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给政策、增供地、引资金,推进以人为核心的新型城镇化

2021-07-19 21:58
来源:澎湃新闻·澎湃号·政务
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《关于加快发展保障性租赁住房的意见》

给政策、增供地、引资金,

推进以人为核心的新型城镇化——

促进实现全体人民住有所居

来源:人民日报海外版

记者:王俊岭 李晓舒

新市民,特别是城市里的年轻人迎来保障性租赁住房的大利好!

日前,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),提出要扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居。

这一新政受到社会各界的广泛好评。大家普遍认为,《意见》牢牢攥住了“增加供应”这个“牛鼻子”,提出了一系列实实在在的举措,对于改善居住条件、增加民生福祉有着十分积极的意义。

建设更多保障性租赁住房

住有所居,是提升老百姓获得感的着力点。

在国新办举行的国务院政策例行吹风会上,住房和城乡建设部副部长倪虹表示,经过多年发展,我国住房保障能力持续增强,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善了住房条件。同时,随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大,进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题也比较突出,需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

如何盘活现有建设用地资源?《意见》给出了一揽子针对性措施。

在农村集体土地利用上,提出“应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房”;在解决“职住分离”问题上,明确“可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房”;在提高城市自身建筑利用率上,允许“闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋”改建为保障性租赁住房。

《意见》一公布,就获得了广泛的关注与好评。

肖宇在天津津南区上班,平时住在单位的集体宿舍。在他看来,尽管住集体宿舍能降低很大一部分生活成本,通勤也便利,但结婚后不可能还这样住。而如果买房的话,经济压力又有点大。“如果在现有产业园区内建起更多保障性租赁住房,特别是有家庭公寓的话,就能帮我解决这个难题!”

河南新乡市民朱冬生经常操心在北京工作的女儿住得怎么样。在他看来,距离市中心工作地点近的地方租金偏贵,此次《意见》提出盘活各类非居住存量房屋,可以很大程度上缓解年轻人的工作和生活压力。“非常希望这些好政策能够尽快落地见效!”朱冬生说。

加大不超过70平方米小户型供应

根据《意见》,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

《意见》对做好“增量”作出了部署。

一方面,加大供地。《意见》提出按照职住平衡原则,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,在编制年度住宅用地供应计划时,单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保,主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域,引导产城人融合、人地房联动。

另一方面,予以配套政策支持。《意见》给出“精简保障性租赁住房项目审批事项和环节”“给予中央补助资金支持”“对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费”“执行民用水电气价格”等一系列具体举措。

“《意见》对每一种土地供应保障性住房租赁都给予了相应的优惠政策支持,这对于符合条件的住户来说是一大利好,有利于租购并举的住房制度的建立。”首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池说。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示,长期以来,我国住房租赁市场存在两大短板:一是租赁房源存在一定程度的供给结构错配,小户型、低租金的租赁住房有效供给不足;二是租赁企业发展不充分,租赁企业规模化、专业化不足,租客品质化的租赁需求难以得到满足。《意见》就加快发展保障性租赁住房给出的系列举措,无疑抓住了问题的关键。

住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪介绍,现在大城市的住房租赁市场,户型大的房子供大于求,小户型的房子供不应求。所以政府给出政策支持,推动发展保障性租赁住房,弥补住房租赁市场缺少小户型、低租金房源的不足。依据此次《意见》,今后企事业单位利用自有闲置土地建设保障性租赁住房,需变更用途,但不补缴土地价款、免收城市基础设施配套费,但一定是小户型,且不得上市销售或变相销售。

多主体投资 多渠道供给

在上海一家互联网企业工作的陈筱毕业后就一直和朋友合租。相比于门槛较高的买房,陈筱还是希望租房市场能有更多选择。“如果价格、位置合适,水电价格便宜的话,我肯定会试一试!”

曹金彪介绍,《意见》明确了建设保障性租赁住房的多种方式,旨在引导多主体有钱出钱、有地出地、有力出力,真正形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度。“政府给予政策支持,能够降低建设和运营成本,帮助住房租赁企业实现资金平衡,让企业发展壮大,同时也能提供适应新市民、青年人的保障性租赁住房供给。”曹金彪说,开发租赁住房肯定不像商品房那样挣大钱、挣快钱,但是潜力很大、需求很大。相信此次《意见》出台会引得更多房地产开发企业和租赁企业去发展保障性租赁住房。

事实上,各方已开始积极准备。上海发布政策,允许通过改建闲置的非居住房屋、收购或代理经租闲置的存量住房筹措房源;广州计划在“十四五”期间,筹建政策性住房66万套,包括公共租赁住房3万套、保障性租赁住房60万套和共有产权住房3万套;宁波市今年6月发布“非住宅改建租赁住房”的相关指导意见,鼓励各方增加租赁住房供给……

企业也纷纷加紧布局。“明确提供土地、财政、金融、水电气价格等多方面的支持政策,能够有效降低保障性租赁住房的投资、运营成本,解决项目获取困难、土地支付成本高、收益较难实现平衡等问题,有利于调动企事业单位、租赁企业参与保障性租赁住房的积极性,形成多主体投资、多渠道供给的局面。”黄卉说。

企查查数据显示,截至2021年7月6日,全国共注册223.7万家房屋租赁相关企业,其中状态为“在业、存续”的共有183.4万家。2021年上半年,房屋租赁企业注册量新增约18万家,同比增长13.2%。2016年以来,新增的房屋租赁相关企业注册量,更是占到了全部现存房屋租赁相关企业总数的72.5%。按省份看,山东、广东、江苏、河北、河南房屋租赁相关企业较多;按城市看,广州、上海、天津、郑州、深圳、青岛房屋租赁相关企业数量排名靠前。

“未来,各地有望立足城市发展现状,从制定建设计划、完善租赁平台、严格过程监管到实施监测评价,形成贯穿事前、事中、事后的全链条发展体系。可以预见,今后全国各地保障性租赁住房供给将更加充分。”黄卉表示。

附《意见》全文:

国务院办公厅

关于加快发展保障性租赁住房的意见

国办发〔2021〕22号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

近年来,各地区、各有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署,扎实推进住房保障工作,有效改善了城镇户籍困难群众住房条件,但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出,需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。经国务院同意,现就加快发展保障性租赁住房,促进解决好大城市住房突出问题,提出以下意见。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神,立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局,坚持以人民为中心,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居。

二、基础制度

(一)明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

(二)引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”,主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

(三)坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况,结合现有租赁住房供求和品质状况,从实际出发,因城施策,采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式,切实增加供给,科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施,制定年度建设计划,并向社会公布。

(四)严格监督管理。城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台,加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督,强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

(五)落实地方责任。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责,要加强组织领导和监督检查,对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。

三、支持政策

(一)进一步完善土地支持政策。

1.人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,在尊重农民集体意愿的基础上,经城市人民政府同意,可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2.人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,对企事业单位依法取得使用权的土地,经城市人民政府同意,在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许用于建设保障性租赁住房,并变更土地用途,不补缴土地价款,原划拨的土地可继续保留划拨方式;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

3.人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,经城市人民政府同意,在确保安全的前提下,可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,建筑面积占比上限相应提高,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房,严禁建设成套商品住宅;鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来,统一建设宿舍型保障性租赁住房。

4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经城市人民政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

5.人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,应按照职住平衡原则,提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例,在编制年度住宅用地供应计划时,单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保,主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域,引导产城人融合、人地房联动;保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应,其中以出让或租赁方式供应的,可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目,可配建一定比例的保障性租赁住房,具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

(二)简化审批流程。各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节,构建快速审批流程,提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。

(三)给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道,对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

(四)降低税费负担。综合利用税费手段,加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

(五)执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

(六)进一步加强金融支持。

1.加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

2.支持银行业金融机构发行金融债券,募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的,可将物业抵押作为信用增进,发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

四、组织实施

(一)做好政策衔接。各地要把解决新市民、青年人等群体住房困难问题摆上重要议事日程,高度重视保障性租赁住房建设。要对现有各类政策支持租赁住房进行梳理,包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等,符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理,不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。

(二)强化部门协作。住房城乡建设部要加强对发展保障性租赁住房工作的组织协调和督促指导,会同有关部门组织做好发展保障性租赁住房情况监测评价,及时总结宣传经验做法。国家发展改革委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、银保监会、证监会等部门和单位要加强政策协调、工作衔接,强化业务指导、调研督促。各有关部门和单位要按职责分工,加强协作、形成合力,确保各项政策落实到位。

国务院办公厅

2021年6月24日

原标题:《给政策、增供地、引资金,推进以人为核心的新型城镇化》

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