东莞出台新房售价申报新规：不用配套、商业多为由提高售价

7月9日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知》（以下简称《通知》）。其中提到，住建部门在用成本法测算住宅销售价格时，不再将配套房屋、设施的土地成本和建安成本分摊计入房价，并且参考当前区域基准房价核定。

另外《通知》称，东莞市住建局将根据近一年内新建商品住房的申报销售价格及网签销售价格、二手住房网签交易价格以及自然资源、税务部门对区域地价、房价的分级管理、住宅建造品质等因素，确定各镇街当前房价基准及调节系数，该系数将作为新建商品住房销售价格申报的重要参考依据向社会公布。近一年内无在售新建商品住房项目的镇街，参照房价水平相近的镇街或用成本法测算确定基准价。

在这份《通知》中提及，以招拍挂方式出让（以土地摘牌时间为准，下同）的居住用地（含商住用地），到达限价前成交或到达限价后以竞配建和（或）终次报价方式成交的土地价格，视同竞得人已充分考虑该地价对将来可售房价的影响，并已明确知悉以下房屋、设施的土地和建安成本已在成交地价中折减。

具体来看，土地出让文件中约定需无偿配建并移交政府的房屋、设施（包括但不限于安居房、商业办公用房、车位、用地红线内外的市政道路、公园绿地、文体设施等）；根据相关法律法规、建设用地出让条件等要求配建的配套设施及社区公共服务用房（包括但不限于幼儿园、中小学、垃圾收集站、公共厕所、社区肉菜市场、邮政所、社区居委会、党员活动室、社区警务室、社区综治办和人民调解室、社区卫生、计生服务站、星光老人之家、社区图书室、社区配电用房、公共开关房等）。同时，住建部门在用成本法测算住宅销售价格时，不再将以上房屋、设施的土地成本和建安成本分摊计入房价，并且参考当前区域基准房价核定。

此外，《通知》印发之日起，以招拍挂方式出让的商业比例较高的商住用地（R2+C2用地），成交地价视同竞得人已清楚知晓商业与住宅在地价成本上的差异，并充分评估将来商业部分销售、运营的成本及风险，商业比例将不作为核定住宅申报价格的考虑因素。

土地摘牌后，因属地镇街（园区）相关部门新提出的要求（如提高配建、配套设施的建筑装修标准等）而导致增加的费用，原则上不予计入房价成本。开发企业应与项目属地镇街（园区）协商解决。

《通知》强调，房地产开发企业认真贯彻房地产调控要求及下来房价申报、定价规则，认真测算开发建设成本，避免出现误差，导致产生不必要的财务风险。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，该政策是为接下来的“限房价、竞地价”的政策出台做铺垫，也可以理解为是一个精神政策的指引。这个政策说明了以后各个镇街都有自己的基准价，根据这个基准价来制定明年新上市的房价。接下来政府会做出各镇街的基准价格，同时也意味着“限房价、竞地价”的政策即将跟随出台。该《通知》将于明年开始执行，可能会出现不少开发商赶着下半年备案，并且即将竞拍的地块都将于明年上市，正好符合本次政策范围。准备拿地的开发商现要开始考量拿地的价格了，应该不会出现顶格价成交情况。希望开发商理性地核算各自的成本和风险，接下来，土地市场会有所降温。

《通知》在最后指出，根据国家、省相关工作要求，接下来东莞市住房城乡建设局将会同相关部门积极探索实施限房价、限地价为主导，与竞品质、竞地价、竞配建等灵活组合的竞拍方式，不断优化房价地价联动机制。同时加大力度整顿规范房地产市场秩序，促进房地产行业和市场平稳健康发展。