青法说房 | 房屋租赁合同解除后，已投入的装修费用如何处理

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生活中经常出现这样的情况，出租人与承租人之间的房屋租赁合同因无法继续履行导致解除，而承租人对房屋进行了装饰装修。对于该装修费用，由谁来承担费用损失？承租人的装修费用能否被退还呢？

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案情简介

李某将其名下的房屋出租给王某，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租赁期限、租金支付时间、逾期支付达30日出租人可解除合同等条款。合同签订后，李某依约向王某交付了房屋，在李某的同意下，王某对房屋进行了装饰装修。后王某逾期不支付租金，经催告后仍不支付，李某便向法院起诉，要求提前解除《房屋租赁合同》。那么对承租人装饰装修的部分应当如何处理呢？

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法院裁判

法院经审理认为，因承租人王某拖欠房屋租金达到了合同约定的解除条件，经催告后仍未支付，出租人李某有权行使合同解除权。因承租人王某违约拖欠租金导致《房屋租赁合同》解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，王某可以将房屋内可搬拆的装饰装修拆除，对已形成附合无法拆除的，王某自行承担装饰装修的残值损失。//

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法官解读

Q 租赁合同解除时，装饰装修物应该如何处理呢？

A 对租赁房屋进行装修，合同解除时装饰装修物如何处理，首先要看装修前是否经出租人同意。

未经出租人同意进行装修

承租人未经出租人同意就进行装饰装修或者扩建的，产生的费用由承租人自己负担。并且，擅自装修实际上构成违约，出租人还可以要求承租人将房屋恢复原状或者赔偿损失。

经出租人同意进行装修

承租人经过出租人同意进行装饰装修的，在合同解除时，双方有约定的按照约定处理，没有约定的按照是否形成附合，确定装饰装修物的权属和费用承担问题。

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未形成附合的装饰装修物，即没有和房屋结为一体的，如空调、热水器、窗帘等，属于承租人所有，可由承租人拆除。需注意，在拆除的过程中要避免给房屋造成毁损，否则应当恢复原状或赔偿损失。

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形成附合的装饰装修物，即和房屋紧密结合在一起，非经损毁不能分离或者分离费用较大的，如铺设地板、粉刷墙面、铺设线路等。双方没有约定的，剩余租赁期内装饰装修残值损失由导致合同解除的违约方负担，双方均违约的，根据各自过错分担；因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，按照公平原则分担。

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特别提醒

为避免租赁合同解除时，租赁双方就装饰装修物的处理产生纠纷，建议在出租或租赁房屋时：

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签订书面租赁合同，明确约定承租人能否进行装修，以及合同履行届满或解除时，装饰装修物的处理方式

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承租人在装修前再次与出租人进行确认

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保存装饰装修所支出的费用凭证

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产生争议后，就装饰装修物残值损失的承担进行积极沟通。

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法条链接

《中华人民共和国民法典》

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

第七百一十五条

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

第八条

承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第九条

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十一条

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

文 | 郭纯

编辑 | 青云谱法院新媒体团队

原标题：《青法说房 | 房屋租赁合同解除后，已投入的装修费用如何处理》

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