太有用了！通过中介买卖房屋如何避坑？这份指南送给你~

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伴随着楼市的火爆，不但新房一般需要摇号购买，二手房买卖也非常火爆，房屋买卖居间业务激增，由此衍生出大量房屋买卖合同纠纷。

近三年来，开化法院共受理房屋买卖及租赁类合同纠纷案件288件，其中涉及居间业务的共233件，占总案件数的81%。

那么作为有刚性需求的“小白”通过中介买卖房屋如何维护自身权益，有效“避坑”呢？

请看以下案例：

01

开法12368热线

群众

最近看上一套房，但最后没买成，中介却要收我全额的费用，这合理吗？

法官

这是不合理的呦!

根据《合同法》第四百二十七条规定：居间人未......

《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

《房地产经纪管理办法》第十九条规定：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。

因此，房产中介在未促成房屋买卖的情形下仍收取全额中介费用是不合理的，但应根据房产中介机构实际提供居间服务支付合理的费用。

02

买房子发现中介费用太高了，我能不能和房主解除合同后，自行达成买卖合同？

这是不可以的。在从事民事活动中应当遵循诚实信用原则。如果已经和房产中介谈好居间业务的相关费用后，又恶意解除合同企图私下自行达成房屋买卖合同的，属于违约行为，要对房产中介承担违约责任。如果觉得中介费用过高，可以事前和房产中介进行磋商哦！

03

群众

我在中介挂了一套房，双方签订房屋买卖合同，但无明确的买方，仅约定此后按中介的要求过户到指定人的名下，然后中介伺机出售，反复“倒房”赚取房屋差价，我该怎么办？

针对这种情况，大家要学会通过参照房屋买卖的合同范本签订规范的房屋买卖合同来维护自身权益。无论买方还是卖方，和房产中介的关系是一种居间合同关系。房产中介不是房屋买卖的相对人。在签订合同时注意要有明确的卖方或者买方。签订房屋买卖合同后要诚信依约履行，避免矛盾纠纷的产生。

法官

04

我有个亲戚买二手房时，和中介协商定好了房价。中介公司没有经房主同意就要求买方支付定金，并且代房主出具了收条。后来房主知道后，不认可该交易价格，拒绝接受定金，也不愿意出售房屋。

中介公司擅自收取定金的行为未经房主追认的话，属于无权代理行为。可以要求中介公司履行双方签订的定金合同中确定的双倍返还义务。

关于委托代理，民法典的规定与民法总则基本保持一致。

根据《民法典》第一百七十一条第一款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

另根据《民法典》第一百七十一条第三款之规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。

温馨提示

大家在通过房产中介买房卖房时应当签订规范的房屋买卖居间合同或者其他房屋经纪服务合同来维护自身权益，避免矛盾纠纷的产生。

房屋买卖居间合同应当包括以下内容：

房屋居间服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房屋经纪人员情况；

房屋经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；

服务费用及其支付方式；

合同当事人的权利和义务；

违约责任和纠纷解决方式等。

如果在房屋买卖居间关系中发生纠纷协商不成的，可以申请行业协会和行政主管部门进行调解，调解不成的可以向法院提起民事诉讼。

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审核|洪志刚

文字|林宇琼

编辑|周宇

原标题：《太有用了！通过中介买卖房屋如何避坑？这份指南送给你~》

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