记在案，将来如果因为所有权产生纠纷，就有据可查了。在官府登记过后，想把别人的土地、房屋冒为自己的，可能性会很小。

这就是契税的由来。

只不过因为买方是主要的受益者，让卖方缴税，不大合适。所以，大约在宋朝的时候，这种税改成由买方承担，而且主要适用于房屋、土地买卖中。

由买方承担，这是契税的很重要一个特点。

▍契税和房屋、土地权属转移有很大关系

契税还有一个特点：一般的税都要靠政府工作人员去征，契税却是往往要靠纳税人自觉向政府申报投税，请求发给契证。

报纸上、电视上，时不时能看到这样的新闻：很多年前就买了房子，因为种种原因，却没去办房产证，结果原房东把房产证拿去抵押了，自己花钱买下、住了好多年的房子，不是自己的了……

这种新闻里没详细说清楚的“种种原因”，很多时候要么是买房人想“省下”契税，要么是原房东“好意劝告”：不去办房产证，可以“省下”契税。

这种“省下”有着巨大的风险，因为它意味着产权得不到法律保障。

因为没办房产证而不时出现的各种官司，就是明证。

因此自古以来，向来有这类说法：“地凭文契官凭印”“买地不税契，官司没凭据”。

通俗一点，就是：因为有不动产买卖行为了，产生契约了，这个契约需要得到政府保护，所以要交契税，而买卖这个动作的发起方是买方，这种政府保护行为的受益者也是他，所以契税由买方缴纳。

聊到这里，大家应该明白契税是怎么一回事了。

亮点在哪里？

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聊了什么是契税后，就可以来聊聊和契税法相关的事了。

这要提到两部行政法规：一部是1950年政务院颁布的《契税暂行条例》；另一部是1997年10月1日施行的《中华人民共和国契税暂行条例》。

但既然契税关系着产权这么重大的事，显然需要一部国家法律来调整，这就是契税法制订的背景。

这在法律上，叫作“拉高层级”，而拉高层级，则意味着能获得更强的法律保护。

再聊契税法本身，上面有哪些值得注意的地方呢？

主要是这句话：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

这段话的意思是：是房产证、土地证上，夫妻之间不管是“加名字”、“减名字”、“换名字”或变更共有份额，都不用缴契税。

再说法定继承人这一段。

这段话的意思是：法定继承人继承土地、房屋，不用征契税。

这里要注意的是：在我国法律中，“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

契税主要出现在买卖行为中。这种法定的继承行为，还有夫妻之间转移财产，和买卖行为之间的差别是很大的。

我国目前契税税率一般为3%至5%。就算按照《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，在房产方面，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

免征力度是相当大的。

一旦通过，就是在法律上作了明文规定，对法定继承人，还是夫妻双方，确实重大利好，但这一点要注意：它并不涉及到买卖。

相关信号，千万别误读！

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聊到这里，本来对契税法差不多就介绍完了。

众所周知，在涉及到房产、土地方面任何一个细微变化，人们都会很关注。

于是契税法草案提交审议的新闻一出，确实有不少人会思考：这对楼市，究竟是不是利好呢？

网上近期出现的那些“重大利好”，也是希望引导人们往这方面去想。

其实，这部法律所传递出的信息，是相当中性的。

首先，契税免征并不表示其它税、费也免收，还是要按照各个城市所规定的去缴纳的。

其次，法定继承人通过继承承受土地、房屋后，契税是免征了。但当所继承的房屋再次出售时，又会按照二手房的销售对待，相关税费按二手房标准执行。

这里还有一点要说明，免征契税所针对的对象只是法定继承人，如果非法定继承人继承房产，就属于受赠行为，就需要缴契税了。

这还不算，非法定继承人将来出售受赠房屋时，如果受赠房屋不是唯一的住房，原购房时间又没超过5年，减去相应税费后，还是要按20%的税率来缴纳个人所得税。

所以，如果以赠与方式获得的房屋，长期自行居住没有任何问题，如果要出售，相关税的问题，还是要考虑一下。

另外，既然契税很多时候是根据成交价格来确定征税额的，那么能不能“做低”价格来“避税”？这也是不行的，因为草案里规定：成交价格、交换价格差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关参照市场价格依法核定。

所以，对这部法律的关注点，还是应该放在契税法如果通过后，将对个人产权起到进一步保护作用的方面，而不是放在网上有些人所称的“重大利好”上。

那可能只是营销的噱头。

以下为全文：

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原标题：《官宣！重大调整！直接影响你家的房子》

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