以案说“典” | “跳单”的认定及法律后果

2021-05-07 16:32 来源:澎湃新闻·澎湃号·政务

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山东法院民法典适用典型案例06
“跳单”的认定及法律后果——蓬莱区某中介公司诉初某中介合同纠纷案
裁判要旨
“跳单”行为是指买受人或者出卖人与中介公司签署了委托协议,中介公司按照协议履行了提供资源信息并促使买卖双方达成交易的义务,但是买卖双方或者其中一方为了规避支付中介费,绕开中介公司而私自签订买卖合同的行为。委托人在接受中介人服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,仍应当向中介人支付报酬。
基本案情
2020年12月,初某为方便孩子就近上学,计划购买一套学区房,遂找到蓬莱区某中介公司,委托其帮助寻找合适的房源。双方签订《购房委托协议》,约定初某委托中介公司提供房源、看房及中介服务,初某应于购房成功后给付中介公司报酬,即购房款总额的1%。
协议签订后,中介公司为初某提供了一套毗邻某中学的学区房,并先后两次带领初某实地看房,期间双方多次通过微信、电话等方式沟通看房、购房事宜,初某对房屋很满意,意欲购得此房。后初某通过朋友打听到房主联系方式,绕开中介公司与房主私下协商购得此房,并办理了过户登记手续。
事后,中介公司多次与初某协商,要求初某支付报酬,均被初某拒绝。2021年2月,中介公司将初某诉至烟台市蓬莱区人民法院,要求初某支付报酬及违约金。
裁判结果
烟台市蓬莱区人民法院受理该起案件后,充分发挥速裁团队的审判特点,以“法官+人民调解员”工作模式全方位、多角度展开诉前调解。
办案法官综合运用民法典关于“跳单”行为的新规定对本案辨法析理,明确告知初某,其与中介公司签订的《购房委托协议》系双方真实意思表示,且不违反相关法律、法规规定,该协议合法有效。中介公司已按约履行了提供信息机会、媒介服务的合同义务,初某逃避支付报酬的“跳单”行为成违约。依据法律规定及合同约定,初某应向中介公司支付报酬并承担违约责任。
与此同时,人民调解员结合公序良俗及社会主义核心价值观中诚实信用的内容对初某晓之以情理,着重说明诚实信用不仅是中华民族的传统美德,更是现代社会每个公民安身立命的根本,若“跳单”行为及其背后的价值观在社会上大行其道,将给包括初某在内的所有社会群体造成不可估量的损害。
经过法官及调解员的调解工作,初某同意当庭一次性给付中介公司报酬10000元,该案调解结案,最终案结事了。
案例解读
本案中,初某虽然是通过朋友与房主沟通后签订买卖合同,但其接受了中介人的服务,并利用中介人提供的服务签订了合同,其为少交、不交中介费而绕开中介人直接与房主订立合同的行为,符合“跳单”违约的构成要件,即:(一)委托人接受了中介人的服务;(二)委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务;(三)委托人绕开中介人直接订立合同。
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果:委托人在接受中介人服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。该条文作为分则部分的新增规定,明确禁止“跳单”行为,认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。此外,即使中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容,委托人利用中介人提供的独家资源或者服务后绕过中介人达成交易的,中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。
之所以容易发生“跳单”,是由中介合同自身特征决定的。中介服务合同的客体是服务行为,该客体的非实体性往往会使接受服务一方在向服务提供方支付对价时产生极度的心理不平衡,容易产生“不让中间商赚差价”的想法。但在商品经济社会,凝结在商品中的无差别人类劳动才是商品价值的终极度量衡,所以中介服务合同中的服务行为作为中介人基于自身信息资源优势及现实劳动付出的凝结,理应被尊重并收获合理对价。
“跳单”行为不仅会损害中介人、委托人的利益,而且不利于房地产行业的健康发展。对中介人而言,中介人在中介活动中积极服务,提供适合的房源与交易机会,为委托人节省了大量人力物力,委托人在满足自身需求的同时理应为自己的获益“买单”。“跳单”是对中介人辛勤付出的践踏,损害了中介人的合法权利。对委托人而言,其本可通过中介服务,规避房产交易风险、保障购房资金安全,但因委托人跳开中介,无法获得有保障的中介服务,没有专业的服务机构保驾护航,一旦发生问题,往往赔了夫人又折兵,轻则“花钱买教训”,重则“钱房两空”。进一步讲,“跳单”更是房地产交易行业恶性循环的助燃剂,加深了委托人与中介人之间的不信任,扰乱行业的规范和秩序,不利于房地产市场的健康发展。
民法典首次将禁止“跳单”行为上升到法律层面,对违背契约精神的行为进行了严格限制。该项新规不仅有利于保障中介人、委托人的合法权益,也有利于促进房地产市场的平稳、有序、健康发展,更有利于在全社会弘扬诚实守信的传统美德,形成人人重承诺、守信用的良好风尚。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第七条 民事主体从事民事活动,应当遵循诚实信用原则,秉持诚实,恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 委托人在接受中介人服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。
法官简介王丽娜,现任烟台市蓬莱区人民法院审判监督庭副庭长,一级法官,法律硕士。曾获得烟台市中级人民法院授予的三等功、蓬莱区委、区政府嘉奖等荣誉称号。
一审独任审判员:王丽娜 法官助理:李宁 书记员:王凤娴
承办人:烟台市蓬莱区人民法院 王丽娜
编写人:烟台市蓬莱区人民法院 李宁
审定人:芦强

原标题:《以案说“典” | “跳单”的认定及法律后果》
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