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全民普法｜每日一"典"：房屋出卖后，原房主翻悔不配合办理产权登记，怎么办？

2020-08-26 15:51

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

以下文章来源于我思故我在，作者周国军

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案例

1997年12月11日张三与李四签订了一份房屋买卖协议，约定：坐落在广汉市雒城镇桂花街×幢底层的门面营业房一间，是张三私有财产，现由王五租用；在征求王五同意后，张三现将此房作价12.2万元卖给李四；房屋买卖中发生的土地使用权出让金，由张三负担；税金及过户费，由李四负担；公证费双方各负担一半；房屋出卖后，原租赁协议继续有效；双方应当遵守协议，如一方违约，应向对方支付违约金5000元。

12月11日，双方办理了房屋买卖协议的公证手续。同日，李四付给张三现金12.2万元，张三出具收条后将房屋交给李四。李四以出租人身份，继续出租该房至今。涉案房屋是1993年9 月张三从广汉市建设开发总公司购买的商品房，该房屋占用的土地是划拨取得。广汉市土地管理部门证实，广汉市人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。

在张三和李四办理房屋买卖协议的公证时，张三尚未取得该房屋占用土地的使用权证。办理公证手续10日后，张三以自己的名义取得了面积为8.30平方米的划拨土地使用权证。由于双方当事人在签订房屋买卖协议后都搬过家，而且互不通知，以致失去联系，该房屋的产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理。

1999年3月2日，李四单方到房屋行政管理部门申请办理房屋产权变更登记手续时，因张三阻止，未能办成。

那么，张三阻止李四办理房屋产权变更登记，能得到法院支持吗？

学法

民法典第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

明理

法院认为，张三与李四签订的房屋买卖协议，依法成立。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”

张三在房产所有权未依法转移的情况下，以各种不正当理由表示翻悔，有悖诚实信用的原则，有损交易的安全，不予支持。双方在协议依法成立后，因搬家时不履行相互通知的义务以致失去联系，不能及时按约定办理房地产权属变更登记手续。对此，双方都有过错。李四反诉请求判令张三承担违约责任，亦不予支持。双方当事人应当依照法律的规定，按照协议的约定继续履行。据此，法院判决：

一、张三与李四订立的房屋买卖协议依法成立。

二、张三于判决生效后30日内，履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务。

释法

民事法律行为的生效，是指法律行为应符合法律规定，而能够引起民事法律关系的设立、变更或者终止的法律效力。民事法律行为成立之后，具备生效的要件才能使民事法律行为发生法律上的效力，发生设立、变更或者消灭民事法律关系的法律后果。

公义

本案的焦点在于张三、李四双方所签订的房屋买卖协议是否有效。协议标的是坐落在广汉市雒城镇桂花街×幢底层的门面营业房一间，是张三的私有财产。该房屋占用的土地虽然是划拨取得，但当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后，转让该土地上的房产。

张三通过与李四签订协议转让房屋，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不损害国家和社会公共利益，依据民法典第一百四十三条，双方所签协议依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。

应当指出，根据区分原则，所谓“房屋的转让应进行变更登记方为有效”一语，是指双方通过签订协议，虽然买卖房产的协议能够成立，但是若不登记，则不发生房产所有权转移的效力，不是指买卖协议本身不能成立。在房屋买卖协议成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依协议建立的债权债务关系依然存在。张三以产权没有变更为由主张房屋买卖协议无效，其理由不能成立。

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