征求意见！事关宜昌老旧小区改造

6月10日

宜昌市人民政府官网发布

关于《宜昌市城镇老旧小区

改造提升五年行动（2021-2025年）

实施方案（征求意见稿）》

公开征求意见的通知

为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和湖北省人民政府办公厅《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（鄂政办发〔2021〕19号）精神，全面推进我市城镇老旧小区改造工作，市旧改办组织起草了《宜昌市城镇老旧小区改造提升五年行动（2021-2025年）实施方案（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见。欢迎社会各界通过以下途径和方式提出反馈意见，意见反馈截止时间为2021年7月8日。

1.电子邮箱：

ycszjj@yichang.gov.cn；

2.通信地址：宜昌市体育场路7号建管大楼7楼；邮政编码：443000。

宜昌市城镇老旧小区和

城市棚户区改造工作领导小组办公室

2021年6月9日

宜昌市城镇老旧小区改造

提升五年行动（2021-2025年）实施方案

（征求意见稿）

为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和湖北省人民政府办公厅《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（鄂政办发〔2021〕19号）精神，全面推进我市城镇老旧小区改造工作，结合实际，特制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，按照中央决策部署和省委、市委工作要求，践行以人民为中心的发展思想，牢固树立“公园城市”理念，以“党建引领筑基、共同缔造聚力、治管并举固本”为主线,按照“打造完整社区、推动城市运营、夯实基层治理”的要求，遵循“基础类应改尽改、完善类能改则改、提升类积极推进”的原则，以“优化环境、完善功能、营造场景”为重点，推动城镇老旧小区改造。

（二）工作目标

到2022年底，各地形成较完备的城镇老旧小区改造制度框架、政策措施和可持续发展工作机制，到2025年底，全市基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。改造后的小区成为“设施完备、安全健康、环境整洁、配套齐全、管理有序、文明和谐”的美好家园，居民的获得感、幸福感、安全感明显增强。

二、改造范围

改造范围主要是指城区及各县市（城关镇）范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），重点改造2000年底前建成的老旧小区，2000年后建成且符合改造条件的小区按一定比例逐年纳入改造计划。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造计划统一组织实施。已纳入棚户区改造计划的，不属于城镇老旧小区改造范围。

三、重点任务

（一）加强统筹谋划

1.开展调查评估。根据《完整居住社区建设标准（试行）》以及《宜昌市城镇老旧小区改造评估标准》，坚持问题导向，组织开展全面调查摸底，摸清城镇各类老旧住宅小区房屋、土地及相关基础设施、权属情况、群众改造意愿、筹资能力、引入社会资本可行性等基本情况，并实现坐标定位，分类评估，登记造册。

2.编制规划计划。以国民经济社会发展规划和国土空间规划为依据，充分考虑区域内涉及城镇老旧小区相关基础设施和公共服务设施改造需求，将城镇老旧小区改造与文明城市、卫生城市、节水型城市、园林城市等创建活动相结合，与县城品质提升、雨污分流、城镇污水提质增效、海绵城市、垃圾分类等重点工作相结合，科学编制2021—2025年城镇老旧小区专项改造规划和项目改造计划，计划根据实际情况可进行动态调整。涉及城镇老旧小区的各类设施、相关管线增设或改造计划应与城镇老旧小区改造计划有效对接，同步实施。

3.推进连片改造。结合居民意愿、多元投资、拆旧更新、街区改造、设施完善、社区治理等情况，按照统一规划、统一设计、统一改造、统一管理的方式，统筹实施城镇老旧小区改造及周边高度关联的城市更新、租赁住房、历史文化街区保护等项目，改建、新建基础设施和公共服务设施，完善社区基本服务功能，构建完整居住社区，打造“15分钟生活圈”。

4.提升改造水平。建立宜昌市城镇老旧小区改造工作专家库,充分发挥专家学者在城镇老旧小区改造中的评审、咨询和技术指导作用。推动与大专院校成立研究中心，加强城镇老旧小区在社会治理创新研究、公共空间场景营造、精细化施工作业、商业化运营指导等方面的研究。鼓励各县市区通过技术咨询、建立社区规划师制度、组建共同缔造工作坊等形式，不断提升城镇老旧小区改造的策划、投资、规划、建设、运营等专业化水平。

（二）精心组织实施

5.明确实施主体。各县市区政府要统筹考虑项目实施、设施运营和后期管理等因素，委托市属、区属国有企业，或结合招商引资工作，采取“投资+设计+施工+运营”一体化招标等方式吸引央企、大型民企及其他社会资本作为实施主体，具体负责项目建设各项工作，同时加强工程质量安全监管，严格执行相关技术规范，建设优质工程、安全工程。鼓励国有实施主体将财政投入资金作为项目资本金，充分运用改造片区人、地、房、物、技等资源，搭建投融资平台，提升改造水平，实现老旧小区宜居度的整体提升。

6.推动社区治理。充分发挥基层党组织统领全局、协调各方的作用，搭建街区议事会等交流渠道，开展由基层党组织引领的形式多样、组织有序、实施规范的基层协商，对居民意愿强、参与积极性高、拆除违建主动、愿意接受后期物业管理的优先改造。深入开展城镇老旧小区美好环境与幸福生活共同缔造活动，全面推广运用“宜格微治理”平台，广泛发动小区居民参与方案制定、拆除违建、捐资捐物、矛盾化解、施工监督、后续管理、改造评价等各个环节，让群众共同解决社区内公共事务，不断提升居民运用线上线下多维度多层面协商议事能力。

7.强化示范引领。做好城镇老旧小区改造试点示范,重点探索在统筹协调、项目生成、资金分担、市场参与、金融支持、群众共建、项目推进、资源利用、长效治理等方面的体制机制。逐步营造邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等场景，打造“有颜值、有文化、有温度”的社区环境。每年，每个县市区不少于1个示范项目。

8.注重历史传承。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求,注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街区肌理，保护好历史文化街区、历史建筑、传统街巷肌理、风貌建筑和古树名木，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

9.编制改造方案。列入改造计划的城镇老旧小区由确定的项目实施主体组织编制改造方案。改造方案由项目基本情况、居民意见调查、现状主要问题、改造内容及方式、改造风险评估、投资概算、资金筹措及平衡方案、智慧小区建设、长效管理方案等构成。改造内容中必须包括违法建（构）筑物拆除、雨污分流改造、消防安全整治、弱电线路规整、环卫设施配套，鼓励将电梯加装纳入老旧小区改造内容，暂无法纳入的，应在老旧小区改造设计中考虑后期电梯加装需要，预留安装位置。

10.加强资金筹措。老旧小区的改造资金应当结合拟改造项目的具体特点和改造内容，按照湖北省人民政府办公厅《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》规定，通过居民合理出资、政府财政支持、企业单位投资、原产权单位补助、管线单位出资、公共收益补充、申请专项债券额度、金融机构信贷支持、社会力量参与等渠道筹措改造资金。鼓励各县市区积极申请中央和省级补助资金，所争取资金全部下达项目所在县市区财政，专项用于老旧小区改造。对城区范围内老旧小区改造项目，市、区两级资金分担按原有政策执行。合理统筹教育、文化、体育、民政、卫生、残联、公安、经信、城管等部门符合条件的资金用于城镇老旧小区改造。

11.规范资金使用。涉及城镇老旧小区改造的中央、省级及市级财政专项补助资金，中央预算内资金等要按政策规定规范使用，做好资金管理，确保达到年度资金使用绩效目标。基础类改造资金主要从政府财政支持中予以解决；完善类、提升类改造资金按照共建共享原则，由政府、居民、社会资本共同筹措，各县市区应结合实际，明确居民出资比例，其中门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后等改造费用由居民自行承担，电梯加装部分鼓励提取个人住房公积金用于建设。

12.项目有序实施。建立适合城镇老旧小区改造的质量安全监管机制及相关配套制度，实现过程可监督、责任可追溯、绩效可量化、群众满意度可感知。严格落实工程招投标制度，选择管理能力强、信誉信用好的施工及监理公司实施改造工程，落实专人负责，严格工程监管。加强对改造过程中监督管理，严格按图施工，公示改造信息，落实土方开挖、管网改造、施工围挡、施工防火等施工安全措施，杜绝安全隐患。鼓励采用工程总承包（EPC）、全过程工程咨询服务等推进项目建设。实施中要尊重民意，加强沟通，科学谋划，精心组织，明确工作任务和时限要求，落实责任到人，充分调动各类资源，快速、有效、稳步推进改造工作。各街道办事处、社区居委会、物业企业、产权单位、专营单位等要积极配合做好协调工作，确保改造工作顺利进行。改造工程项目完工后，市级及各县市区审计部门要适时主动介入，加强对改造项目的审计监督，严防出现工程偷工减料、挪用套取改造资金等问题，使项目建设既符合上级文件要求，又符合老旧小区改造工作实际。

13.消除安全隐患。对于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不全、适修性较差，且被鉴定为C级、D级的危险房屋，可以采取维修或拆除的方式进行整治，并优先配套建设面向社区的养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施，提升环境品质。

14.植入新兴业态。结合老旧小区周边的业态和公共服务配套设施情况，对社区需求、既有空间资源进行详细研判，重新梳理、统筹、“再规划”。采取腾退闲置空间、盘活闲置资源、对接电子商务平台等手段，引入社会资本从事产业投资、产业运营，开展居家养老、社区助餐、家政服务、电子商务、快递代收、维修保养、美容美发等生活服务，布设智能快递柜、快件箱、无人售卖机等智能终端，对接供水、供电、供气、供暖、医疗、教育等公用事业服务平台，为居民提供线上线下服务，提升城市活力，拉动城市经济，构建宜居宜业生活圈。

15.推动违建拆除。在改造中坚持“先拆违后改造”原则，有效治理老旧小区内各类违法建（构）筑物，对建筑物立面、屋顶、四周及附属设施私搭乱建的各类违法建（构）筑物进行有序拆除，对违法违规占用楼道、疏散通道、消防车通道及公共绿地共用部位乱堆乱放杂物、圈地私用等突出问题进行集中清理。

16.物业先行介入。鼓励实施主体通过新建、重组、引进等方式，组建公益性物业服务实体，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，在改造前期先行对接业主委员会或社区居委会，依法依规签订小区物业服务合同，优先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤、设施维护保养等物业服务，配合推进改造提升工作。鼓励各县市区对提前介入改造，能严格执行物业管理制度并经考核评定达标的老旧小区给予补助，补助资金专项用于小区公共部位、共用设施设备维修。

17.健全长效管理。依法依规成立业委会，提高业委会履职能力，建立健全小区管理制度，引导居民积极参与小区改造和长效管理工作，自主选择专业化物业管理和业主自治等多种模式，保障改造成果可持续。制定城镇老旧小区改造后的长效管理方案，推进物业管理全覆盖，实现“一次改造、长效管理”。健全住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，引导业主通过公共收益补充、分期续筹、房地产转让环节补足等方式对住宅专项维修资金进行续筹，原则上老旧小区受益居民按小区内居住房屋建筑面积筹集住宅专项维修资金。

（三）完善支持政策

18.加快项目审批。将老旧小区改造各类审批事项纳入工程建设审批体系，组织各有关部门和管线产权单位等对老旧小区改造具体方案进行联合审查，优化项目立项、用地、规划审批程序，简化施工许可证办理手续，提升项目审批效率。对不增加建筑面积、不改变既有建筑功能和结构的城镇老旧小区改造项目，以及不涉及规划条件调整的项目，无需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，无需办理建设工程竣工规划核实，可不申请办理施工许可。改造项目完工后，由项目建设单位召集相关部门、参与单位、居民代表等进行项目联合验收。

19.突出用地保障。加强既有用地集约混合利用，在保障公共利益、安全以及法律、法规和技术规范的前提下，按法定程序办理相关手续。在不违反规划且征得居民同意的前提下，支持整合小区内空地、腾空土地及周边存量土地，建设物业服务用房等配套设施和公共服务设施。对利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态的，5年内可继续按原用途和土地权利类型使用土地，可不增收土地价款，可实行用途兼容。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。

20.金融税收支持。对能够实现项目收益与融资自求平衡，且满足债券发行条件要求的老旧小区改造项目，支持通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。创新城镇老旧小区改造方式和融资模式，在不增加政府隐性债务负担前提下，鼓励将多个城镇老旧小区与相邻的棚户区、老城区、老旧厂房、城中村、集贸市场、停车设施、商业设施等改造（建设）项目统筹，通过项目整合、设计施工一体化、片区化改造等方式，引入社会资本参与有关设施的设计、建设、运营，实现资金回报平衡。认真落实国家、省相关税费减免政策。

21.整合存量资源。加强服务设施、公共空间共建共享，统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违建、临时建筑，腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。支持对既有用房实施改（扩）建，开展养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区服务，加强社区阵地规范化建设，不断完善社区管理服务功能。

22.鼓励加装电梯。将老旧小区住宅加装电梯工作纳入社区协商议事重要范畴,细化协商议事流程。利用政务信息服务平台,开展项目咨询、调解、受理和预审服务。以政府购买服务方式,开展社会组织参与老旧小区住宅加装电梯的培育、指导、巡查工作，建立电梯企业、设计单位、社区规划师、法律顾问、志愿者参与的“一站式”服务平台。统筹加装电梯与城镇老旧小区改造工作，综合实施管线迁移、绿化迁改等事项，避免重复施工。推广井道工厂化制作，现场装配式安装。鼓励在符合消防、结构安全等相关规定的前提下实现平层入户，但应严格控制平面尺寸。

23.完善停车设施。有条件的小区可结合小区道路交通条件，建立完善弹性停车、错时开放、潮汐停车、共享停车等机制。在小区周边非交通性道路或支路设置夜间临时停车位，对小区居民实行优惠停车。在改造中完善充电电源配置和布局，加大充电桩（站）建设力度，支持居民区多车一桩、临近车位共享等合作模式发展。对不涉及土建工程的机械式立体车库，且设施内部空间无人员活动的，原则上按特种设备安装办理手续，无需办理用地、规划、环评和施工手续。鼓励在老旧小区改造中推广应用立体停车设施，吸引社会资本参与老旧小区范围内立体停车设施建设。鼓励企业对现有停车位进行信息化改造，与城市信息模型深度融合，实现供需一张图、无人值守、网上寻位、线上管理。停车设施可依法设置广告。

24.探索新型技术。加大应用大数据、物联网、第五代移动通信、“互联网+”、绿色建筑等新技术，深化城市大脑应用，高水平打造未来社区应用场景，提升老旧小区品质，改善社区环境，构建特色服务，助力碳达峰、碳中和。通过透水铺装、绿色屋顶、下沉式绿地、雨水花园、生物滞留设施等方式推进老旧小区海绵化改造。加大建筑加固、结构防水、磷石膏建材、预制装配式建造、电梯加装、日常生活智能化在老旧小区改造中的应用研究。

四、实施步骤

（一）前期准备阶段（2021年6月底前）

各地要对照实施方案工作要求，结合本地实际，制定本地区城镇老旧小区改造五年行动工作方案，编制规划计划，列出项目清单，积极申报项目。向群众大力宣传城镇老旧小区改造的重要意义，强化群众主体地位，提高群众参与感、认同感。

（二）组织实施阶段（2021年7月至2025年10月底）

各地按照进行摸底调查、组建自治组织、开展意见征求、提出改造申请、确定改造计划、开展项目设计、联合审查方案、办理建设手续、进行现场施工、组织竣工验收、收集项目资料、建立长效机制的工作流程开展改造。

（三）巩固提升阶段（2025年12月底前）

对各地开展城镇老旧小区改造工作进行综合评价，总结经验，完善推进机制，建立健全长效管理制度，提升改造水平，促进城镇老旧小区提档升级。

五、保障措施

（一）加强组织领导。市城镇老旧小区和城市棚户区改造工作领导小组办公室要落实组织协调和督促指导责任，市直有关单位要加强政策协同、工作配合、指导监督。县市区人民政府要落实主体责任，建立政府主要领导指挥、住建部门组织实施、相关职能部门参加的工作协调推进机制，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，切实加强工程质量安全监管，严把项目方案设计、施工组织实施和联合竣工验收关，每年12月底向市级人民政府报告工作落实情况。

（二）广泛宣传引导。深刻认识城镇老旧小区改造是一项超越于设施建设工程本身的一项综合工作，充分调动群众、专业机构、社会力量参与城镇老旧小区改造工作的积极性、主动性，组织社区基层做好政策解读和沟通解释，发挥党员模范带头作用，畅通参与渠道，及时回应社会关切，形成社会各界支持、居民积极参与的浓厚氛围。

（三）强化督导考核。将城镇老旧小区改造工作纳入市委市政府对各县（市、区）年度目标考核范围。建立完善城镇老旧小区改造考核机制，确保目标任务、政策措施、工作责任落实落细。建立完善日常巡查和月通报制度，对政策措施落实不到位、行政审批推诿扯皮、项目建设进度缓慢、质量安全问题突出的通报批评、限期整改、约谈提醒。

原标题：《征求意见！事关宜昌老旧小区改造》

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