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成绩单|祥生控股:“三高”模式终结,前景不明朗

澎湃新闻记者 俞冰礼
2021-02-01 14:55
来源:澎湃新闻
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【编者按】2020年房企业绩有升有降,股东或喜或忧,但全行业须共同面对现实:商品房销售总额摸上“天花板”;“三道红线”“五档分类”新规夹击;30强房企中24家股价下跌,跌幅最大的近乎腰斩;全年超过400家房企破产;2021年到期债务规模预计将创历史地突破1.2万亿大关……落实“房住不炒”要求,防范金融风险,地产行业去杠杆已成定局,规模必将让位于可持续发展,“高杠杆、高负债、高周转”必成绝响。

谁能适应新形势,在新一轮竞争中占得先机?如何转变发展模式,提质增效,让真实的业绩与市值相匹配,让鲜花与掌声名副其实?部分企业已提前进行战略调整,也有企业尚未作出清晰判断,2020年房企成绩单或可窥一斑。

规模突破千亿之后,祥生控股集团有意放慢扩张步伐,但其追求的“高质量弹性发展”之路将走向何方,还不明朗。

中国指数研究院发布的数据显示,祥生2020年实现合约销售额约1306亿元,排在中指院百亿房企排行榜第30位。

根据祥生官网及招股书,祥生起家于浙江诸暨,2003年进入上海,2007年在上海开发了第一个住宅项目祥生福田雅园,2015年将总部迁至杭州,2019年上海总部开始运营,2020年11月在港交所上市。

早年祥生偏安浙江一隅,2015年销售额破百亿后开始加速,从百亿到千亿,只用了三年时间。据中指院统计,祥生2015年销售额为109亿元,2018年达到1071亿元,年复合增长率高达约114.2%。

祥生招股书认为,2016年起采纳“1+1+X”扩张策略,为其业务带来显著增长。“1+1+X”指的是立足浙江省,渗透泛长三角区域,并扩展至其他具高增长潜力的城市。

查看招股书可知,祥生的业务以浙江省为主。截至2017年、2018年、2019年,以及2020年4月30日,祥生物业开发及销售的收入中分别约51.8%、71.4%、62.5%及52.4%来自浙江。截至2020年7月31日,祥生应占土储总建筑面积约为2382.5万平方米,其中约1187.3万平方米位于浙江,占比为49.8%;205个处于不同开发阶段的项目中107个项目在浙江。

事实上,祥生规模高速增长背后是其高周转、高负债、高杠杆的经营模式。

2016年,祥生提出“36781”的快周转策略,即“3个月内动工、6个月内开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正”。2017年,“36781”升级为“25710”,即“2个月内动工,5个月内开盘,开盘当日销售去化70%,10个月内现金流归正”。

正是在这种高周转策略支撑下,祥生销售规模得以迅速膨胀,并在2018年突破千亿大关。

据招股书陈述,祥生“于往季记录期间,遭遇若干不合规事件”,其中包括29家项目公司在取得建筑工程施工许可证前施工,被处以合计2110万元罚款;27家项目公司因在取得建筑工程规划许可证前、在建筑图纸获批前施工等被罚款1620万元。

上述不合规行为或为此前高周转策略产生的副作用,祥生认为不会产生重大经营或财务影响。

高周转模式强烈的资金需求,亦令祥生负债高企,现金流吃紧。

招股书披露,截至2017年、2018年、2019年12月31日,及2020年8月31日,祥生借款总额分别约为258.7亿元、290.7亿元、285.3亿元及414.4亿元。

截至2017年、2018年、2019年12月31日,祥生净资产负债比率分别约为1376%、736%、360%。

2017年和2018年,祥生经营性现金流净额分别约为-123.3亿元和-5.1亿元,2019年这一指标回正为约35.2亿元,到2020年4月底再次转负为约-31.7亿元。

参照“三道红线”新规,截至2020年4月30日,祥生“备考”资产负债比率为90%,净资产负债比率为426%,现金与短期借款比率为0.5。

祥生表示,倘“三道红线”新规生效,“我们将无余裕并须确保计息负债不再增加。”

根据中指院统计,2017-2020年,祥生拿地金额分别为359亿、265亿、170亿和218亿元。从土储投入可以看到,突破千亿之后,祥生有意放慢了扩张步伐。

2020年11月18日,祥生在港交所挂牌上市。登陆资本市场在一定程度上缓解了资金焦虑,祥生上市后依然在以较高溢价拿地。2020年12月18日,经过240轮竞价,祥生(与浙江省交投联合)以上限价竞得浙江嘉兴一住宅地块,溢价率31.28%。12月22日,祥生经过336轮竞价竞得浙江衢州一商住地块,溢价率71.79%。

不过,祥生的股价表现并不理想。据统计,2020年7家在港上市的内房股中,年内跌破发行价的只有祥生控股一家。相比之下,早祥生几个月上市的另一家内房股港龙中国年内上涨17.81%。

在监管新规压力之下,祥生已看到行业去杠杆的趋势,“三高”经营模式不可持续。

祥生控股集团行政总裁陈弘倪接受媒体采访时也曾表示,“2019-2020年祥生速度的确相对过去几年慢下来了,但这也正常。规模固然重要,但房企增长仅仅看规模,就太简单,祥生千亿之后追求‘规模+利润’并举的高质量弹性发展道路。”

值得关注的是,祥生2017-2019年营收分别约为62.9亿、142.2亿、355.2亿元,复合年增长率高达137.6%。即便如此,于2017年及截至2019年4月30日止,祥生依然录得年(期)内净亏损约2.86亿元及1.16亿元。

“1+1+X”策略中的各项,比例如何分配更有利于成长?规模和利润如何平衡?“弹性”如何体现?集团架构调整伴随着高管变动和大规模裁员传闻的祥生,前景尚不明朗。

    责任编辑:陈贇
    校对:徐亦嘉
    澎湃新闻报料:021-962866
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