地产商积极试水，已有千亿规模长租公寓资产证券化产品推出

伴随着金融去杠杆以及楼市调控政策的深入，房地产市场已由住宅市场开始向“租售并举”逐步转化，支持楼市租购并举的金融政策也已落地。

4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

在业内人士看来，房地产企业融资环境趋紧，成本上升的情况下，资产证券化已成为房企融资的新渠道，伴随着越来越多的房企转型布局长租公寓，住房租赁正成为资产证券化的主力。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，过往，房地产市场的融资一直存在一个较为明显的缺陷，房地产市场大量依赖于间接融资方式，即采用类似于“空手套白狼”的一种模式，用较少的资金撬动大量的银行贷款或者银行资金量，进入房地产市场，然后进行快进快出运作。当前，房地产企业想像之前一样通过高杠杆通过快进快出的模式实现盈利已经不再可能，房地产市场正在稳步进入一个以居住属性为主要特征的市场，整个房地产企业都开始面临一些问题：一方面，整个房地产进入居住属性之后，房地产开发节奏和速度开始下降，与原先的融资方式出现了较大的矛盾，另一方面，从去年到今年这段时间，整个商业银行体系都在去杠杆的一个过程中，因此给房地产的资金支持开始减少。

江瀚称，未来，资产证券化将会成为房产企业的重要融资方式，国家未来对于房地产市场的调控的整体思路就是：第一主基调房子是用来住的，不是用来炒的，其次就是多元房地产市场主体供给，未来资产证券化将会有更多的形式，更好地支持房地产的良好可持续发展。

可以看到的是，伴随着十九大报告提出“建立租购并举的住房制度”到建立“租购并举”的长效机制，以销售新房为绝对主导的时代已被弱化。当前市场上，房地产开发商、创业类企业、房地产中介、酒店类企业、“国家队”陆续试水长租公寓产业。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，在降杠杆、减负债的大环境下，资本市场环境融资渠道持续收紧、额度受到限制。相比之下，现有的长租公寓资产证券化、类REITS及REITS等创新融资产品发行规模大，审批速度快，基于这样的优势，大多数开发企业把它当作短期的融资工具。

张宏伟称，从去年十九大开始已经有资产证券化的产品在发行了，截止到目前已经有千亿的发行规模，此次新政落地后，未来证券化的速度会更快，对自持物业来说是很好的退出通道和方法。从长期的发展趋势来看，公寓类的资产证券化可以推，商业地产、养老地产、产业地产运营类的物业未来也会加快速度。

据同策研究院统计，2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔（包括计划发行和已反馈状态），融资金额近1000亿元，为长租公寓的发展打开了新的融资渠道。

同策研究院发布的报告显示，2017年是资产证券化作为创新型融资工具在中国长租公寓市场的萌芽时期，比较典型的两个ABS产品案例分别是魔方公寓用运营物业未来三年租金作为底层现金流发行的规模为3.5亿元产品，和链家旗下长租公寓品牌自如发行的“中信证券—自如1号房租分期信托收益权资产支持专项计划”，底层资产由未来房租与公寓衍生服务收入构成，规模为5亿元。类REITs模式大多是由房企发行的CMBS产品，2017年融资规模超300亿元。

2017年底2018年初，住房租赁行业迎来ABS热潮，多个“首单”让行业火热。而每单的规模也呈现阶梯式上升，从50亿到100亿再到400亿元。住房租赁市场资产证券化的规模随着行业发展，将会向大额发展。REITs、类REITs、CMBS、ABS等融资模式一直凸显在住房租赁市场。

2018年以来，资产证券化在长租公寓市场继续成长。纵观同策研究院监测的40家典型上市房企开发商，一季度融资渠道总体处于紧缩状态，反观长租公寓品牌通过寻求创新型融资渠道，在一季度融资总额超百亿元，其中新派公寓与建设银行成立规模20亿元的不动产并购基金，以及自如公寓发行规模为20亿元的储架式ABS产品，这意味着房企可通过将自持用地或其他项目涉足长租公寓，进而采取资产证券化等创新型融资工具发展住房租赁业务。

张宏伟指出，长租公寓资产证券化的持续火热带来的潜在冲突也不容忽视。虽然在短时间内解决了融资难的痛点，但有些企业在获取资金后只注重规模化扩张，缺少长期运营思维，没有真正将资金用于持续提升自身的运营能力，导致难以发掘盈利点。这也将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。