站在历史潮头十年：孙宏斌一手执矛一手握盾

编者按

房地产是中国市场经济发展历程中，最跌宕的一个行业，也是最受争议又一路昂扬向上的一个行业。很多时候，人们都同意，房地产和房地产企业能有今日之成就，都是“因势成人”，拜国家和时代所赐。

“因势成人”这话肯定没有错。但，还需补上一句：“因人成势”。没有那些敢于吃螃蟹和具有企业家精神的房地产企业领袖，行业和企业的发展就会成色有变。2020年是一个不平常的年份，再有一个季度，企业都要交上年度业绩，值此历史档口，中国房地产报推出“地产企业家”系列，剖析系列标的，共寻行业前路，分享发展思想。

是为本系列第一篇，关于孙宏斌，关于巨头长成。

何欣/发自北京

“只有两个企业家摔倒后，可以爬起来，孙宏斌就是其中一个。”这是一位网友在社交平台上发表的对融创董事局主席孙宏斌的看法。

今年是融创中国控股有限公司（以下简称“融创”）上市十周年。这十年里，融创实现了合同销售额增长77倍的跨越式发展，排在碧桂园、恒大和万科之后。上市第一年，融创在年报中写下了理想——立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。

在最新一年的年报中，这句话已经消失不见了，融创用了另一种方式将这句话体现在了2020年中期报告的数字中——自2010年上市起，融创实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。

对上市十年所取得的成绩，孙宏斌用了一个词“特别满意”。

融创是孙宏斌在而立之年创办的公司，十年前在港交所上市。之前融创只是一家区域小型房地产开发商，如今成为了一家全国化的大型综合企业集团，排名行业第四。

孙宏斌今年57岁，早过了知天命的年纪，戴起了眼镜，头发也不再像以前那么乌黑，两鬓旁有了明显的白发。

这一生他都在冲破社会各界对房地产企业家的固有印象，向更高更大的目标继续进发。对于融创的未来，孙宏斌已经布好了局。

知来路，明去处

从融创的发展步伐上，可以看见顺驰中国控股有限公司（以下简称“顺驰”）的影子。都是从天津起步，然后拿地扩张布局全国，并都由孙宏斌一手创办。但融创与顺驰的结局不同，融创活得好，在港交所成功上市，并在业内有了自己的一席之地。

2003年，无论对顺驰，还是对融创，都是一个重要的历史年份。

这一年，在天津房地产开发市场，顺驰已经占领了15%的市场份额，并且还拥有近百家直营连锁店和二百多家社区协作店。在天津房地产市场站稳脚后，孙宏斌开始扩大顺驰的版图，在全国各地买地。截止到2004年3月，顺驰进入了北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、成都、长春、保定、武汉等城市，获得的土地项目超过10个，面积超过5000亩。

2003年，顺驰向外的口号提得再多的一句就是“做房地产NO.1”。当年7月，中城联盟在重庆召开例会。孙宏斌在会上发言时傲气地说：“顺驰的目标就是全国第一，也就是要超过在座诸位，包括王总（王石）。”

台下的王石闻言，很不悦回答道：“不可能”。

以当时顺驰的财力和拿地速度比较，确实风险大。当时有媒体算账称，2003年顺驰的自有资金不足10亿元，但顺驰年底前应该缴纳的土地出让金就已经超过70亿元，典型的“锅多盖少”。

王石也替孙宏斌算过一笔账：顺驰通过高地价的投标策略攻城略地，2003年年底，顺驰预缴的地价款在70亿元以上，2004年一季度预付资金规模100亿元。从资金看，除非有强大的财团或者银行做后盾，否则孙宏斌按预期交地价款是不可能的事。

对王石和外界的质疑，孙宏斌的回答很简单：靠销售回笼资金。

天有不测风云。孙宏斌和顺驰不计代价争夺地王，维持现金流靠的是房子尽快预售，付款尽量延后。对于资金需求庞大的房地产行业，资金链条如果紧绷，只要一个项目不能按计划推进就会影响全局。随后的宏观调控，把顺驰的资金链打断了， 2006年9月，孙宏斌与香港路劲集团签署股权转让协议。

有了“顺驰之鉴”，融创在发展的时候，孙宏斌把公司安全放在了首位，以现金流安全为纲。

几乎在每年的年报中，融创都会强调 “在保证现金流安全的情况下拿地”。按孙宏斌的说法，“不会被同一块石头绊倒两次”。

“我们对市场判断比同行快半年”

2019年12月5日，融创发布了医疗康养品牌“融爱家”。被媒体问到1至11月销售额超越万科有没有庆祝一下时，孙宏斌回答：“那是个意外……我们明年还会保持第四。”

2013年，融创成立10周年，以547亿元的合约销售金额位列全国房企第11名。孙宏斌当时表示，“对于融创来说，实现千亿元销售额只是时间问题，我不会考虑这个事，我现在想的就是做好具体的一个个项目，继续学习和提高融创的产品品质。”

融创打造的高端精品产品在业内获得了好评。以北京西山壹号院项目为例。北京西山壹号院是融创打造的高端精品产品，于2011年下半年入市，入市之后以30.5亿元网签额获得北京下半年销冠以及年度前三名。2012年，以50亿元的销售额名列北京住宅销售亚军，全国前三。2013年，西山壹号院网签突破60亿元，夺当年北京商品房、商品住宅双冠，单盘业绩位列全国前三。

孙宏斌多次公开表示，任何一个企业要发展，产品一定是第一位。在孙宏斌看来，产品、现金流、企业发展三者之间的关系是：产品做得好，（现金流）又很安全的话，发展就变成必然了。

产品观之外，2016年是融创攻城略地的一年。1月至9月融创在全国招拍挂土地市场拿下了42宗土地，有20宗被冠以“地王”称号。

对外界又提起的顺驰联想，孙宏斌表示，“融创从来没有高价抢地，我看好它，是因为我觉得它不贵。我认为它贵的时候，我们就不会买了”。

对拿地扩张布局全国，孙宏斌有自己的市场判断。2016年在接受媒体记者采访时，孙宏斌表示，“这些年来，我们的节奏把握得还不错，过去别人一直在三四线城市布局的时候，我们一直坚守一线城市。但当大家在一线城市抢地的时候，我们布局了一些强二线城市。”

“融创对市场的判断，一般比其他开发商快了半年，这就是融创安全的地方。”孙宏斌说。

与土地储备面积一起增加的还有融创的净负债率。2016年融创的净负债率由2015年的75.59%上升至121.5%。

对外界的资金担忧，融创表示，净负债率的上升乃是由于截至2016年12月31日止年度，为抓住市场机遇迅速完成一线、环一线及核心城市的全国化佈局而使得借贷规模有所增加。

这次大规模扩张拿地、全国化布局，融创和顺驰不同的是，融创有了充足的现金流作“盾牌”。

也是这一年，融创的销售额突破了千亿大关。2016年，融创实现合同销售金额约人民币1506亿元，同比增长约120.8%，行业排名上升至第七位。

2017年，包括旧改等协议状态的土地，融创土地储备共计约2.18亿平方米，整体货值约人民币3万亿元，并且超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

充足高质量的土地储备成为了融创发展的“矛”。

在接下来的几年，融创的销售额都取得了亮眼的成绩。2017年至2019年，融创的销售额分别为3620亿元、4608亿元、5562亿元，并且稳居行业第四。

“没有失败就没有成功”

在房地产业内，孙宏斌有“白武士”和“并购王”之称。在外界看来，孙宏斌就是一直“买买买”。但孙宏斌认为，自己买的东西并不多。

2019年，孙宏斌向外界用数据统计了融创这8年来并购所花的钱。“我们买的东西挺少的，8年加起来（并购）花了2000亿元，但卖了2万亿元的货值。”

说这句话的那天，融创完成了一笔152.6亿元的并购：2019年11月27日，融创发布公告称，融创西南集团将收购云南城投集团持有的环球世纪（成都环球世纪会展旅游有限公司）51%的股权与时代环球（成都时代环球实业有限公司）51%的股权，两个项目的交易对价共计152.69亿元。

这笔152.69亿元的交易，孙宏斌只用了1个小时。

在并购方面，孙宏斌有一套自己的打法：知进退。

2017年7月23日，孙宏斌在社交平台发了一段话，其中谈到“我们知进退，在放弃上没有人比我们更决绝，比如放弃绿城、佳兆业、雨润”。

2015年，融创准备收购雨润、佳兆业、绿城，最后因一些原因都放弃了收购，但孙宏斌并没有停止并购的脚步。

截至2017年年底，融创收购或认购了北京链家、乐视网、乐视影业、金科地产、大连万达商业等公司的股份。

有细心的记者统计，2017年以来，孙宏斌用于收购土地和投资的钱，已达1000亿元。

在孙宏斌的并购战中，并非没有失手的时刻。最不成功的并购要数乐视，他在这一次并购中摔了一个大跟头，投资的165亿元全部亏损，计提为零。

2017年9月1日的融创业绩发布会上，孙宏斌被问及乐视的问题时，掩面而泣，乐视带给他的是一份“不可承受之重”。但孙宏斌称对这笔投资并不后悔，“没有失败就没有成功，投资乐视不后悔。但投资乐视的逻辑是对的，是投资消费升级板块。这是一个成长的经历。”

诗和远方

2020年，这是一个“意外”不断的年份，房地产不仅必须接受新冠疫情突如其来的冲击，还要承受宏观调控以及来自融资“三条红线”的阻击。

即使这样，孙宏斌说，“今年我们是最从容的一年，我们对市场的判断一直是对的。”“融创上半年抓住了市场的窗口，不断降低负债，调整了融资结构和融资成本。”

十年时光一瞬，房地产经济周期多轮起伏，融创新势力陡然崛起。如果从融创收购的项目来看，也会发现类似的判断。在积极布局土地之外，融创还在开发新业务。

目前，除了地产主业外，还布局了融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养等战略板块。业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等范围。

关于融创未来的增长点，在之前的一次采访中，融创执行董事兼行政总裁汪孟德表示，文旅集团和地产业务是分开管理的独立集团，更加专业，也更加体系化，能够提升融创的运营和盈利能力，提升行业的竞争力。从长远规划上，融创希望这个板块是中国在文旅地产上最具行业竞争力的，是我们未来一个新的业务增长点。

2017年，融创与万达形成战略合作，收购了万达旗下文旅项目91%股权，完成了对文旅板块的布局；2018年，融创成立了融创文旅集团，并通过此前与万达的交易，收获了一支架构完整、经验丰富的文旅团队，成立了融创文旅设计院、文旅建设事业部，实现了对文旅城从产品设计、建设到运营的一体化管理；2019年，融创成立了环球融创会展文旅集团。

数据显示，2019年融创文旅全年收入增长约41%，达人民币28.5亿元。

此前，孙宏斌表示，“文旅板块是诗和远方，我们投资的就是诗和远方。”

而对于降低杠杆率，今年3月份的时候，孙宏斌提出2020年融创要做三件事情：一是降融资成本，二是优化资产结构，三是谨慎拿地、拿对地方、拿对时间。

融创这样的“好学生”，开始显露出“做难题”的本领——包括融资、负债和拿地。往后看，2020年已经只剩余三个月，融创的降低融资成本和拿对土地的成绩，已经显现。

记者注意到，今日上午9点48分，融创中国(01918)出现大手买入，成交量为29.1万股，成交价为30.9港元，涉资899.19万港元。而截至今日下午3点，融创中国每股报价31.3港元，市盈率5.49，市值为1458.95亿港元。

在波云诡谲的房地产世界，融创这辆战车，以及孙宏斌的打法，还在向前、向好继续开进。