我们的城市｜为什么每个人都应该关注老旧小区改造

这是河南暴雨期间流传很广的一张照片。“汪洋”中静静矗立着一片居民楼。不知有没有人看到这张照片时，冒出和我一样的想法——幸好房子没有塌。

要知道，地库很可能已淹没，地基泡着千年一遇的大水，屋顶浇着千年一遇的大雨。家里多半断水断电断网。这房子就是人们最重要的庇护所，也是最温暖的一个。

有没有人会转过头，审视自家的房子——如果遇上同样的大雨、大风，或是地震，它……会不会塌？

基于这样的好奇，我写了这篇文章。

本文由对城市和建筑的观察和对政策的梳理而来。欢迎广大专业人员指正，更希望大家由此关注自己的居住、自己的城市。

首先说答案：不会。绝大多数住进钢筋混凝土住宅的人，可以信任自己的房子。

但这并不意味着永远高枕无忧。一方面，房子越来越老。2019年政府工作报告指出，我国当下城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。当年年底召开的中央经济工作会议再次强调“做好城镇老旧小区改造”。住建部数据显示，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及上亿居民。据《人民日报》，仅北京一地，“老旧小区数量庞大，2000年以前建成的小区有2700多个”。

另一方面，房子需要维护。缺乏维护的房屋，电力、燃气、供水网络会产生隐患，电梯可能出故障，建筑屋顶、表皮存在变形脱落的概率，而梁、柱、墙、楼板，也不会永远屹立不倒。一个常被忽略的客观事实是：住房也有保质期。

你是否了解，自己的房子，何时“过期”？更重要的是，为了不让房塌，可以做些什么？

2021年12月，上海宝山的居民楼。澎湃新闻记者 周平浪 图

住宅楼保质期多长？

住宅的保质期，这里指的是房屋结构质量的设计使用寿命，并非民用住宅建筑用地的产权年限。后者是70年。设计不代表实物。2014年，浙江奉化一幢只有20年历史的居民楼突然倒塌，引发对楼房施工质量问题的探讨。

本文默认所有住房质量都符合国家明文政策，能达到设计使用寿命。那么，政策规定的建筑“保质期”是多久呢？

很遗憾，只有50年。当然，本文无意传递恐慌。可能屋顶、墙皮会出问题，电网、电梯需要修修补补。实际上，质量基本合格、没有遇到地基塌陷等地质灾害的建筑，主体结构坍塌的概率不高。

不过，为了追本溯源，还是要把50年的概念搞清楚。

2000年，《建设工程质量管理条例》发布，其中第四十条规定——

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

“设计文件规定的该工程的合理使用年限”，简称“设计使用年限”。在这一时期内，只需正常维修（不需大修）就能完成预定功能，即房屋建筑在正常设计、使用和维护下所应达到的使用年限。

假定房子得到了正常的使用和维护，可以用满其设计使用年限。那么，设计使用年限一般为多久呢？

2001年，我国《建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068）》首次提出建筑结构的“设计使用年限”概念。2005年出台的《民用建筑设计通则（GB50352-2005）》规定，纪念性建筑和特别重要的建筑设计使用年限为100年，普通建筑和构筑物设计使用年限为50年。2019年的新版中，关于年限的规定也延续了下来。

综合上述政策可见，不考虑施工、使用和维护中可能存在的质量问题，可以认为，一座房子50年内不会塌。

50年之后呢？房子很可能不会塌，也可能会塌。如果房子50年内塌了，参与房屋建设、维护的任何开发商、建筑师、施工队、监理方、物业公司，都要根据法律规定，承担各自的法律责任，赔偿房主的经济损失。

那么，房子一旦在50年之后塌了，谁来承担这项损失？答案是房主自担。有心的业主，不妨查验一下自己房屋的竣工验收文件。

2021年12月，上海宝山一处工人新村。澎湃新闻记者 周平浪 图

房子不塌，就住得稳吗？

对大多数人来说，安身立命的家，是一栋楼中的一套公寓。这种高密度集中住宅，天然具备“连坐”的属性。楼上漏水，楼下划船；一家做饭，全楼串味。也可能“人在家中坐、祸从天上来”，比如高空坠物或抛物。

高空抛物罪，中华人民共和国刑法罪名，是指从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，需负一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金的法定责任，自2021年3月1日起施行。

2020年，四川遂宁首个高空抛物致人死亡案宣判。因无法找到责任人，整栋楼除了确无人住的之外，121户住户均被判承担法律责任，每户赔偿被害人家属3000元。这便是“高空坠物，全楼担责”。对无法溯源的高空抛物情况，除非能提出自己并非侵权人的明确证据，否则所有同楼、具备同方向窗口的居民共同担责。

于是，为留存证据、避免担责，一些居民楼纷纷安装摄像头。虽有成本，总好过出事掏罚款。

这就够了吗？除了高空抛物，还有高空坠物——空调机、空调架、墙皮、屋顶、砖头、瓦片、保温层，任何安在高处的建筑附着物，经历数十年风吹雨打，谁能保证绝不脱落，或脱落时不砸人砸物？

侵权责任法第八十五条规定，建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，人民法院依法判决其承担侵权责任。

也就是说，在这种情况下，业主也要承担责任。而且，这种情况一旦发生，最容易砸到的就是业主这个群体。随着房龄进入五十年，这种风险概率还会大大提升。

2022年1月，上海宝山。澎湃新闻记者 周平浪 图

避免高空坠物，还能怎么办？

如何减少潜在危险？答案很简单，按时维护。不仅可以减少高空坠物可能，还可以降低火灾可能，减少设施隐患。

具体说，每隔一两年，检查电梯和管道；每隔三五年，加固墙体和屋顶；对房龄超过二十年的建筑，检查得勤一点，或者做管网、屋顶、楼面大修；在大风、暴雨等灾害来临之前，做好屋顶楼面维护和水电管线安全准备；如果发现楼体变形、出现裂缝，担心结构存在问题，做个房屋结构检测鉴定……只要有维护和预警的意识，房子不会悄没声塌掉。

只是，房子的维护也要成本。

比如在北京，一套建筑面积100平方米的住宅，参考京价(房)字[1997]196号、京价(收)字[1999]253号标准，不算水电燃气等生活开支，仅房屋修缮、保安等，一年的物业费大约是2600元。

而这2600元，上缴率惨不忍睹。据《经济观察报》2020年4月报道，北京天通苑小区的一个分区，2020年物业费仅收回40万元，完成4000万元应收总额的1%。

1%……倘若道路上只有1%的车定期做维护，交通事故的概率会增加多少倍？而这个小区的房子，竟只凭1%的物业费在维护。看到这个数字，想到那些一下雨就冒污水的井盖、一刮风就脱落的墙皮和楼梯上越来越宽的裂缝，还觉得意外吗？

设计使用年限的前提是，房屋建筑在正常设计、正常使用、正常使用和维护。缺乏维护，会导致房屋加快损坏。1%的物业费，如果说房屋在正常维护中，你信吗？

2021年11月，上海宝山，玻璃幕墙正在清洁中。澎湃新闻记者 周平浪 图

没人缴纳物业费，会怎样？

美国已有前车之鉴。常年缺乏正常维护的房屋，会变成贫民窟——缺乏保安费用，犯罪横行；缺乏保洁费用，垃圾遍地；缺乏管线维护，生活品质难以维持；经济条件更好的人赶在房产大幅贬值之前迁出，无力外迁的人留下。空出的房子被游民占领，或被做租赁房生意的人成批买下，再租给那些压根买不起房的人。接下来发生的事，在《扫地出门》一书中刻画得生动详实，在此不另赘述。

当然，在中国，民生问题还有政府托底。为贯彻落实国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发﹝2020﹞23号）要求，北京市住建委2021年出台老旧小区综合整治工作方案。方案明确：

（一）全市列入老旧小区综合整治计划确保实现400个小区、建筑面积1500万平方米；力争实现600个小区、建筑面积2300万平方米。

（二）全市老旧小区综合整治新开工确保实现300个小区、建筑面积1100万平方米；力争实现400个小区、建筑面积1500万平方米。

（三）全市老旧小区综合整治新完工确保实现100个小区、建筑面积400万平方米；力争实现150个小区、建筑面积600万平方米。

如前所述，官方统计，北京市现有2000年以前建成的小区2700多个。按照一年完工100个计算，也要27年才能修完一遍。

钱也是问题。大约30亿平方米建筑面积的住房要改造，如果不拆除重建，仅作结构抗震加固和管线维修，成本大约在1500-2000元/平方米之间，算下来将近60000亿元。

国家税务总局数据显示，2020年，全国税务部门组织税收收入完成136780亿元。如果要完成全国当下所有老旧小区的改造维护，需要国家拿出2020全年税收的一半。

就看你要不要等了。

社会资本，愿意参与老旧小区改造吗？

事实上，不仅政府可以出钱出力，社会资本和居民自己，也可掏钱修缮。北京住建委发布的2021年北京老旧小区综合整治工作方案提出，鼓励社会资本根据居民意愿以市场化方式参与老旧小区综合整治。考虑到物业费上缴率，靠居民自掏腰包有点难。那么，社会资本是否愿意参与老旧小区改造？回答这个问题，需要算账。

简单说，改造要花钱，投资要回本，社会资本是否愿意投资，要看改造完的小区房价能否上涨。

粗略一想，这还不简单。原本破破烂烂的楼房，改造得坚固好用，房价还不得升个八千一万，轻轻松松就涵盖改造成本。

真会这样吗？

贝壳楼盘字典数据指出北京老旧小区的价格趋势：在保证样本的前提下，为剔除教育资源影响，以石景山及丰台两区房源为样本，房价跌幅与楼龄基本呈正相关。经历大面积改造的朝阳区劲松商圈，2019年房价由跌转涨。也就是说，住房质量对房价有影响，质量越好、价格越好。

然而，还有那句“剔除教育资源的影响”。

如果不剔除，会怎样？关注学区房的人，想必已是心下了然。在中关村等热门“学圈”，决定房子价格的不是质量，而是购买力加房贷上限。既然已是上限，加固楼房结构、疏通管线之后，能多卖点钱吗？答案自然是不能。

哪怕为提升生活质量，花些钱改造自家房子，总可以吧？答案同样是否定的。在这里，房子不是用来住的，而是“占座”的。一旦占了学位，房子立刻转手。业主只需交占座期的贷款利息。甚至，如果房子升值，还可以一边占座，一边赚钱。至于巨大的房价本金，由下家银行贷款承担。

这种情况下，何必改善住房质量呢？于是，出现了奇特的景象：全北京最贵的地段，最有钱的人住着堪称贫民窟的危楼，房价突破二十万/平方米，依然一户难求。质量和房价的倒挂，为占座而进行的走马灯式交易，让住房者无心维护，让社会资本无力维护，让政府无钱维护。

2019年11月，上海远郊，路上的人。澎湃新闻记者 周平浪 图

其实，房子不修缮，总有一天会塌。惟一的问题只是，它什么时候塌，塌在谁身上。

2022，愿每一位业主都交物业费，愿房子成为遮风挡雨、温暖的家。

（作者王虹光系北京城市规划师）