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浦东迪士尼新镇 “国开行式”城镇化的上海机会

澎湃记者 计思敏

2014-07-23 07:25 来自 地产界
       
        城镇化是个机会,前提是你得有钱。
       在上海,由非政府辖属商业公司主导下进行一级土地开发的新城项目,美兰湖新镇可能是第一个。国开金融副总裁左坤是这么概括美兰湖的:配套啦,学校啦,环境啦,都是他们(指负责实际一级开发的上海置业)政府没掏一分钱获得个漂亮的小城镇。
       左坤说:“我曾经让施总(上海置业董事长施建)算了笔账你挣了多少钱,他说过去十年挣钱了六十七个亿。”
       话说美兰湖已经没啥地了,想想最初的地价和目前的房价,必须承认是个大提升。于是澎湃记者的眼光必须放远,告诉你上海第二个类似项目在哪里。
       答案是浦东原六灶镇(已经并入川沙)。项目很神秘啊,虽然上置集团占了40%的股份,但在两家上市公司上置集团有限公司(01207.HK)和中国新城镇发展有限公司(01278.HK)的2013年报里都没有出现。
       可以判断它比美兰湖项目推进速度肯定要快一点儿,原因在于,主导这个项目的是我国那个巨大的财主:国家开发银行!由于靠近迪士尼,这个项目在国开的文档里被命名为“浦东迪士尼新镇”。
       一期可出让用地超过2.3平方公里
       看一下国开金融对于这个项目的描述。
       上海浦东迪士尼新镇项目位于浦东新区心脏地带——原六灶镇,项目距浦东机场15公里,距高铁上海东站3公里,与建设中的迪斯尼乐园一路之隔。总面积15平方公里,分两期开发,首期4.6平方公里,可出让商住用地不低于总用地50%。
       项目定位:以旅游服务、现代都市工商业为主导的“国际乡村快乐小镇”。
       
       项目公司由国开金融、上置集团、川沙新镇政府联合发起设立,注册资本10亿元,三方股东出资比例分别为40%、40%、20%。
       资料显示,国开川沙(上海)城镇投资发展有限公司于2013年9月底完成工商登记、税务登记和企业代码登记,正式落户川沙。
       接下来,和澎湃记者一起看规划。
       据规划图纸显示,上海市浦东新区川沙新镇六灶社区项目,四至范围东至规划吉秋路,南至焙灶港,西至南六公路,北至六灶港。规划用地面积214.23公顷,建设用地面积188.38公顷。规划建设内容包括居住用地、公共设施服务、基础教育设施、道路广场、市政公用设施、绿地等。
       地块指标(居住用地):
       
       
       商业是这里:
       
       据拆迁安置办相关人士透露,02-01、03-01、07-01、08-01地块有可能成为迪士尼四期项目拆迁安置房源的地块。在这里:
       
       
       采访的时候,项目公司负责人没有对澎湃记者说具体地块上市时间,但据澎湃记者的了解,已经有开发商拿到了土地推介手册。
       “国开式城镇化”的赚钱效应
       国开行算是政策性银行,但国开金融更关注回报。很简单,你投了钱,必须得挣到更多。
       国开金融说:浦东新区已承诺授予开发公司独家开发权,并在土地出让指标、土地收益等方面予以支持。
       根据《理财周报》,国开上海新城镇发展基金的浦东六灶项目中,城市发展基金按照土地整理成本300万/亩,土地价值8年内由现有550万/亩逐渐增至1000万/亩。保守测算,IRR将超过25%。
       了解下国开金融的城镇化运作。国开金融有限责任公司是国家开发银行下属全资子公司,于2009年8月成立,注册资本金达350亿元,主要从事私募股权基金(PE)、直接投资、投资咨询和财务顾问等业务。2012年,注册资本金增加至476亿元。城镇化是其一大重要板块。

       
        
       国开行对他们城镇化运作模式的描述是这样的:
       在传统土地财政模式下,一次性拍卖土地虽然使地方政府获得短期收益,但却难以分享未来城镇发展的长期收益,同时政府也难以在土地二级开发中发挥有效影响力,不利于城镇化的统筹协调发展。国开金融与地方政府合作成立市场化运营平台,有助于为地方政府带来长期稳定价值。
       一是共同持有城镇化发展中的战略性资源和经营性资产(城市运营性基础设施,以及高端写字楼、酒店、商业和休闲设施等)。
       二是讲合作平台实现资本市场上市,打造区域发展的市场品牌,获取资本市场的超额收益。在央企基本完成上市目标后,具备条件的地方国企,特别是从事城镇综合开发的市场化机构有望走向资本市场,这将是一个重大战略机遇。
       2013年10月10日国家开发银行旗下的子公司国开国际(国家金融的香港上市平台),落实以14.4亿港元,认购中国新城镇逾53.47亿股新股,国开国际持股增至54.32%,成为中国新城镇最大股东。
       最后看一下他们的全国布局,很惊人的。
       
澎湃新闻报料:4009-20-4009
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关键词 >> 浦东迪士尼新镇,国开行录入编辑:计思敏
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