第二批公募REITs认购火爆，两产品合计认购超160亿元

延续首批发行时的火爆场面，11月29日，第二批公募基础设施投资基金（REITs）面向公众投资者发售首日再度受到追捧。

据澎湃新闻记者从渠道方获得的消息，截至晚间发稿时，建信中关村产业园REIT面向公众投资者发售部分认购规模已超过90亿元，华夏越秀高速公募REIT认购规模则超过70亿元，两者合计认购资金已超160亿元。面向公众投资者发售的份额均已实现超募。

配售比例或低至3%

具体来看，两只公募REITs留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，建信中关村产业园REIT的募集总额为9亿份，初始战略配售发售份额为6.3081亿份，为此次发售总量的70.09%，网下初始发售份额为1.8843亿份，公众初始发售份额为8075.70万份，发售价格为3.2元/份，即2.58亿元；华夏越秀高速REIT发售的基金份额总额为3亿份，其中，此次发售初始战略配售基金份额数量为2.10亿份，网下发售的初始基金份额数量为0.63亿份，面向公众投资者发售的初始基金份额数量为0.27亿份，发售价格为7.1元/份，即1.92亿元。

据此推算，建信中关村产业园REIT和华夏越秀高速REIT的最终配售比例或低于3%。

REITs源于Real Estate Investment Trusts的缩写，是将底层资产证券化，由基金持有人按出资比例分享收益，共同承担风险，本质上是由专业人员管理的集合资金投资计划。

基煜研究认为，当前，“资产荒”现象短期难以缓解，新变异株Omicron可能还加剧了市场对全球经济的担忧。在此背景下，第二批公募REITs发行，得到投资者的追捧。

网下认购倍数惊人

其实，建信、华夏两只公募REITs在网下认购阶段就已经展露出惊人的“吸金能力”。

公募REITs的发行由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。11月23日，建信基金发布的《建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告》显示，建信中关村产业园REIT认购价格为3.200元/份，预计募集资金总额为28.80亿元。同日，华夏基金发布公告，华夏越秀高速REIT发售价格为7.100元/份，预计募集资金总额为21.3亿元。

公告显示，剔除无效报价后，建信中关村产业园REIT有53家网下投资者，管理配售对象110个，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

此外，剔除无效报价后，华夏越秀高速REIT网下投资者有40家，管理配售对象95个，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为27.8410亿份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

对此，盈米基金研究院研究员周禹农认为，第一批共计上市9只公募REITs，而目前第二批仅上市两只，第一批REITs整体业绩表现较好符合投资者预期，在申购整体不变的前提下新增项目有限导致第二批认购倍数远高于第一批。

“从底层资产类型来看两只REITs分别为交通以及园区基础资产，其底层资产估值可以与第一批品种进行比较。产业园出租率稳定底层资产增值空间相对有限，华夏越秀高速公路底层资产为湖北省汉孝高速公路，根据资产质量判断溢价率应在第一批两只高速公路之间。”综合来看，周禹农认为，目前公募REITs市场存量规模有限，第一批REITs整体表现较好第二批上市项目较少资金申购意愿强烈，类比第一批REITs上市后可能短期由于高换手大幅抬高溢价率。

此外，周禹农还提到，近期银保监会下发了《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，保险本身对于公募REITs这类高久期收益较为稳定的品种存在配置需求，在第二批的战略配售及网下申购名单中也包含中信保诚人寿、太平保险、新华人寿、长城人寿、中国人寿等众多险资机构，后续随着法规条例的颁布机构投资者或将加速参与公募REITs市场。

首批REITs表现激发热情

今年5月底，首批公募REITs发行时的火爆场景依然历历在目。5月31日，首批9只基础设置公募REITs正式发行，首日发行就全部超额认购，提前结募，累计募集金额314.03亿元。

首批9只REITs赚钱效应颇佳，也带动了第二批产品的火热行情。截至11月29日，9只产品中收益较高的REITs有首创水务REIT和中航首钢生物质REIT，涨幅分别为27.76%、27.06%，其次是盐田港物流REIT和普洛斯物流REIT，涨幅分别为22.69%、21.39%；而广河高速REIT仍在发行价之下，跌幅为0.51%。

从底层资产类型来看，公用环保REITs目前涨幅最高，其次仓储物流和产业园区，高速公路REITs表现相对一般。

基煜研究认为，首批公募REITs表现出色有多重原因。首先，该类资产整体现金流表现稳健，符合市场预期，具备较好确定性和长期稳定性，对保险等投资者有较高吸引力。更重要的是，该类资产在一定条件下具备稀缺性，尤其是8月以来经济持续下滑叠加市场风险偏好下降，“资产荒”现象推高了公募REITs的吸引力和整体价格。

国金证券的观点是，第二批基础设施公募REITs仍具备较好的配置价值。一方面，首批公募REITs上市表现亮眼，第二批公募REITs机构认购倍数大幅提高，均表明其配置价值受到市场的进一步认可；另一方面，第二批公募REITs的底层资产质量较好，后续现金流有一定保障。具体来看，产业园区类REITs的上市表现或整体好于高速公路类，其中临港东久REIT的配置价值或高于中关村REIT，越秀高速REIT的配置价值或高于交建高速REIT。